L’investissement immobilier doit créer de la richesse et non exposer tout ce que vous possédez. Mais beaucoup trop de propriétaires d’entreprise et de propriétaires mettent en place leurs buildings commerciales de manière à mettre en jeu chaque location, chaque compte bancaire et même leurs actifs personnels et professionnels.
Je l’ai vu de mes propres yeux lors de notre atelier en personne sur la fiscalité et la safety des actifs. Un investisseur m’a dit fièrement qu’il possédait quatre immeubles locatifs, tous au sein d’une seule société à responsabilité limitée (SARL). Il pensait bénéficier d’une « safety des actifs de la LLC ».
Si un locataire glisse, qu’un entrepreneur se blesse ou qu’un avocat begin à creuser, toutes les propriétés qu’il possède sont exposées. Un seul accident devient un désastre à l’échelle du portefeuille selon la construction qu’il a décrite.
C’est le problème que je veux vous aider à éliminer aujourd’hui. La answer est easy, évolutive et, lorsqu’elle est bien utilisée, l’une des stratégies de safety des actifs les plus puissantes pour les investisseurs immobiliers : la stratégie 2-LLC utilisant une société holding du Wyoming.
Cette construction sépare légalement les risques, préserve la confidentialité, fonctionne conformément aux lois des États à l’échelle nationale, maintient vos opérations fiscalement avantageuses et fournit un cadre qui évolue avec votre portefeuille.
Décomposons-le. (Regardez ma répartition vidéo ici.)
Remark le regroupement de plusieurs propriétés dans une seule LLC met-il les investisseurs en hazard ?
La plupart des investisseurs regroupent leurs propriétés dans une seule LLC parce qu’ils pensent simplifier leurs opérations commerciales ou former une LLC « pour se protéger ». Mais lorsque vous regroupez tous vos actifs immobiliers dans une seule SARL, votre risque se multiplie.
Voici pourquoi :
Un procès contre une propriété devient un procès contre toutes les propriétés à l’intérieur de cette LLC. Les avocats deviennent plus agressifs parce qu’ils voient plusieurs actifs. Vous encouragez les litiges en montrant des poches plus profondes. Un problème juridique se transforme en un problème de portefeuille complet.
Une SARL à membre distinctive détenant plusieurs propriétés locatives est essentiellement une entreprise individuelle se faisant passer pour une entité distincte. Cela ressemble à une safety, mais sous la pression, il s’effondre.
Une véritable construction de safety des actifs sépare les entités juridiques, sépare les passifs et sépare les actifs.
C’est exactement ce pour quoi la stratégie 2-LLC est conçue.
Demandez une session gratuite avec un conseiller Anderson
Chez Anderson Enterprise Advisors, nous avons aidé des milliers d’investisseurs immobiliers à éviter des erreurs coûteuses et à naviguer dans les complexités de la safety des actifs, de la planification successorale et de la planification fiscale. Lors d’une session gratuite de 45 minutes, nos consultants vous fourniront des conseils personnalisés pour vous aider à protéger vos actifs, minimiser les risques et maximiser vos avantages financiers. (valeur de 750 $)
Qu’est-ce que la stratégie 2-LLC et pourquoi les investisseurs avancés l’utilisent-ils ?
La stratégie 2-LLC utilise deux entités distinctes, chacune effectuant un travail différent :
Une société holding LLC du Wyoming (confidentialité + safety) Une LLC propriété-État pour chaque location (confinement des poursuites)
Cela crée la construction idéale de société holding immobilière :
Il protège les funds personnelles et les actifs de l’entreprise. Il empêche les poursuites judiciaires de franchir les frontières de l’entité. Il garde votre nom hors des archives publiques. Il vous offre une safety contre les ordonnances de facturation. Il évite les faiblesses d’une entreprise individuelle ou d’une LLC à compartiment distinctive.
Et surtout, cela est reproductible pour chaque nouvelle propriété que vous achetez.
Cette construction est exactement ce que la plupart des investisseurs immobiliers pensent avoir lorsqu’ils créent une LLC pour la safety des actifs, jusqu’à ce qu’ils apprennent à quel level il est facile de percer des entités faibles, de mélanger des fonds ou de retracer la propriété jusqu’à elles personnellement.
Pourquoi les investisseurs devraient-ils choisir le Wyoming pour leur société holding LLC ?
Le Wyoming est l’un des meilleurs États en matière de safety des actifs en raison de trois facteurs qui comptent plus que toute autre selected :
1. Confidentialité
Le Wyoming n’exige pas que les noms des membres ou des dirigeants soient répertoriés publiquement. Cela signifie :
Aucun lien public entre vous et vos actifs Aucune data sur le propriétaire dans les bases de données de l’État Aucune feuille de route pour les avocats à la recherche de poches profondes
Cela seul rend le Wyoming supérieur pour créer une société holding immobilière.
2. Forte safety des commandes de cost
Lorsque quelqu’un vous poursuit personnellement (accident de voiture, dette impayée, problème de responsabilité personnelle), les créanciers ne peuvent pas saisir les actifs de votre Wyoming LLC.
Comparez cela à la création d’une LLC dans des États comme la Californie, l’Oregon ou Washington, où les créanciers peuvent prendre votre participation en tant que membre. Les lois des États comptent et le Wyoming gagne.
3. Flexibilité pour la planification successorale
Votre société holding peut appartenir à vous ou à votre fiducie vivante. L’utilisation de la fiducie facilite le transfert de propriété, évite l’homologation et protège votre portefeuille pour votre conjoint ou vos bénéficiaires survivants.
C’est pourquoi la holding du Wyoming constitue le level d’ancrage de toute la construction.
Pourquoi avez-vous également besoin d’une SARL foncière pour chaque location ?
La confidentialité à elle seule n’arrête pas un procès. Vous avez également besoin de contenir les poursuites.
Lorsque votre bien locatif se trouve en Oklahoma, vous formez une LLC de l’Oklahoma. Lorsqu’il est au Texas, vous formez une LLC du Texas. Et ainsi de suite.
Cette LLC au niveau de la propriété :
Détient le titre Gère l’assurance responsabilité civile Encaisse les loyers Gère les activités commerciales sur place
Et surtout…
Cela empêche les poursuites d’atteindre quoi que ce soit au-delà de cette seule propriété.
C’est la séparation que les investisseurs pensent obtenir lorsqu’ils créent une LLC, mais cela ne fonctionne que lorsque chaque propriété a sa propre entité.
Remark les deux entités sont-elles liées entre elles ?
La Wyoming Holding LLC sert de membre-gestionnaire de chaque LLC d’État de propriété.
Cela crée :
Confidentialité : les archives publiques montrent Wyoming LLC, pas vous. Séparation : votre nom disparaît de la chaîne de titres. Safety : les poursuites contre la propriété n°2 ne peuvent pas atteindre la propriété n°1 ou vos biens personnels.
Ce easy lien est la clé de toute la construction.
Remark l’argent devrait-il circuler à travers une construction à 2 LLC ?
C’est là que la plupart des investisseurs se trompent, je vais donc être très clair.
Les locataires doivent payer le loyer à la LLC de l’État de propriété.
PAS la société holding. PAS votre compte personnel. PAS une LLC « centrale » que vous utilisez pour plus de commodité.
Si vous collectez tous les revenus locatifs dans la société holding, vous exposez la société holding à des réclamations. Et cela détruit la séparation que vous essayez de créer.
Flux d’argent right :
Le loyer est payé à la LLC de l’État de la propriété. La LLC de la propriété effectue une distribution à la LLC de holding du Wyoming. La LLC du Wyoming met en commun les liquidités. Vous recevez les distributions de la LLC du Wyoming selon vos besoins.
Les distributions sont-elles imposables ?
Non. Les distributions sont simplement le mouvement de votre propre argent entre des entités distinctes que vous possédez. L’IRS calcule votre obligation fiscale à partir des bénéfices de la propriété, et non des transferts en espèces.
C’est pourquoi une pile 2-LLC reste fiscalement avantageuse même si vous utilisez plusieurs entités commerciales.
Qu’en est-il de la gestion immobilière : quelle est sa place ?
Si vous créez une société de gestion immobilière :
L’entité de gestion peut percevoir le loyer. Elle le distribue ensuite à la SARL de l’État foncier. Le reste de la construction reste le même.
Vous ne distribuez jamais les loyers directement à la société holding du Wyoming auprès des locataires.
Cela garantit que vos opérations sont conformes, propres et défendables en cas de poursuite ou d’audit.
Remark une pile 2-LLC vous protège-t-elle en cas de problème ?
Disons qu’un locataire se blesse dans la propriété n°2.
Voici ce qui se passe dans une configuration correctement structurée :
Seule la propriété n°2 LLC est exposée. La propriété n°1, la propriété n°3, votre argent et vos biens personnels restent protégés. Les avocats ne peuvent pas passer d’une LLC à une autre. Votre société holding du Wyoming protège toute la construction supérieure.
Tout ce qui se trouve en dehors de cette LLC est interdit.
Il s’agit d’une véritable safety des actifs d’une LLC, et non du fake confort de tout regrouper dans une seule entité.
Pouvez-vous ajouter plus de SARL à mesure que vous élargissez votre portefeuille ?
Absolument. C’est l’une des plus grandes forces de la stratégie 2-LLC.
Chaque nouvelle location bénéficie :
Sa propre SARL dans l’état de la propriété Son propre compte bancaire Ses propres opérations Sa propre isolation par rapport à toutes les autres propriétés
Il est infiniment évolutif et évite le désastre lié au regroupement de propriétés.
Non, c’est en fait le contraire.
Lorsqu’elle est utilisée correctement, la construction :
Maximise les avantages fiscaux Prend en cost la ségrégation des coûts et l’amortissement des primes Rend la comptabilité plus propre Maintient les actifs personnels et professionnels correctement séparés Évite les problèmes de mélange qui tuent la safety Aide votre CPA à répartir correctement les revenus, les dépenses et les radiations
Cela vous éloigne également du territoire de l’entreprise individuelle – un cauchemar fiscal et juridique dans lequel personne ne devrait opérer.
Pouvez-vous réparer votre construction si vous la configurez déjà mal ?
Oui.
Si vous avez :
Mettez plusieurs propriétés dans une seule LLC Fonds mélangés Vous vous êtes inscrit comme gestionnaire au lieu d’utiliser une LLC du Wyoming Vous avez utilisé le mauvais état Actifs personnels et professionnels mixtes Exploité comme une LLC à membre distinctive sans séparation
… tout peut être corrigé.
Nous reconstruisons ces buildings chaque semaine pour renforcer la safety des actifs des propriétaires et des investisseurs.
La clé est de résoudre les problèmes avant qu’un procès ne les expose.
Quel est le moyen le plus rapide de construire correctement cette construction ?
Si vous souhaitez configurer correctement la stratégie 2-LLC ou corriger une mauvaise configuration, récupérez la liste de contrôle 2-Technique LLC en utilisant ce lien.
A l’intérieur, vous trouverez :
Entités commerciales requises Conventions de dénomination Exigences kin aux comptes bancaires Règles de titre et de propriété Configuration du gestionnaire Considérations kin à la loi de l’État Remark éviter les mélanges Remark protéger les flux de trésorerie Remark mettre en place des opérations fiscalement avantageuses
Et si vous souhaitez de l’aide pour exécuter l’ensemble de la construction qui offre une safety des actifs aux investisseurs, réservez une séance stratégique gratuite de 45 minutes avec Anderson Advisors.
Nous passerons en revue vos objectifs, vos propriétés, votre assurance responsabilité civile, vos stratégies fiscales, votre conformité juridique, comme les accords d’exploitation et vos plans à lengthy terme, puis nous construirons la construction exacte dont vous avez besoin pour protéger tout ce pour quoi vous avez travaillé.
