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Cet article est présenté par Louer à la retraite.
La moitié des investisseurs avec qui je parle font actuellement la même selected : rien. Ils sont assis sur des liquidités, rafraîchissent leurs outils de suivi des taux et attendent que la Réserve fédérale leur accorde un prêt de 5 % comme un cadeau de fête.
La logique semble sûre. Pourquoi acheter à 7 % alors que 5 % pourrait être imminent ?
Voici le problème avec ce plan : au second où les taux baissent réellement, la remise disparaît. Les prix grimpent et la concurrence réapparaît. L’accord que vous auriez pu conclure tranquillement dans un marché lent se transforme en une guerre d’enchères, le deuxième argent étant bon marché.
Vous n’avez pas économisé d’argent en attendant. Vous venez de le payer d’une manière différente.
Pendant ce temps, un petit groupe d’investisseurs a cessé d’attendre. Ils achètent aujourd’hui des areas à des tarifs qui commencent par un 4. Quelques-uns touchent le 3.
Ils achètent un sort spécifique de propriété et l’utilisent pour fabriquer un prix que le reste du marché considère comme unimaginable à l’heure actuelle. Laissez-moi vous montrer le mouvement.
Le taux que tout le monde regarde
À partir de mi-2026, les immeubles de placement les prêts courent quelque half autour de 7,1% à 7,6%. C’est environ un demi-point à un level au-dessus de ce que paie un propriétaire occupant, qui a toujours été la taxe sur l’emprunt pour une location.
A ces chiffres, beaucoup de offres de revente juste ne dessinez pas. Vous gérez la propriété à 7,5%, le des flux de trésorerie gagne 40 $ par mois et vous décidez que cela n’en vaut pas la peine. Alors tu attends. (Nous l’avons tous fait.)
Mais le tarif indiqué sur la feuille n’est qu’un level de départ. Et dans le cas des nouvelles constructions, vous disposez d’un levier que les acheteurs existants n’ont généralement pas.
Le rachat que personne ne prend la peine de demander
Voici la partie qui est ignorée. Les constructeurs détestent s’asseoir sur un inventaire fini. Chaque mois pendant lequel une maison achevée reste invendue, cela leur coûte cher.
Mais ils ne veulent pas non plus réduire le prix de la vignette, automotive une baisse des prix publics pèserait sur eux. compositions pour toutes les autres maisons de la communauté. Alors à la place, ils distribuent le générique de clôture.
La plupart des acheteurs considèrent ce crédit comme de l’argent gratuit pour une mise à niveau de leur réfrigérateur. Les investisseurs le traitent comme une munition. Prenez ce crédit constructeur et pointez-le directement sur votre taux d’intérêt.
C’est un rachat. Quelqu’un paie un coût preliminary à la clôture et, en échange, le taux baisse. Le truc c’est que quelqu’un est souvent pas toi. Vous redirigez la concession du constructeur vers le rachat au lieu de marchander le prix.
Il existe deux manières de le structurer, et les deux ont leur place :
Un rachat temporaire réduit votre taux pendant les deux premières années, puis le ramène au taux des billets. C’est bien si tu s’attendre à ce que les loyers augmentent ou prévoir un refinancement. Un rachat de 2-1, par exemple, fait perdre deux factors à la première année et un level à la deuxième année.
Un rachat everlasting réduit le taux pour toute la durée du prêt. Cela coûte plus cher au départ, mais si c’est le constructeur qui le finance, qui s’en soucie ? Vous obtenez le paiement le plus bas pour toujours et vous ne l’avez pas payé.
Associez un constructeur motivé à une construction de rachat intelligente et les résultats ne ressembleront plus au paysage de 2026. Certains investisseurs travaillant sur de nouveaux shares de development ont accumulé des crédits aux constructeurs avec des taux de rachat de terrains proches de 4 %, et quelques-uns ont glissé dans les 3. Même marché et même Fed – paiement complètement différent.
Pourquoi doit-il s’agir d’une nouvelle development ?
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Vous ne pouvez pas vraiment lancer ce jeu sur une revente fatiguée, pour des raisons qui vont au-delà du tarif.
Commencez par le acompte. De nombreux nouveaux shares de development à louer peuvent être achetés avec 5% de réduction. Certains programmes vont plus bas. Comparez cela aux 20 à 25 % qu’une banque souhaite sur un immeuble de placement normal, et l’écart est énorme.
Sur une maison de 280 000 $, une mise de fonds de 5 % équivaut à 14 000 $. Avec une baisse de 25 %, c’est 70 000 $. Ce Cela signifie 56 000 $ que vous conservez sur votre compte, soit la différence entre acheter une location et en acheter quatre. (L’effet de levier représente tout le jeu. Nous juste oubliez ça, les deuxièmes taux élevés nous font peur.)
Ensuite, il y a les choses qui rongent discrètement les investisseurs en revente, comme l’entretien différé. Vous achetez le charmant ranch des années 1980 à prix réduit et 18 mois plus tard, vous payez des chèques pour un toit, un système CVC et un chauffe-eau qui ont tous décidé de prendre leur retraite au cours du même trimestre.
Les nouvelles constructions n’ont pas de rupture d’investissement sur deux ans. Tout est neuf et sous garantie, et vos réserves restent dans votre poche à leur place.
Les nouvelles maisons ont également tendance à avoir des prix plus bas parce que le code moderne signifie un niveau inférieur risque profil. Et les locataires ne paient pas de supplément pour le câblage classic ou le « caractère ». Ils paient pour un endroit où le lave-vaisselle fonctionne et où la climatisation ne fait pas le bruit d’un avion à hélice.
Le charme ne couvre pas l’hypothèque. Une maison qui travaille, oui.
Un démontage de l’accord (à titre indicatif, pas une promesse)
Permettez-moi de mettre de vrais chiffres là-dessus. Ce sont des exemples de chiffres pour montrer la mécanique, pas une quotation, et évidemment, chaque marché est différent.
Le jeu de revente :
Prix d’achat : 250 000 $
Acompte à 25% : 62 500 $
Taux: 7,25%
Shock de la deuxième année : Environ 18 000 $ en réparations de toiture, de CVC et diverses
Le nouveau jeu de development :
Prix d’achat : 280 000 $
Acompte à 5% : 14 000 $
Le crédit constructeur redirigé vers un rachat everlasting vous amène à environ 5 %.
Capex pour les premières années : En gros zéro, plus un buplus jeunegarantie
La revente semble moins chère sur l’autocollant, mais ce n’est pas moins cher à l’achat. La nouvelle development vous ouvre la porte pour une fraction de l’argent, avec un paiement inférieur et aucune réparation shock ne drainant votre compte.
Exécutez le retour en espèceset la maison « chère » gagne, généralement de beaucoup. La maison bon marché n’a jamais été bon marché. Il vous a simplement été facturé plus tard.
Encore une observe de financement : Si votre ratio d’endettement personnel est serré, beaucoup de ces propriétés sont également éligibles à un prêt DSCR, qui garantit la transaction sur la propriété. propre revenus locatifs au lieu de ton W2 et les déclarations de revenus. Dans un marché locatif solide, les nouvelles constructions ont tendance à progresser proprement sur la base du DSCR, une raison supplémentaire pour laquelle ces shares continuent de fluctuer alors que les acheteurs de revente stagnent.
(Avis de non-responsabilité normal et réel : l’immobilier comporte des risques. Les postes vacants, les changements de marché, les problèmes de locataires et le reste sont tous réels. Exécutez vos propres chiffres sur votre propre transaction avant de câbler quoi que ce soit.)
La partie « Et ils s’occupent du reste »
Fabriquer un taux de 4 % sur une nouvelle development est une bonne selected, mais le faire sur un marché situé à 2 500 kilomètres de là et dans lequel vous n’avez jamais mis les pieds est l’endroit où la plupart des gens se tournent.
Ce C’est là qu’un partenaire clé en important gagne sa vie. Tout l’intérêt de propriétés clé en important c’est qu’ils sont déjà construits ou rénovés, qu’ils ont une route alignée et que vous achetez une supply de revenus finie plutôt qu’un projet de week-end.
Louer jusqu’à la retraite opère sur plus de 90 marchés, avec financement, development et gestion immobilière sous un même toit. Vous choisissez un marché et déployez des capitaux, sans vous envoler pour interroger des entrepreneurs.
À qui s’adresse-t-il réellement
Je ne vais pas prétendre que c’est pour tout le monde. Si vous aimez la chasse et que vous voulez balancer des marteaux et forcer l’appréciation lors d’un retournement en détresse, une nouvelle propriété clé en important de development vous semblera lente et ennuyeuse. Aller achète ton réparateur. Amusez-vous. Envoyez des pictures.
Mais si vous êtes un salarié occupé de W2, un investisseur étranger ou quelqu’un qui a le capital et le crédit mais pas le temps ou l’envie de garder une rénovation, c’est proche du level d’entrée le plus propre du jeu en ce second :
Faible argent en
Un tarif que vous avez fabriqué au lieu de celui que vous attendiez
Pas d’embuscade de réparation pour la deuxième année
La route a déjà été manipulé.
Ce qu’il faut retenir
Arrêtez de fixer le prix de l’ensemble de votre stratégie en fonction d’une baisse de taux qui peut ou non se produire et que tous les autres investisseurs de votre flux attendent également.
Les gens qui auront l’air intelligents dans deux ans sont ceux qui bougent maintenant, alors que les constructeurs sont toujours motivés et l’octroi de crédits peut se transformer en un taux qui begin par un 4. La fenêtre pour cela est la lente période juste avant la baisse quotidienne des taux – qui se trouve être la période dans laquelle nous nous trouvons.
La scenario ne s’améliore pas lorsque l’argent devient bon marché. Il y a plus de monde. Achetez l’inventaire pendant que les incitations sont encore sur la desk.
