Le maire élu de la ville de New York, Zohran Mamdani, a remporté la victoire mardi soir grâce à un programme d’accessibilité financière, ancré dans un projet de gel des loyers dans près de deux hundreds of thousands d’appartements à loyer stabilisé.
Mais les économistes détestent universellement le contrôle des loyers. Dans un sondage réalisé en 2012 auprès d’éminents économistes, seuls 2 % des sondés convenaient que les lois sur le contrôle des loyers avaient eu « un affect positif » sur l’offre et la qualité des logements abordables. Le prix Nobel Richard Thaler a même ironisé dans l’enquête en disant que la prochaine query devrait être : « Le soleil tourne-t-il autour de la terre ?
Pourquoi les économistes dénoncent-ils un plan qui semble promouvoir la justice et l’équité dans un marché immobilier clairement brisé ?
Une simplicité séduisante
Pour la plupart des électeurs, le gel des loyers relève du bon sens : si les prix sont hors de portée, il faut les empêcher d’augmenter. Mais pour les économistes, c’est comme traiter la fièvre en cassant le thermomètre : cela supprime le symptôme sans guérir la maladie, la pénurie persistante de logements.
« Le gel des loyers ne résout pas la pénurie », a déclaré David Sims, un économiste de l’Université Brigham Younger dont les recherches sur le contrôle des loyers au Massachusetts restent une pierre de touche. « Cela ne fait que remanier qui en supporte le coût. »
Les travaux de Sims ont examiné le régime de contrôle des loyers qui gouvernait autrefois Cambridge, dans le Massachusetts, où les locataires pouvaient rester indéfiniment à des loyers inférieurs au marché. La politique visait à maintenir le logement abordable, mais elle a conduit à ce qu’il appelle une mauvaise allocation.
« Les gens qui pourraient faire mieux en déménageant ont tendance à rester », a-t-il déclaré à Fortune. “Les ménages plus âgés s’accrochent à de grands logements dont ils n’ont plus besoin, tandis que les jeunes familles ne trouvent pas d’espace. Au fil du temps, on se retrouve avec les mauvaises personnes dans les mauvais appartements.”
Lorsque les électeurs du Massachusetts ont abrogé le contrôle des loyers en 1994, la valeur des propriétés à Cambridge a augmenté de 45 %, non seulement pour les appartements déréglementés, mais pour des quartiers entiers. Il s’est avéré que des années de plafonnement des loyers avaient découragé les investissements et fait baisser la valeur des propriétés environnantes, ce qui signifie que lorsque les contrôles ont finalement été supprimés, les propriétaires ont été autorisés à moderniser et à rénover leurs appartements. Les quartiers gelés avec les loyers semblent soudain se revitaliser.
Cette dynamique est déjà seen à New York. Selon l’enquête sur le logement et les logements vacants de la ville, environ 26 000 appartements à loyer stabilisé sont vides, dont beaucoup sont inhabitables parce que les coûts de rénovation dépassent de loin ce que les propriétaires peuvent légalement récupérer. La loi de 2019 sur la stabilité du logement et la safety des locataires de l’État plafonne les dépenses de rénovation récupérables à 50 000 $ répartis sur 15 ans. La réhabilitation d’un immeuble centenaire peut coûter le double, ce qui n’incite guère les propriétaires à faire autre selected que verrouiller la porte.
Soulagement à courtroom terme, douleur à lengthy terme
Les avantages immédiats du contrôle des loyers, pour les résidents actuels, sont indéniables. Il offre une stabilité aux locataires vivant d’un chèque de paie à l’autre et réduit le risque de déplacement. Mais à lengthy terme, les économistes affirment que cela revient à jeter du sable dans les engrenages du marché immobilier. Les propriétaires reportent les travaux d’entretien qu’ils ne peuvent pas récupérer, les nouvelles constructions ralentissent et le parc de logements disponibles s’érode doucement.
Une étude de Stanford menée en 2018 par Rebecca Diamond, l’une des plus grandes expertes actuelles des marchés immobiliers, a révélé que lorsque San Francisco a élargi le contrôle des loyers dans les années 1990, l’offre de logements locatifs a chuté de 15 % au cours de la décennie suivante. De nombreux propriétaires ont converti leurs appartements en condos ou en logements occupés par leur propriétaire pour échapper à la réglementation. La politique a aidé les locataires existants, mais a finalement augmenté les loyers du marché dans toute la ville et accéléré la gentrification, provoquant le contraire de ce que souhaitaient les décideurs politiques.
“Il ne s’agit pas de plaindre les propriétaires”, a déclaré Sims. “Il s’agit de comprendre les incitations. Vous ne pouvez pas vous attendre à ce que les gens investissent dans quelque selected s’ils n’atteignent jamais le seuil de rentabilité, tout comme vous ne pouvez pas vous attendre à ce que les locataires se portent volontaires pour payer plus de loyer.”
Pour les économistes, le problème plus profond du gel des loyers est conceptuel : ils impliquent que l’accessibilité financière peut simplement être décrétée à l’encontre de la logique de l’offre et de la demande.
“Cela crée la conviction que le problème peut être résolu par décret”, a déclaré Sims. “Mais les loyers sont élevés parce que les gens veulent vivre à New York. La seule resolution sturdy est de faciliter la development d’un plus grand nombre de logements que les gens souhaitent réellement.”
Il suggest une analogie viscérale des pressions du marché : le Black Friday. Les gens ne font plus la queue pour les magasins le Black Friday, a déclaré Sims, mais il fut un temps où, pour un téléviseur à 1 000 $ à 200 $, il y avait une file d’attente autour du pâté de maisons à 4 heures du matin, et seules quelques personnes chanceuses obtiendraient la télévision.
“Mais un logement, ce n’est pas comme une télévision à 200 {dollars}”, a observé Sims. “Tout le monde a besoin d’un endroit où vivre, mais si le prix du logement est comme celui d’une télévision à 200 {dollars}, alors il y a beaucoup de gens dans cette file qui n’y parviennent pas.”
C’est le problème du contrôle des loyers, disent les économistes : il profite aux internes au détriment des étrangers. Au fil du temps, cela peut aggraver les inégalités en gardant les résidents plus jeunes, à faible revenu ou nouvellement arrivés exclus des quartiers réglementés qui deviennent de fait des golf equipment fermés.
Une politique de pansement dans un marché brisé
Les partisans du plan de Mamdani rétorquent que la crise à New York est si grave que des gels temporaires sont une nécessité morale.
Avec des loyers médians supérieurs à 4 000 {dollars}, affirment-ils, la ville ne peut pas attendre les réformes de zonage et les projets de development qui mettent des années à se concrétiser. Mais même les économistes les plus favorables préviennent que sans mesures parallèles pour stimuler l’offre, un gel ne fait que retarder le jugement.
“Si vous n’associez pas un gel des loyers à un plan crédible d’ajout de logements”, a déclaré Sims, “vous ne résolvez pas le problème. Vous repoussez simplement la responsabilisation sans vraiment résoudre le problème sous-jacent.”
