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Cet article est présenté par Louer Vers la retraite.
Vous êtes-vous déjà assis à votre bureau, jeté un coup d’œil à votre fiche de paie et vous êtes-vous déjà demandé remark vous parviendrez à créer une véritable richesse ?
Vous n’êtes pas seul. Des milliers de lecteurs de BiggerPockets gagnent des salaires confortables, mais se sentent coincés sur le tapis roulant, regardant les riches s’enrichir tandis que leurs propres comptes bancaires croissent à la vitesse d’un escargot. Cette histoire est vraie pour les enseignants, les ingénieurs, les infirmières et les enfants de neuf à cinq ans qui croient qu’il doit y avoir un moyen de transformer un revenu modeste en liberté financière.
Spoiler : Il y en a.
Cela implique des places clé en most important, un peu de self-discipline et un financement créatif. Nous suivrons un investisseur fictif (Sam) tout au lengthy de ses six premières années d’achat d’un bien locatif par an.
Le parcours de Sam est ancré dans des chiffres absolus et guidé par des consultants. Cette méthode n’est pas un système pour devenir riche rapidement ; il s’agit d’un modèle reproductible qui permet de maintenir un salaire steady tout en constituant un portefeuille d’actifs fluides.
Rencontrez Sam : le salaire de 75 000 $ pour l’investisseur
Sam est un ingénieur logiciel de 33 ans résidant à Denver. Il gagne 75 000 $ par an et gagne environ 4 500 $ par mois après impôts.
Comme de nombreux professionnels, Sam souhaite créer de la richesse, mais il dispose de peu de temps libre pour les rénovations ou les soucis du propriétaire. Lorsque Sam tombe sur l’idée de places clé en most important (maisons déjà réhabilitées et louées), il voit une voie à suivre.
Mais il lui faut d’abord un plan.
Budgétiser et épargner sans larmes
Sam start par auditer ses dépenses. Il adopte la règle classique des 50/30/20, allouant 50 % de son revenu après impôt aux besoins, 30 % aux désirs et 20 % à l’épargne. Cela l’oblige à repenser son model de vie : il réduit ses abonnements, delicacies plus souvent à la maison et résiste à la tentation de louer une nouvelle voiture.
La récompense : il économise environ 7 500 $ par an, soit 10 % de son salaire, en les consacrant à l’immobilier. Il constitue également un fonds d’urgence équivalant à trois à six mois de dépenses, pour constituer le coussin de trésorerie dont les investisseurs ont besoin.
Fortifier la Fondation
Avant de faire des offres, Sam peaufine son profil financier. Il vérifie son pointage de crédit et rembourse les soldes de cartes de crédit persistants pour réduire son ratio dette/revenu (DTI). Les prêteurs exigent souvent une cote de crédit de 680 à 700, un DTI inférieur à 45 % et six mois de réserves pour les prêts d’investissement.
Sam examine également les programmes de prêts. La plupart des prêts d’investissement conventionnels nécessitent un acompte de 20 % pour les maisons unifamiliales et de 25 % pour les logements multifamiliaux. Cette somme d’argent n’est pas facile à trouver, surtout lorsque vous commencez votre parcours immobilier. Heureusement, il existe une autre stratégie.
Piratez votre logement : la première affaire de Sam
Un soir, en lisant les messages du discussion board BiggerPockets, Sam découvre le piratage domestique. Selon les directives de la FHA, il peut acheter un duplex, un triplex ou un quadruplex avec seulement 3,5 % de mise de fonds, vivre dans un logement et louer les autres. Mieux encore, les prêteurs lui ont permis de prendre en compte les revenus locatifs projetés dans sa qualification. Le seul problème est que la propriété doit être dans un état liveable et qu’il doit l’occuper pendant au moins un an.
L’agent de Sam lui envoie une annonce : un triplex dans un quartier solide, où chaque logement se loue environ 1 200 $. L’hypothèque mensuelle pour l’ensemble du bâtiment serait d’environ 2 400 $. Cela signifie que Sam pourrait vivre sans loyer tout en augmentant sa valeur nette.
Il analyse les chiffres avec son prêteur, se qualifie selon les directives de la FHA et fait une offre. Le vendeur accepte.
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La réalité du piratage de maison
Vivre à côté de locataires n’est pas toujours glamour. Sam gère les demandes de upkeep et s’habitue aux bruits occasionnels. Il paie également une assurance hypothécaire en raison de la faible mise de fonds et respecte des règles d’occupation strictes.
Mais en un an, son logement s’est apprécié, il a remboursé une partie de son hypothèque et il a un avant-goût de ce à quoi ressemble un revenu passif. Sam dispose désormais de suffisamment de capitaux propres et d’expérience pour répéter le processus.
Choisir la bonne stratégie et le bon marché
Après avoir quitté son triplex, Sam décide que son plan à lengthy terme est d’acheter une maison unifamiliale chaque année. Sam fixe des critères stricts pour ne pas dépasser son funds, et il go well with des variables telles que les coûts d’entretien, les taxes et les réparations pour garantir la rentabilité.
Il utilise des outils immobiliers et consulte des brokers pour trouver des logements dans des zones favorables aux propriétaires. Il étudie également les marchés clé en most important du Midwest et du Sud-Est, où les entreprises clé en most important prospèrent.
Rassemblez votre équipe
L’investissement immobilier est un sport d’équipe. Il faut du travail pour constituer une équipe solide, et il faudra passer par quelques ratés pour trouver les gagnants.
Après un sure temps, Sam constitue une équipe petite mais puissante :
Prêteur hypothécaire : personne spécialisée dans les prêts d’investissement et succesful d’approuver rapidement les offres. Agent immobilier : un agent acheteur possédant une expérience dans les marchés clé en most important, dans la vérification des propriétés et dans la négociation. Inspecteur en bâtiment : Même les maisons clé en most important nécessitent des inspections approfondies pour vérifier les toits, la plomberie et les systèmes électriques. Gestionnaire immobilier : les entreprises clé en most important proposent souvent la gestion, mais Sam interroge d’autres personnes pour garantir un service réactif et un faible roulement de locataires. Comptable et avocat : un CPA aide à maximiser les déductions, telles que l’amortissement, tandis qu’un avocat study les contrats et garantit le respect des lois sur les propriétaires et les locataires.
Il finit par avoir une horrible expérience avec son entreprise de upkeep, et celle-ci lui a coûté la majeure partie de ses bénéfices cette année-là après qu’il ne les ait pas examinés correctement. Heureusement, Sam voit la scenario dans son ensemble et décide de poursuivre son rêve de créer de la richesse.
Boule de neige : années deux à trois
Après cette première victoire en piratage de maison, Sam se despatched invincible, mais sait qu’il ne veut plus vivre à côté de ses locataires. Cependant, les prochaines années mettront tout à impolite épreuve.
Deuxième année
Il quitte sa maison et achète une autre propriété avec 5 % de mise de fonds. Il y a désormais deux hypothèques, deux toits dont il faut se soucier et deux fois plus de feuilles de calcul. Il proceed d’économiser chaque greenback supplémentaire et conduit la même vieille voiture juste pour maintenir son élan.
Troisième année
Avec trois places, la cost de travail start à paraître plus lourde. Un locataire half plus tôt, la chaudière tombe en panne en plein hiver et sa trésorerie disparaît pendant un mois. Les chiffres ont toujours un sens sur le papier, mais uniquement parce que Sam go well with chaque greenback et refuse d’arrêter.
La quatrième année change tout
Après une nouvelle série d’appels de upkeep nocturnes et de factures de réparation surprises, Sam décide finalement de faire quelque selected de différent. Il fait appel à Lease To Retirement, une entreprise spécialisée dans la location clé en most important entièrement gérée. Ils l’aident à acheter une propriété sur un marché en croissance rapide, avec une approche totalement non interventionniste.
La maison est déjà rénovée, louée et gérée professionnellement. Il bénéficie d’un taux d’intérêt compétitif, se connecte à une équipe de upkeep fiable et, pour la première fois, ce n’est pas lui qui courtroom après les entrepreneurs. Le loyer arrive, la propriété fonctionne bien et il respire enfin tranquillement.
Années cinq et six
Encouragé par les résultats, Sam proceed. Il répète le processus by way of Lease To Retirement, en ajoutant une nouvelle propriété chaque année. Son portefeuille s’agrandit, son stress diminue et les revenus continuent d’affluer. Ce qui ressemblait autrefois à une bataille difficile ressemble désormais à un élan.
Dès la sixième année, il a constitué un portefeuille solide, des flux de trésorerie stables et un chemin vers une véritable liberté financière (sans les nuits blanches).
La dure vérité (et le raccourci)
Construire un portefeuille de places à partir de zéro est faisable, mais c’est lent, compliqué et prend du temps. Vous devez trouver les bons marchés, gérer les prêteurs et gérer toutes les surprises en cours de route.
Ou bien, vous pouvez ignorer tout cela.
Des entreprises comme Lease To Retirement ont déjà construit et géré des milliers de places clé en most important pour les investisseurs qui ne veulent pas passer six ans à les préparer. Ils ont effectué des recherches, examiné les équipes et créé des propriétés rentables et prêtes à fonctionner dès le premier jour.
Leur processus est conçu pour les professionnels occupés avec une carrière, une famille et un temps limité pour analyser les transactions, interviewer les gestionnaires immobiliers ou tout apprendre par essais et erreurs. Lease To Retirement identifie les marchés les plus performants à travers le pays, sélectionne des propriétés dans des zones où les ratios loyer/prix sont élevés et supervise chaque étape, de la rénovation au placement des locataires. Au lieu de passer des nuits à parcourir des annonces et à deviner quelles villes sont favorables aux propriétaires, vous obtenez une propriété déjà rénovée, louée et gérée par des professionnels.
Lease To Retirement met également en relation les investisseurs avec des prêteurs qui comprennent le financement locatif, des comptables spécialisés dans les stratégies fiscales foncières et des gestionnaires immobiliers à lengthy terme qui protègent votre flux de trésorerie.
En bref, ils ont déjà fait tout le gros du travail que Sam a passé six ans à résoudre par lui-même. Vous intervenez simplement là où la propriété est performante, génère des revenus et est gérée par des professionnels.
L’histoire de Sam montre qu’il est potential de créer de la richesse grâce à la location (même avec un emploi à temps plein). Lease To Retirement montre qu’il n’est pas nécessaire de prendre des années d’essais, d’erreurs et d’épuisement pour y parvenir.
