Dans cet article
Une dialog avec Zach Lemaster, fondateur et PDG de Lease to Retirement
La plupart des investisseurs ont décidé que les places clé en principal étaient mortes le matin, les taux hypothécaires ont dépassé 7 %. Des flux de trésorerie s’est évaporé, les calculs ont cessé d’être écrits au crayon et l’argent clever est resté de côté en attendant une réduction qui ne proceed pas à venir.
C’est le consensus, mais il s’agit d’un mauvais chiffre.
Zach Lemaster dirige Lease to Retirement, une entreprise clé en principal qui vend et finance des places de nouvelles constructions pour des investisseurs à travers le pays, ce qui signifie qu’il voit ce qui est réellement en prepare de fermer en ce second plutôt que ce qu’Web dit être en prepare de fermer. Je lui ai envoyé six questions sur les offres qu’il rédige aujourd’hui, les erreurs qui détruisent les primo-accédants hors de l’État et ce qu’il ferait avec 50 000 $ s’il devait repartir de zéro.
Ses réponses sont ci-dessous, non éditées. Mon travail consiste à vous dire quoi en faire.
La plupart des gens pensent que les places clé en principal ont arrêté les flux de trésorerie le jour où les taux ont atteint 7 %. Que se passe-t-il réellement dans les transactions que vous concluez actuellement ?
Alors que les taux restent aux niveaux actuels et que le marché ralentit, les vendeurs sont prêts à négocier beaucoup plus, créant ainsi un scénario dans lequel les investisseurs peuvent acquérir certaines des meilleures offres que j’ai vues depuis des décennies.
Par exemple, certains constructeurs sont prêts à offrir jusqu’à 15 % du prix de la maison sous forme de remise en argent à la clôture ou de réduction de prix. Si vous misez 20 % sur un SFR neuf (location unifamiliale) et reçu 15 % en retour à la clôture, vous ne seriez que dans la maison pour 5% de réduction ! Ce augmente de façon exponentielle Retour sur investissement. Vous pouvez également utiliser ces 15 % pour racheter des taux d’intérêt jusqu’à 3, ce qui augmenterait considérablement les flux de trésorerie.
Le meilleur second pour acheter chez REI est pendant un marché d’acheteurs. Les acheteurs disposent actuellement d’un pouvoir de négociation bien plus essential et d’une opportunité distinctive de structurer une transaction avec un flux de trésorerie positif en contrôlant les situations.
Ce est toute l’interview en une seule réponse, alors laissez-moi faire le calcul qu’il pointe.
Prenez un SFR neuf à 300 000 $, et une baisse de 20 % équivaut à 60 000 $. Un crédit constructeur de 15 % équivaut à 45 000 $. Appliquez ce crédit à votre acompte et vous obtiendrez 15 000 $ d’argent réel, soit 5 % du prix d’achat. C’est la même maison mais un quart de l’argent de la transaction.
Ou vous ne l’empochez pas. Vous dépensez les 15 % pour faire baisser le taux d’intérêt. Un taux de l’ordre de 3 sur une maison encore évaluée au prix fort fait passer la ligne de flux de trésorerie de « à peine » à « confortablement », et vous l’avez bloqué au lieu d’attendre que la Réserve fédérale le fasse à votre place.
Le problème, et Zach le dirait lui-même, c’est que des incitations de cette ampleur apparaissent lorsque les constructeurs sont assis sur un inventaire everlasting. Il s’agit d’un sign de marché pour les acheteurs, et non d’une fonctionnalité permanente. La fenêtre est le level.
Votre déménagement
La prochaine fois que vous parlerez à un constructeur ou à un fournisseur clé en principal, ne vous focalisez pas sur le prix. Demandez-leur ce qu’ils feront à la clôture des shares permanents : remise en argent, réduction des taux ou réduction des prix. Ensuite, exécutez la transaction dans les deux sens (15 % pour l’acompte contre 15 % pour le taux) et voyez laquelle votre marché récompense réellement.
Quelle est l’erreur la plus courante que commettent les nouveaux investisseurs lors de leur premier achat à l’étranger, et quelle est la seule selected qui les aurait sauvés ?
Ne passe pas correctement vérifications nécessaires et acheter dans les zones à faible revenu. Que vous achetiez localement ou à distance, suivez toujours toutes les étapes de diligence raisonnable appropriées. Ce comprend l’embauche d’un inspecteur en bâtiment tiers, ayant œuvre à titre complet complétéet ayant une évaluation indépendante de la maison. Assurez-vous que votre contrat comprend des éventualités pour chacun de ces articles afin de vous protéger tout au lengthy du processus d’achat.
Dernièrement, il y a certains investisseurs que réussissent très bien à investir dans les zones à faible revenu, mais ce n’est généralement pas la meilleure approche pour les nouveaux investisseurs qui se lancent dans le jeu.
Il nomme deux erreurs et les traite comme une seule, automobile elles le sont. Ignorer la diligence raisonnable et courir après la porte bon marché dans un code postal approximatif découlent de la même impulsion : essayer de gagner sur le prix plutôt que sur le processus.
L’inspecteur tiers, l’évaluation indépendante, le titre complet du travail, les éventualités inscrites dans le contrat : rien de tout cela n’est passionnant, et tout cela fait la différence entre un atout et une leçon. J’ai acheté à vue, et j’ai acheté après le départ, et les seules offres que je regrette sont celles où j’ai laissé l’excitation dépasser la liste de contrôle.
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Votre déménagement
Insérez dès maintenant vos trois éventualités non négociables dans votre modèle d’offre (inspection, évaluation et titre) afin de ne jamais décider si vous devez « gagner du temps » en en sautant une lorsque vous êtes ému par une transaction. Et laissez de côté la query des zones à faible revenu jusqu’à ce que vous ayez derrière vous quelques affaires ennuyeuses.
Si vous recommenciez aujourd’hui avec 50 000 $ et un emploi W-2, quelle serait la première démarche exacte que vous feriez ?
je ferais exactement la même selected que j’ai fait quand j’ai commencé. J’investirais d’abord en moi-même à travers l’éducation pour m’assurer d’avoir une compréhension claire et des attentes claires en matière de mes objectifs. Puisque j’ai bâti ma richesse grâce à l’immobilier, je suivrais le même chemin. Achetez des maisons plus récentes dans de bons quartiers avec des équipes de qualité.
Je n’attendrais pas éternellement pour trouver l’offre parfaite. Tant de gens perdent des années à essayer de trouver l’accord avec la licorne ou à essayer de chronométrer le marché. Je définirais une boîte d’achat claire et ferais une offre dès que je trouverais une maison qui répond à mes critères.
En supposant que j’ai déjà des réserves suffisantes, j’utiliserais les 50 000 $ comme acompte sur une maison plus récente et négocierais un accord qui répond à mes critères d’achat. Avoir un W-2 donne accès au financement conventionnelmais je obtiendrait également des devis sur des produits de prêt non conventionnels tels que les prêts DSCR, automobile ces prêts sont très compétitifs dans l’environnement de prêt actuel. Alors je le ferais simplement rincer et répéter et finalement essayer de se diversifier sur plusieurs marchés donc Je n’ai pas tous mes investissements dans un seul domaine.
N’oubliez pas que les flux de trésorerie créent la liberté, mais appréciation crée de la richesse !
Deux choses à retirer. Tout d’abord, la boîte d’achat. Il aurait « décrivez une boîte d’achat claire et faites une offre dès que je trouve une maison qui répond à mes critères », ce qui est le contraire peu glamour de la chasse à la licorne.
Une boîte d’achat ne contient que vos règles écrites : fourchette de prix, marché, objectif de loyer, situation et seuil de rendement. Les offres qui correspondent reçoivent une offre, tandis que les offres qui ne sont pas ignorées. Cette self-discipline est la seule raison pour laquelle il ne fait pas partie de ceux qui perdent des années à essayer de chronométrer le fond.
Deuxièmement, il obtiendrait des devis sur les prêts DSCR (prêts au taux de couverture du service de la dette, qui sont admissibles en fonction du loyer de la propriété plutôt que de votre revenu personnel W-2) même avec un salaire en principal, automobile à l’heure actuelle, leurs prix sont compétitifs et ne brûlent pas votre nombre limité d’hypothèques conventionnelles. La plupart des investisseurs W-2 ne pensent pas à les acheter avant d’avoir atteint le mur conventionnel des années plus tard.
Votre déménagement
Écrivez votre purchase field cette semaine : cinq lignes, pas plus. Obtenez ensuite un devis DSCR en plus de votre approbation préalable conventionnelle afin de connaître déjà les deux chiffres avant qu’un accord ne drive la query.
Qu’est-ce qu’un sign d’alarme clé en principal qui devrait inciter un investisseur à fuir, même si les chiffres semblent excellents ?
C’est précisément cela : si vous ne regardez que les chiffres, vous ne faites pas assez de diligence. Ne courez pas après les offres de licornes. La richesse se construit une maison ennuyeuse à la fois avec des rendements modestes, en investissant dans de bons emplacements. Si les chiffres semblent trop beaux pour être vrais, ils le sont probablement.
Ce est la ligne à contre-courant, et c’est la ligne qui sera capturée. Tout le monde t’apprend à chasser le plus gros taux plafond (la déclaration annuelle de la propriété si vous avez payé entièrement en espèces). Zach te dit le le professional forma qui semble le plus beau est souvent celui qui cache le plus. Des retours modestes dans un bon emplacement battront tranquillement les retours criards dans un endroit où le pool de locataires, l’appréciation et la sortie éventuelle jouent contre vous.
Votre déménagement
Lorsqu’une offre semble trop intéressante, découvrez pourquoi avant vous aller trouver l’argent. Obtenez la tendance des loyers du quartier, les postes vacants et l’historique des prix sur cinq ans. Si vous ne pouvez pas expliquer le grand nombre, le nombre explique toi.
Sur quel marché vous vous êtes trompé et qu’est-ce qui vous a fait changer d’avis ?
Texas (banlieues de San Antonio et Dallas). Au départ, j’ai radié le Texas en raison des impôts fonciers élevés, pensant que je ne pouvais pas encaisser. Ce que j’ai découvert, c’est qu’il existe des banlieues de zones métropolitaines qui ont connu une croissance à deux chiffres dans les deux cas. appréciation et les loyers que fournissent toujours des flux de trésorerie importants, même avec des impôts fonciers plus élevés.
L’offre et la demande stimulent les ventes de maisons, alors allez là où l’offre est faible et la demande est élevée. Restez easy et cohérent pour réussir à lengthy terme.
La réponse honnête est plus utile qu’elle n’y paraît. Il Il a radié un État entier sur un seul poste, les impôts fonciers, et a manqué des années de croissance des loyers et des prix à deux chiffres dans les banlieues parce qu’un chiffre effrayant est arrivé en premier.
Ce qu’il faut retenir, ce n’est pas « acheter le Texas ». C’est qu’un marché n’est jamais un chiffre. L’offre et la demande au niveau des banlieues dépassent à chaque fois le sujet de dialogue au niveau de l’État, et pour le noyau de la location à lengthy terme, cela signifie que les taxes sont un élément à souscrire, et non un verdict sur lequel agir.
Votre déménagement
Prenez le marché que vous avez écarté sur une seule base statistique, fiscale, réglementaire ou parce qu’il est « trop cher », et tirez réellement la croissance de l’offre et des loyers au niveau du sous-marché. Tu as peut-être tort le exactement comme il était.
Si vous pouviez envoyer un conseil par SMS à quelqu’un qui n’a pas encore acheté sa première location, quel serait-il ?
L’accord parfait n’existe pas. Sur le marché actuel, vous disposez d’une grande opportunité de négocier et de conclure un accord qui a du sens. L’ancienne formule consistant à verser 20 % de mise de fonds sur tout immeuble de placement avec un prêt conventionnel pourrait ne pas fonctionner dans l’environnement actuel.
Cela ne veut pas dire qu’il y a pas de bonnes affaires existent. Les investisseurs les plus performants sont les plus créatifs. Comprenez exactement ce que vous devez acquérir pour atteindre vos objectifs, puis soyez créatif avec tous les différents leviers que vous pouvez actionner pour faire fonctionner l’accord. Ne transmettez pas une transaction si elle ne se concrétise pas avec l’hypothèque conventionnelle typique d’une mise de fonds de 20 %. Il existe de nombreuses autres choices à explorer dès maintenant qui peuvent faire ou défaire un accord !
Si vous n’avez pas encore acheté votre première location, vous n’êtes pas en retard. Les situations viennent de revenir en faveur de l’acheteur pour la première fois depuis des années, ce qui signifie qu’une personne qui begin aujourd’hui a plus de leviers à actionner que la personne qui a acheté au début de 2021 n’en a jamais eu.
L’ancienne formule « 20 % de mise de fonds, prêt conventionnel, en espérant que les flux de trésorerie soient générés » n’est plus qu’une possibility, et non la seule. La créativité n’est pas un kind de personnalité que vous avez ou non. C’est une liste d’outils de financement que vous simplement Je n’ai pas encore fixé le prix.
Votre déménagement
Ne tuez pas une transaction automobile elle ne prévoit pas une réduction de 20 % de manière conventionnelle. Avant de le transmettre, exécutez-le de trois manières : conventionnelle, DSCR et concession vendeur ou constructeur visant le tarif. L’accord qui meurt d’une manière en vit souvent d’une autre.
