Les investisseurs immobiliers supposent souvent que la création d’une SARL et la souscription d’une assurance les protègent automatiquement des poursuites judiciaires. Mais après avoir travaillé avec des milliers d’investisseurs et examiné d’innombrables constructions, je peux vous dire ceci :
La plupart des gens ne perdent pas leurs procès parce qu’ils n’ont pas de LLC. Ils perdent parce qu’ils ont mal créé leur entité commerciale ou qu’ils opèrent d’une manière qui détruit discrètement leur safety.
Ce sont des erreurs que l’on ne remarque que lorsqu’il est trop tard, et elles sont presque toujours évitables !
Décomposons les cinq erreurs les plus courantes afin que vous puissiez évaluer rapidement votre propre configuration, renforcer la safety de vos actifs et éviter de vous exposer à une responsabilité personnelle.
Pourquoi une SARL et une assurance seule ne suffisent-elles pas pour la safety des actifs ?
La plupart des investisseurs supposent :
“Si je crée une SARL pour l’immobilier et que j’achète une police d’assurance décente, je suis couvert.”
C’est en partie vrai, mais pas complet.
La safety des actifs immobiliers pour les investisseurs immobiliers comprend plusieurs niveaux :
Vous avez besoin de la bonne construction juridique (société à responsabilité limitée (SARL), correctement utilisée et entretenue). Vous avez besoin d’une bonne assurance immobilière (en fonction de la manière dont le titre est détenu). Vous avez besoin de paperwork justificatifs et d’habitudes qui prouvent qu’il existe une réelle séparation entre vous et vos entités.
Si l’avocat d’un plaignant peut montrer que vous traitez la LLC comme une tirelire personnelle, ignorez votre accord d’exploitation ou transférez des biens immobiliers d’une manière qui viole les situations de votre prêt, il argumentera pour « percer le voile » et s’en prendre à vous personnellement.
Dans une affaire récente, l’un de nos purchasers a été impliqué dans une procédure judiciaire à la suite d’un incident grave survenu dans un immeuble locatif. L’avocat a tenté de faire exactement cela : briser la LLC et atteindre les propriétaires individuels. Nos purchasers disposaient de paperwork solides, d’un accord d’exploitation bien rédigé et d’une séparation claire dans la façon dont ils dirigeaient l’entreprise. C’est ce qui a contribué à protéger leurs biens personnels.
Votre objectif est le même : faire en sorte que la SARL de safety des actifs ressemble et se comporte comme une véritable entreprise, et non comme une étiquette sur papier.
Si vous souhaitez me voir expliquer visuellement ces ideas, vous pouvez regarder la vidéo complète ici.
1. Remark le mélange des funds détruit-il la safety de votre LLC ?
Le mélange se produit lorsque vous mélangez vos funds personnelles avec celles de votre entreprise. Les tribunaux détestent cela, les avocats des plaignants l’adorent, et c’est l’un des moyens les plus rapides de percer le voile corporatif.
Les tribunaux s’appuient largement sur la loi de l’État pour décider si un investisseur a respecté la safety de responsabilité limitée de sa LLC, et le mélange est l’une des principales raisons pour lesquelles les juges ignorent complètement l’entité.
Vous vous mélangez si vous :
Payez les frais de location à partir de votre compte personnel Laissez les locataires vous envoyer le loyer, pas la LLC Utilisez la carte de débit LLC pour acheter des objets personnels Chèques de dépôt établis à votre nom au lieu de l’entreprise Combinez plusieurs propriétés en un seul ensemble de livres bâclés
Lorsque vos paperwork financiers ressemblent à des spaghettis, un juge peut décider que vous ne dirigez pas la LLC comme une véritable entreprise, mais que vous faites simplement des affaires sous un autre nom. Cela vous rend personnellement responsable, même si vous avez techniquement constitué une entité.
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Chez Anderson Enterprise Advisors, nous avons aidé des milliers d’investisseurs immobiliers à éviter des erreurs coûteuses et à naviguer dans les complexités de la safety des actifs, de la planification successorale et de la planification fiscale. Lors d’une session gratuite de 45 minutes, nos specialists vous fourniront des conseils personnalisés pour vous aider à protéger vos actifs, minimiser les risques et maximiser vos avantages financiers. (valeur de 750 $)
Remark réparer ou empêcher le mélange ?
Utilisez un compte bancaire LLC dédié pour chaque entité Assurez-vous que tous les paiements de loyer vont directement à la LLC Enregistrez les paiements personnels sous forme d’apports en capital ou de prêts, et non de transferts aléatoires Tenez une comptabilité séparée (comptes de income et pertes + bilan) pour chaque entité détentrice de propriété Suivez chaque motion commerciale pour montrer clairement où vous terminez et où begin l’entité commerciale
Une trajectoire financière propre est l’une des formes les plus solides de safety des actifs dont disposent les investisseurs.
2. L’assurance peut-elle compromettre la safety de vos actifs si elle n’est pas configurée correctement ?
Oui, et ça arrive tout le temps.
De nombreux investisseurs transfèrent un bien immobilier dans une SARL mais oublient de mettre à jour leur assurance responsabilité civile. Lorsque la police vous indique toujours comme assuré désigné même si la LLC est propriétaire de la propriété, votre compagnie d’assurance peut refuser les réclamations.
Imaginez un incendie, une mort injustifiée, une glissade ou une chute ou un incident de monoxyde de carbone, et tout à coup le transporteur dit :
“Nous assurons la personne couverte par la police, et non la LLC à membre distinctive propriétaire du bâtiment.”
Cela vous expose au pire jour potential.
Remark aligner votre assurance sur votre LLC ? Chaque État a des règles d’assurance et de responsabilité légèrement différentes, votre couverture doit donc refléter à la fois les exigences de la loi de l’État et la construction de votre entité en matière de safety des actifs et de fiscalité répercutée.
Si la LLC est en titre, la LLC doit être l’assuré désigné. Si vous craignez de déclencher la clause d’échéance à la vente, vous pouvez : Titrer la propriété dans une fiducie foncière et faire de la LLC le bénéficiaire OU conserver votre nom comme assuré principal, mais ajouter la LLC comme assuré supplémentaire. Si vous êtes autogéré, assurez-vous que les activités de gestion sont couvertes par des avenants ou des polices parapluie. Toujours ajouter votre nom personnel comme assuré supplémentaire, même lorsque la LLC ou la fiducie est l’assuré principal.
L’assurance et les SARL doivent correspondre. S’ils ne le font pas, votre safety s’effondre.
3. Pourquoi une paperasse bâclée vous met-elle une cible dans le dos ?
Vous construisez la safety de vos actifs LLC non seulement avec des paperwork, vous la construisez avec votre comportement.
Si chaque contrat, bail et communication vous mentionne personnellement au lieu de votre LLC, l’avocat du plaignant fera valoir :
“Cet investisseur n’a pas traité la LLC comme une véritable entreprise. Ignorez-la.”
Cet argument fonctionne souvent.
La paperasse bâclée comprend :
Baux à votre nom personnel Accords fournisseur/entrepreneur signés par vous individuellement Purposes de paiement (Zelle, PayPal, Venmo) liées à votre compte personnel Avis et correspondance qui ignorent complètement la LLC Paiements en espèces sans documentation Chèques personnels adressés aux locataires ou aux entrepreneurs
Remark nettoyer vos papiers ?
Tous les baux doivent indiquer la LLC (ou la fiducie foncière) comme propriétaire. Tous les entrepreneurs doivent conclure un contrat avec la LLC, et non avec vous. Le loyer doit être payé sur le compte de la LLC, et non sur votre Zelle personnel. Signez toujours les paperwork juridiques au nom de la LLC, pas personnellement.
Vos paperwork doivent raconter la même histoire que votre LLC est censée raconter :
“C’est une véritable entreprise, distincte de moi.”
4. Le transfert de propriété dans une LLC peut-il inciter votre prêteur à accélérer votre prêt hypothécaire ?
Absolument, c’est l’erreur numéro quatre, et elle apparel plus de nouveaux investisseurs qu’autre selected.
Si votre prêt hypothécaire comporte une clause d’échéance à la vente, le transfert du titre vers une LLC peut donner au prêteur le droit d’exiger un remboursement immédiat ou d’imposer un refinancement à des taux plus élevés. Cela signifie que votre prêt de 3,5 % pourrait soudainement grimper à 7 % ou plus.
Remark éviter les retours de bâton des prêteurs ?
Avant de transférer un bien immobilier dans une SARL :
Vérifiez si votre prêt appartient à Fannie Mae ou à Freddie Mac. Utilisez leurs outils de recherche en ligne. S’ils sont propriétaires du prêt, certains transferts peuvent ne pas déclencher d’accélération. Si le prêt n’appartient pas à Fannie ou Freddie : transférez la propriété dans une fiducie foncière à l’aide d’un acte de garantie (et non d’un acte de renonciation). Faites ensuite de votre LLC le bénéficiaire de cette fiducie foncière.
Cette construction aide à vous protéger contre l’accélération prématurée du prêt tout en vous offrant une safety de votre vie privée et de vos actifs.
Et si cela semble compliqué, c’est parce que ça l’est. C’est pourquoi nous aidons nos purchasers à planifier cela lors d’une séance de stratégie gratuite afin qu’ils ne fassent pas exploser accidentellement leurs taux d’intérêt.
5. Pourquoi les accords d’exploitation, les signatures et les formalités d’entreprise sont-ils si importants ?
La plupart des investisseurs pensent que la création d’une LLC est l’étape principale. En réalité, la formation de la construction de l’entreprise n’est qu’un début. L’exécuter correctement est ce qui vous protège.
Les plus grosses erreurs ici incluent :
Aucun accord d’exploitation Un accord d’exploitation faible ou générique Ne jamais mettre à jour vos paperwork Signer des baux et des contrats comme vous-même Zéro procès-verbal de réunion, résolution ou documentation annuelle
Pourquoi ces choses sont-elles importantes ?
Parce que si vous vous retrouvez devant le tribunal, votre accord d’exploitation devient la pièce A.
S’il contient des exigences que vous n’avez jamais respectées, comme des assemblées annuelles, des résolutions écrites ou l’approbation du gestionnaire, l’avocat du plaignant utilisera vos propres paperwork contre vous.
Et si vous signez des paperwork de manière incorrecte, tels que :
John Smithau lieu deJohn Smith, directeur d’ABC Properties LLC,
vous venez de vous engager personnellement dans le contrat.
Remark faites-vous respecter votre LLC devant les tribunaux ?
Maintenir un accord d’exploitation solide et personnalisé Signer tout en tant que gestionnaire, et non individuellement Tenir une easy réunion annuelle Tenir des registres de base des décisions commerciales Maintenir à jour les paperwork de propriété et de gestion
Vous n’avez pas besoin d’un classeur rempli de procès-verbaux. Vous avez juste besoin de suffisamment de formalités pour démontrer que la LLC est légitime.
Devriez-vous toujours avoir une politique générale si vous utilisez des SARL ?
Oui. Même avec une structuration LLC parfaite et une assurance bien alignée, une police d’assurance parapluie ajoute une dernière couche de safety en cas de sinistres catastrophiques. De nombreux investisseurs l’ignorent.
La couverture parapluie est particulièrement utile automotive :
Il ajoute une safety responsabilité civile à vos polices de base. Il peut couvrir les activités de gestion. Il entre en jeu lorsqu’un sinistre vital dépasse la couverture sous-jacente.
Des groupes comme Nationwide Actual Property Insurance coverage Group offrent une couverture adaptée aux investisseurs, mais n’importe quel assureur vaut mieux que rien.
Pas de panique, presque tous les investisseurs que nous rencontrons sont confrontés à au moins un de ces problèmes.
Et presque tous sont réparables.
Nous aidons chaque jour les investisseurs qui :
Ont mélangé des fonds On a utilisé des accords d’exploitation faibles On a tout signé personnellement On a transféré des biens de manière incorrecte On a mal aligné leur assurance On a laissé leur LLC « périmer » sans formalités
Nous le nettoyons, le restructurons et leur mettons en place un système qui protège réellement leurs investissements immobiliers, garde leur nom hors du domaine public et garantit qu’ils peuvent protéger leur voile corporatif.
Étant donné que ces questions se chevauchent avec le droit des États (et varient d’un État à l’autre), la planification successorale et la fiscalité, il est essentiel de revoir votre construction avec quelqu’un qui comprend remark tous ces domaines fonctionnent ensemble et peut vous donner des conseils juridiques judicieux. C’est pourquoi nous proposons une séance stratégique gratuite de 45 minutes avec un conseiller principal chez Anderson.
Apportez votre :
Paperwork LLC Accords d’exploitation Déclarations d’assurance Actes et informations sur la propriété
Nous vous montrerons exactement où votre construction est solide, où elle est vulnérable et remark y remédier.
Arrêtez de deviner, commencez à vous protéger. Les poursuites judiciaires ne se soucient pas de savoir à quel level vous vouliez configurer les choses correctement. Seulement ce que vous faites réellement.
