Ayant grandi à King of Prussia, en Pennsylvanie, je rendais souvent visite à mes grands-parents dans l’ouest de Philadelphie. Une communauté se sentait dynamique, tandis que l’autre était fatiguée et laissée pour compte. Les logements et les commerces de détail négligés de West Philly avaient été sous-investis. De nombreuses propriétés ne servaient plus leurs résidents. Ils étaient obsolètes.
Avance rapide jusqu’à aujourd’hui, et l’immobilier américain « vieillit sur place », tout comme sa inhabitants. La transition générationnelle de richesse et la imprecise de départs à la retraite sont attendues depuis longtemps alors que les baby-boomers transmettent leurs 80 000 milliards de {dollars} de valeur nette. Mais quelque selected d’inattendu s’est produit en cours de route : le marché immobilier s’est gelé et les propriétaires plus âgés sont restés là où ils étaient ou ont été déclassés pour rivaliser avec les jeunes générations pour des « maisons de démarrage » qui étaient également parfaites pour que les grands-parents retraités soient proches de leur famille. Alors que les taux de natalité ralentissent et qu’il n’y a pas assez de personnes qui naissent pour soutenir la croissance, l’immobilier industrial est également bloqué, incapable de répondre aux besoins modernes.
Pour la première fois depuis des décennies, nous sommes confrontés à des bâtiments qui ne créent plus de valeur pour les entreprises et les personnes qui les utilisent. Un entrepôt trop petit pour la robotique, un bureau qui ne parvient pas à attirer les meilleurs abilities ou un appartement sans infrastructure numérique adéquate entrent tous dans cette catégorie. C’est de l’obsolescence. Pour les cooks d’entreprise et les investisseurs, il ne s’agit pas d’une préoccupation de area of interest dans l’immobilier. Ces actifs aident les individus et les entreprises à être compétitifs ou drainent discrètement la productivité et le capital.
Alors que les gros titres se concentrent sur les taux d’intérêt, le risque le plus vital réside dans le vaste inventory de bâtiments obsolètes qui ne conviennent plus à la vie moderne. Avec la normalisation des marchés financiers, les investisseurs ne peuvent plus compter sur une dette bon marché pour masquer la sous-performance. Soit les bâtiments créent de la valeur, soit ils n’en créent pas.
La démographie et la demande réécrivent les règles
Les forces à l’origine de l’obsolescence de l’immobilier américain sont aussi démographiques que financières. Les taux de natalité aux États-Unis sont à des niveaux historiquement bas et 11 000 Américains en moyenne prennent leur retraite chaque jour. La génération des baby-boomers est plus riche et plus lively que jamais auparavant et dépense énormément en expériences. Les Millennials et la génération Z consacrent plus de la moitié de leurs dépenses discrétionnaires à des expériences plutôt qu’à des biens. Ces tendances à lengthy terme doivent être au centre des préoccupations du secteur immobilier.
La technologie amplifie ce changement. Le travail à distance a libéré les ménages et les entreprises de la géographie, transformant l’immobilier d’une activité axée sur l’offre en une activité axée sur la demande. Les gens choisissent désormais des espaces qui améliorent leur qualité de vie et de travail, et non plus seulement là où ils sont obligés de se trouver. Les propriétés qui ne parviennent pas à livrer sont laissées pour compte, même si elles sont bien situées.
Pour les investisseurs, cela signifie que les espaces de bureaux qui soutenaient autrefois la tradition et la collaboration peuvent désormais nuire à la stratégie en matière de abilities, ou que les entrepôts qui favorisaient autrefois l’efficacité peuvent désormais ralentir les chaînes d’approvisionnement. Les enjeux sont passés de la superficie en pieds carrés à la compétitivité.
Les actifs de bureaux, souvent situés dans des quartiers d’affaires centraux autrefois très animés, en sont un exemple opportun. Selon CBRE, 23,3 hundreds of thousands de pieds carrés de bureaux aux États-Unis devraient être démolis ou convertis en 2025, tandis que seulement 12,7 hundreds of thousands de pieds carrés sont en development. Pour la première fois depuis des décennies, les shares vont diminuer, soulignant l’ampleur du défi.
Obsolescence dans toutes les lessons d’actifs
Les effets de ces changements démographiques sont visibles partout. Les entrepôts industriels autrefois construits avec des plafonds bas et des baies étroites limitent désormais la distribution du commerce électronique, où la robotique et l’échelle définissent l’efficacité. De nombreuses chaînes de vente au détail, autrefois fondées sur un trafic piétonnier prévisible, ferment leurs portes, tandis que les mêmes empreintes sont réinventées pour de nouveaux usages axés sur les companies.
Le travail versatile a réduit les déplacements professionnels, mais il a également accru la demande de logements alternatifs. Les baby-boomers à la retraite, ainsi que leurs familles dirigées par la génération Y, recherchent des aires de camping-car et des terrains de tenting pour partager des expériences de loisirs. Dans le même temps, les appartements sans infrastructure numérique ni companies de forfaits sécurisés perdent rapidement de leur pertinence à mesure que les produits d’épicerie et les companies de forfaits arrivent de plus en plus sur demande.
Le fil conducteur : l’utilité, et non l’emplacement, définit désormais la valeur. Les actifs physiques liés aux chaînes d’approvisionnement, à la main-d’œuvre et aux purchasers peuvent soit s’adapter à ces changements générationnels, soit éroder discrètement la compétitivité.
Un nouveau manuel d’investissement
Pendant des décennies, l’investissement immobilier était comme le buying and selling d’actions : acheter, conserver et vendre. Tout cela reposait sur une confiance incontestée dans la hausse proceed des prix à une époque caractérisée par un argent bon marché et des taux bas.
Aujourd’hui, les emprunts recommencent. Les prêts immobiliers commerciaux ont augmenté de 26 % au cours de l’année écoulée, mais les prêts sont désormais évalués sur un marché où le rendement du Trésor à 10 ans est supérieur à environ 4,05 %. Dans cet environnement, la dette à elle seule ne garantit plus les rendements.
Les investisseurs tournés vers l’avenir repositionnent déjà leurs actifs. Nous voyons l’intérêt de redéployer des propriétés obsolètes vers des activités opérationnelles essentielles. Les entrepôts industriels avec une hauteur libre de 20 pieds, inadaptés à la distribution moderne pilotée par la robotique, peuvent être repositionnés vers des utilisations plus pertinentes telles que le stockage à température contrôlée. Les bâtiments qui semblaient autrefois être des coûts fixes doivent désormais être gérés comme des outils actifs de stratégie commerciale, capables de s’adapter à l’évolution des besoins des purchasers et des modèles économiques.
De même, la imprecise de fermetures d’anciens CVS, RiteAid et Walgreens montre à quelle vitesse des actifs précieux peuvent devenir obsolètes. Autrefois considérés comme des valeurs sûres pour un loyer secure, beaucoup sont désormais vacants. Pourtant, leur taille, leur stationnement et leurs emplacements privilégiés les rendent idéaux pour être convertis en centres d’éducation de la petite enfance, un besoin croissant pour les familles du millénaire.
Ces exemples montrent que les rendements élevés ne proviennent plus de l’ingénierie financière ou de stratégies passives d’achat et de conservation. Ils proviennent de l’exécution opérationnelle, transformant des bâtiments obsolètes en entreprises répondant aux besoins changeants des baby-boomers, des millennials, de la génération Z et au-delà.
Un tournant pour les investisseurs
Pour les investisseurs – et pour les PDG – la leçon est directe : l’immobilier américain peut soit vieillir jusqu’à devenir obsolète et geler le capital dans des coquilles vides, soit être transformé en plateformes qui stimulent la croissance. Les gagnants traiteront l’immobilier comme une entreprise en exploitation, et non comme une marchandise, générant des rendements en créant des lieux utiles qui répondent aux besoins générationnels changeants et offrent une valeur sturdy.
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