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L’achat d’un bien locatif ne dépend pas seulement du montant d’argent que vous gagnez, mais aussi du montant de vos dettes. Si vous envisagez d’obtenir un prêt pour financer vos investissements, maintenir une bonne santé ratio dette/revenu est essentiel. Pour les investisseurs, en particulier ceux qui possèdent plusieurs propriétés dans leur portefeuille, avoir des dettes importantes peut être un problème, c’est pourquoi il est primordial de les compenser par des revenus élevés.
La Réserve fédérale vient de publier son carte nationale dette-revenuqui montre où vivent réellement les acheteurs les plus qualifiés. Pour fix-and-flippers et les propriétaires cherchant à acheter et à conserver, il fournit un aperçu inestimable de ce que les prêteurs recherchent chez les emprunteurs et des changements régionaux en jeu.
La carte montre que les acheteurs les plus qualifiés ne se trouvent pas nécessairement là où vous pensez qu’ils se trouvent.
Qu’est-ce que le DTI ?
UN ratio dette/revenucomme son nom l’indique, mesure la dette d’une personne par rapport à son revenu. Les moyennes DTI les plus élevées – supérieures à 2,0 – signifient que les résidents ont une dette de 2 $ pour chaque greenback de revenu.
Lorsqu’il s’agit de DTI, moins c’est plus. Plus il y a de revenus, moins la dette gagne. Par exemple, si la moitié de votre revenu mensuel était consacrée au remboursement de votre dette mensuelle récurrente, votre DTI serait de 50 %, ce qui n’est pas bon. Un DTI de 35 % ou moins est considéré comme favorable par les prêteurs.
Évolution des ratios dette/revenu : le paysage à l’horizon 2025
Historiquement, les États les plus riches des deux côtes sont réputés à la fois pour les prix élevés de l’immobilier et pour la demande tout aussi élevée des acheteurs et des locataires. En effet, bon nombre de ces zones sont considérées comme des marchés « barrières », c’est-à-dire qu’il existe une barrière à la disponibilité des terres, ce qui fait monter les prix.
Toutefois, selon la carte de la Réserve fédérale, les environnements d’emprunt les plus favorables ne sont pas trouvés où vivent les plus riches à New York et en Californiemais plutôt Dans le Midwest (Pennsylvanie, Wisconsin et Ohio), les taux du DTI sont plus bas, ce qui signifie que les acheteurs qualifiés ici sont plus susceptibles de recevoir des prêts.
Pour les flippers, cela signifie que ces marchés offrent une plus grande probabilité de trouver des acheteurs qualifiés. Pour les propriétaires, l’environnement de prêt est ici plus favorable à l’achat d’investissements, en supposant que l’acheteur potentiel appartient à une catégorie DTI favorable.
Soldes hypothécaires et limites des acheteurs : tendances locales
Ce Ce n’est peut-être pas une shock, mais la dette américaine est en hausse. La combinaison d’un faible inventory et des taux d’intérêt plus élevés crée un environnement d’emprunt toxique, faisant grimper les prix de l’immobilier et les soldes hypothécaires, en particulier dans certaines zones urbaines convoitées.
Le rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages pour le deuxième trimestre 2025, basé sur le panel de crédit à la consommation de la Fed de New York, a montré que la dette totale des ménages a augmenté de 185 milliards de {dollars} du premier trimestre à 18 390 milliards de {dollars}. Il y a désormais 67 villes aux États-Unis où le solde hypothécaire s’élevait en moyenne à 1 million de {dollars} ou plus en juin 2025, selon le bureau d’évaluation du crédit. Expérien. Voici le high 10, avec le solde moyen :
Chêne doré, Floride : 3 627 594 $
Gulf Stream, Floride : 3 206 007 $
Golden Seashore, Floride : 2 969 951 $
Captiva, Floride : 2 620 156 $
Atlantide, Floride : 2 585 199 $
Montecito, Californie : 2 487 787 $
Hidden Hills, Californie : 2 149 578 $
Atherton, Californie : 2 137 851 $
Hunts Level, Washington : 2 016 164 $
Sagaponack, New York : 1 977 857 $
Comme le montre la liste, la Floride, pas la Californie ou New York, est l’État qui compte les cinq villes ayant les soldes hypothécaires les plus élevés. Ce Cela signifie qu’ici, les investisseurs doivent se préparer à des marges plus étroites et à une concurrence accrue, même si les revenus locaux augmentent. À l’inverse, les villes du Midwest et de la Rust Belt, comme Cincinnati et Cleveland, toujours restent des propositions attractives pour les investisseurs en raison de fees hypothécaires plus faibles et de profils DTI durables.
La baisse des prix de l’immobilier peut compenser les fluctuations des taux et les ratios DTI
« Quand les gens envisagent un taux de 6 ou 7 % [mortgage] taux, ils commencent juste à devenir réticents », a déclaré Rick Arvielo, directeur général et co-fondateur du prêteur hypothécaire New American Funding, au Journal de Wall Avenue en août. “L’abordabilité reste un problème majeur.”
Depuis, la Fed a réduit ses taux d’intérêt à deux reprises. le plus récemment en octobremais les taux restent volatils, dépendant de chaque mot du président de la Fed, Jerome Powell. Ses récents commentaires sur l’arrêt des baisses de taux lors de la réunion de décembre de la Fed tarifs renvoyés après sa récente coupure.
Les quartiers favorables aux investisseurs familiaux (flippers et propriétaires) se résument à des prix plus bas et à des quartiers avec des acheteurs bénéficiant d’un DTI favorable, ce qui en fait le meilleur environnement pour investir et prêter.
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La montée en flèche de la dette nationale pourrait poser de gros problèmes
Dette mensuelle renouvelable d’un acheteur est lié à leur taux d’intérêt, qui est lui-même lié au paysage financier nationwide. En mai, le New York Occasions signalé quelques une analyse qui prédisait que le « Huge, Lovely Invoice » du président Trump pourrait gonfler la dette américaine à plus de 130 % de la taille de l’ensemble de son économie.
“Une crise semble toujours lointaine jusqu’à ce que vous y soyez”, a déclaré Natasha Sarin, présidente et cofondatrice du Yale Finances Lab. “Nous ne savons pas exactement où se situe cette falaise, où vous ne pouvez pas dépasser les niveaux d’endettement” d’un sure taille. “Mais nous savons que nous nous rapprochons de ce level.”
Ces sentiments ont été récemment repris par le PDG de Tesla, Elon Musk, qui a déclaré au podcasteur Joe Rogan” Il serait precise de dire que même si vous ne parvenez pas à agir de manière très draconienne… en réduisant le gaspillage et la fraude, ce que vous ne pouvez pas vraiment faire dans un pays démocratique, alors… il n’y a aucun moyen de résoudre la crise de la dette. “
Musk a ajouté que l’intelligence artificielle (IA) et la robotique pourraient être un moyen de sortir de l’endettement. « Nous devons faire croître l’économie à un rythme qui nous permette de rembourser notre dette. »
Les baisses de taux d’intérêt pourraient ne pas faire bouger les choses
Pour les investisseurs immobiliers qui espèrent que les baisses de taux de la Fed auront l’effet souhaité si la dette nationale reste dangereusement élevée, cela pourrait être un vœu pieux. Commentaires de Musk lors de son apparition sur Joe Le podcast de Rogan plus tôt cette année semblent être valables dans des économies imprévisibles : les actifs corporels tels que l’immobilier gagnent en valeur parce que les gens auront toujours besoin d’un endroit où vivre, quel que soit l’environnement économique.
« Il est généralement préférable de posséder des biens physiques comme une maison ou des actions d’entreprises qui, selon vous, fabriquent de bons produits, plutôt que des {dollars} lorsque l’inflation est élevée», a conseillé Musk.
Réflexions finales : l’abordabilité et la stabilité à lengthy terme sont les clés d’un investissement judicieux
La carte dette-revenu est un modèle que les investisseurs peuvent suivre situer certains des marchés immobiliers les plus stables du pays, où les principes d’investissement traditionnellement conservateurs de un faible endettement et le paiement des factures à temps prédominent. Ce ne sont pas les marchés les plus prestigieux, mais ils ne comptent pas non plus un pourcentage élevé de résidents fortement endettés. En période de turbulences économiques, faible rapport dette/revenu des États comme l’Ohio, la Pennsylvanie et le Dakota du Nord sont certains de les marchés les plus résilients des États-Unis
Realtor.com et le Journal de Wall Avenueje a désigné Manchester-Nashua, NH, comme son principal marché pour le deuxième trimestre consécutif dans son classement du marché du logement de l’automne 2025 en raison de sa « demande soutenue, de sa forte activité de vente et de sa croissance notable des prix d’une année sur l’autre », couplée à son équilibre entre « désirabilité et valeur relative ». Le New Hampshire a un classement DTI relativement bas de 1.4.
