Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, les flux de trésorerie et l’appréciation sont importants, mais votre stratégie fiscale détermine en fin de compte le montant que vous conservez. Deux investisseurs peuvent acheter la même propriété, gagner les mêmes revenus locatifs et obtenir des rendements après impôt complètement différents.
En effet, les vrais gagnants savent remark utiliser des stratégies fiscales immobilières telles que la ségrégation des coûts et l’échange de la part 1245 pour réduire les impôts sur le revenu, accélérer les déductions fiscales et protéger les positive factors provenant de la vente d’une propriété.
Il ne s’agit pas de déductions interdites : ce sont des échappatoires fiscales foncières intégrées aux lois fiscales américaines pour récompenser les propriétaires fonciers qui contribuent à la croissance du logement et à la stabilité économique à travers les États-Unis.
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Qu’est-ce que la ségrégation des coûts et pourquoi les investisseurs devraient-ils s’en soucier ?
La ségrégation des coûts est un outil fiscal puissant qui permet aux propriétaires de reclasser les actifs situés à l’intérieur d’un immeuble résidentiel locatif ou d’un immeuble industrial selon des calendriers d’amortissement plus courts.
Normalement, vous amortissez le bâtiment sur 27,5 ans (pour les propriétés résidentielles) ou 39 ans (pour les propriétés commerciales). Mais lorsque vous effectuez une étude de segmentation des coûts, vous séparez les composants tels que :
Propriété sur 5 ans : revêtements de sol, armoires, appareils électroménagers Propriété sur 7 ans : finitions intérieures, éclairage Propriété sur 15 ans : améliorations du terrain comme des parkings ou des clôtures
En identifiant ces éléments, vous pouvez accélérer l’amortissement et demander des déductions plus importantes plus tôt, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu et améliorant les flux de trésorerie.
Par exemple, une location à court docket terme de 200 000 $ ne permet normalement qu’un amortissement de 6 000 $ par an. Avec la séparation des coûts, vous pourriez réclamer entre 40 000 $ et 60 000 $ la première année, libérant ainsi du capital pour réinvestir ou rembourser la dette.
Remark l’amortissement du bonus multiplie-t-il l’avantage ?
Les récentes lois fiscales rendent certains actifs éligibles à un bonus d’amortissement, vous permettant d’amortir 100 % de leur valeur l’année de la mise en service du bien.
Cette règle augmente la valeur de la segmentation des coûts, automotive au lieu d’étaler les déductions sur 5, 7 ou 15 ans, vous pouvez toutes les utiliser immédiatement.
Pour les investisseurs immobiliers, cela signifie que votre commerce ou votre entreprise bénéficie d’un avantage financier significatif sans modifier vos opérations. Vous pouvez rembourser vos prêts, apporter des améliorations ou même acheter un autre immeuble de placement, le tout avec de l’argent que vous auriez autrement envoyé à l’IRS.
N’oubliez pas qu’un greenback économisé en impôts aujourd’hui vaut bien plus qu’un greenback économisé dans des années.
Que se passe-t-il lorsque vous vendez et faites face à une récupération de la dépréciation ?
C’est là que la plupart des propriétaires deviennent nerveux. Lorsque vous vendez un bien immobilier résidentiel locatif, l’IRS souhaitera peut-être « récupérer » l’amortissement que vous avez subi, en imposant cette partie à votre taux de revenu ordinaire ou à votre taux d’imposition des positive factors en capital.
Mais la séparation des coûts n’aggrave pas la state of affairs : elle la rend en fait plus stratégique. Vous pouvez utiliser un échange selon l’article 1245 pour réévaluer vos actifs à courte durée de vie (comme les revêtements de sol ou les appareils électroménagers) à leur juste valeur marchande lorsque vous les vendez.
Étant donné que ces objets perdent naturellement de la valeur avec le temps, le montant de votre récupération diminue considérablement. Vous n’évitez pas les impôts, vous reflètez simplement la valeur marchande réelle des actifs usés. Cela signifie moins de récupération et plus d’argent dans votre poche.
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Remark un échange au titre de l’article 1245 crée-t-il des économies d’impôt permanentes ?
Un échange au titre de l’article 1245 est la prochaine part d’une planification fiscale intelligente. Il se concentre sur les propriétés à 5, 7 et 15 ans que vous avez identifiées lors de votre étude de segmentation des coûts.
Lorsque vous vendez, au lieu de payer l’intégralité des positive factors de la vente sur ces articles, vous pouvez documenter leur dépréciation en termes réels.
Exemple : Disons que vous avez pris 50 000 $ en amortissement accéléré. Une évaluation appropriée pourrait montrer que seulement 10 000 $ de ces actifs ont encore de la valeur. Cela signifie que vous ne payez de récupération que sur 10 000 $, et non sur 50 000 $.
Cette différence représente une économie d’impôt permanente, pas seulement un report. Il s’agit de l’une des opportunités les plus négligées en matière d’investissement immobilier.
Le phase de coût interfère-t-il avec un échange 1031 ?
Non. Séparation des coûts, sections 1245 et 1031 Les échanges fonctionnent de manière transparente lorsqu’ils sont correctement coordonnés.
Voici remark les stratégies s’alignent :
Séparation des coûts : crée des déductions anticipées et améliore les flux de trésorerie. 1031 Alternate : reporte les taux d’imposition des plus-values lors du réinvestissement des bénéfices. Part 1245 Alternate : réduit la récupération de l’amortissement après la vente.
Cette combinaison aide les propriétaires immobiliers à développer leur portefeuille de manière fiscalement avantageuse et à conserver leur argent dans de nouvelles transactions. Vous pouvez même mettre en œuvre une stratégie de segmentation des coûts 1031 sur plusieurs propriétés pour équilibrer le calendrier et les déductions d’une année sur l’autre.
Qui est admissible à la séparation des coûts et à l’amortissement des bonus ?
Si vous possédez un immeuble de placement d’une valeur supérieure à 150 000 $ (hors valeur du terrain) aux États-Unis, vous avez probablement droit à un bonus d’amortissement et à des avantages de séparation des coûts.
Cela comprend :
Places de courte durée (STR) et Airbnbs Places résidentielles de longue durée Immeubles multifamiliaux Self-stockage et propriétés à utilization mixte
Même si vous avez acheté votre propriété il y a des années, vous pouvez toujours mener une étude et rattraper l’amortissement manqué avec un easy formulaire IRS. Vous n’avez pas besoin de modifier les déclarations précédentes pour produire correctement vos impôts à l’avenir.
Quels sont les plus grands mythes concernant la segmentation des coûts et les échappatoires fiscales immobilières ?
Mythe 1 : « Vous ne pouvez le faire que l’année où vous achetez. » Fake. Vous pouvez mener une étude des années plus tard et réclamer rétroactivement les déductions manquées.
Mythe 2 : « C’est un sign d’alarme pour un audit. » Pas si cela est fait correctement. L’IRS a des lignes directrices claires sur ce qui constitue une étude de qualité, et les rapports conformes sont entièrement défendables.
Mythe 3 : « Ça ne vaut le coup que pour les bâtiments commerciaux. » Fake. Même les propriétés locatives résidentielles unifamiliales et les places à court docket terme bénéficient de déductions fiscales importantes.
Mythe 4 : « Cela ruine un échange 1031. » Non. Il l’améliore en fait lorsqu’il est associé à un échange de la part 1245 pour la réduction de la récupération.
Quel est un exemple de la façon dont ces stratégies fonctionnent ensemble ?
Disons que vous achetez un duplex à 300 000 $ :
Vous effectuez une étude de séparation des coûts, en reclassant 30 % (90 000 $) des actifs en durées de vie plus courtes. Étant donné que les actifs sont éligibles à un amortissement bonus, vous radiez la totalité des 90 000 $ au cours de la première année. Vous utilisez les économies réalisées pour améliorer la propriété et augmenter le loyer. Lorsque vous vendez, vous effectuez un échange selon la part 1245, qui prouve que la plupart des objets de courte durée n’ont plus de valeur. Vous effectuez ensuite un échange 1031 pour reporter les positive factors de la vente sur votre prochaine propriété.
Vous avez réduit les impôts fonciers, reporté les positive factors en capital à lengthy terme et réduit la récupération, tout en améliorant le rendement de votre portefeuille.
Si vous souhaitez sérieusement bâtir un patrimoine à lengthy terme, il est temps d’intégrer ces stratégies à votre plan fiscal annuel.
Voici remark commencer :
Évaluez vos propriétés. Identifiez quels actifs sont éligibles à un amortissement bonus et où la séparation des coûts pourrait avoir le plus grand impression. Travaillez avec un conseiller qualifié. Assurez-vous que la construction de votre commerce ou de votre entreprise soutient vos objectifs et répartit avec précision l’amortissement. Prévoyez une sortie anticipée. Lorsqu’il est temps de vendre, coordonnez votre calendrier d’échange en vertu de la part 1245 et de séparation des coûts 1031 pour minimiser les taux d’imposition des plus-values. Déclarez vos impôts avec précision. Tenir des enregistrements précis des valeurs des composants, des améliorations et des études pour garantir la préparation à l’audit.
Lorsqu’elles sont bien appliquées, ces stratégies peuvent transformer les performances de votre immeuble de placement, transformant chaque déclaration de revenus en une feuille de route pour le réinvestissement et la richesse à lengthy terme.
Conclusion : utilisez le code tel qu’il a été écrit
Les lois fiscales américaines n’ont pas été conçues pour punir les propriétaires fonciers, mais pour récompenser ceux qui fournissent des logements et maintiennent la croissance de l’économie.
En combinant la séparation des coûts, les sections 1245 et 1031 Exchanges, vous pouvez :
Réduisez vos impôts sur le revenu Maximisez vos déductions fiscales Reportez ou réduisez les taux d’imposition des positive factors en capital Protégez votre valeur nette des impôts fonciers inutiles
C’est l’essence même d’une planification fiscale intelligente pour les investisseurs immobiliers : utiliser le système tel qu’il a été conçu pour faire croître votre patrimoine, protéger vos revenus et conserver une plus grande partie de ce que vous gagnez. Vous souhaitez en savoir plus sur l’software de cette stratégie et bénéficier de davantage d’avantages fiscaux ? Planifiez une session gratuite de 45 minutes avec Anderson Advisors. Nous examinerons votre state of affairs actuelle et élaborerons un plan personnalisé qui minimise votre obligation fiscale et protège votre portefeuille de placements.
