Si vous êtes un investisseur immobilier, le 1er mars 2026 n’est pas une date limite ; c’est le jour où la nouvelle règle FinCEN de 2026 entre en vigueur et elle change la façon dont les transactions immobilières résidentielles sont gérées.
Alors que la plupart des investisseurs surveillent le Company Transparency Act (CTA) et les exigences en matière de propriété efficient, le Monetary Crimes Enforcement Community (FinCEN) du Département du Trésor des États-Unis a finalisé le 31 CFR 1031.320, un règlement qui met en lumière les transferts immobiliers résidentiels non financés. Le FinCEN l’appelle la règle de l’immobilier résidentiel.
À partir de maintenant, si vous transférez une propriété dans une société à responsabilité limitée (SARL) dans le cadre de votre stratégie de safety des actifs immobiliers, si vous concluez une transaction financée par des fonds privés ou si vous transférez un titre sans l’implication d’une banque réglementée traditionnelle, la transaction peut relever des nouvelles exigences de déclaration du FinCEN.
Concrètement, cela peut nécessiter des informations d’identification sur les events et l’entité recevant le titre.
Décomposons ce qui est considéré comme « non financé », quelles transactions sont signalées (y compris le financement soumis au vendeur) et remark rester conforme tout en protégeant votre vie privée.
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Qu’exige la règle de l’immobilier résidentiel ?
La règle relative à l’immobilier résidentiel exige la déclaration de certaines transactions immobilières résidentielles non financées. L’objectif est d’accroître la transparence des transactions immobilières résidentielles qui se déroulent en dehors de la surveillance bancaire traditionnelle en vertu de la loi sur le secret bancaire (BSA).
Si une transaction immobilière résidentielle n’implique pas de prêteur réglementé, elle peut déclencher une déclaration sur l’immobilier résidentiel.
Le formulaire de rapport immobilier FinCEN doit divulguer :
La personne déclarante (généralement l’agent de règlement ou la partie chargée de la clôture immobilière) Les events à la transaction immobilière Le prix d’achat L’identité des entités juridiques ou des fiducies recevant le titre Autres détails d’identification liés à la transaction immobilière résidentielle
La règle s’applique aux propriétés de 1 à 4 logements. Les biens commerciaux ne sont pas inclus.
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Qu’est-ce qu’une transaction immobilière résidentielle « non financée » ?
Une transaction immobilière résidentielle devient non financée lorsqu’une establishment financière réglementée dotée d’un programme formel de lutte contre le blanchiment d’argent n’accorde pas le prêt.
Cela comprend :
Achats entièrement en espèces Argent privé Argent dur Financement du vendeur Tendencies de portage par le propriétaire Transactions soumises à
Même si le financement du vendeur implique un emprunt, le vendeur n’est pas une establishment financière réglementée au sens des BSA. En conséquence, ces transactions peuvent déclencher une déclaration.
Si une banque traditionnelle suggest un financement, la règle ne s’applique généralement pas.
Qui dépose le rapport ?
Généralement, la personne ou l’entité qui effectue la clôture du bien immobilier.
Les investisseurs ne doivent pas supposer que la règle les met à l’abri d’une exposition. Si vous structurez mal une transaction, vous étendez l’exposition au-delà de la desk de clôture.
Quels sont les risques de non-conformité ?
Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions civiles importantes et des poursuites pénales potentielles.
Ignorer les nouvelles exigences de reporting du FinCEN n’est pas une stratégie viable.
Remark pouvez-vous contourner les rapports FinCEN tout en restant conforme ?
Vous pouvez souvent éviter de déclencher le reporting FinCEN en modifiant le chemin de transfert. La answer de contournement la plus easy consiste à utiliser une construction de fiducie de concédant (communément appelée fiducie foncière) comme première étape, automotive la règle inclut des exemptions pour certains transferts vers des fiducies lorsque le cédant est également le concédant.
Voici l’approche de base en termes simples :
Cédez la propriété à une fiducie foncière correctement structurée. Attribuez l’intérêt bénéficiaire de la fiducie à votre LLC (pour la safety des actifs).
L’ordonnance est importante automotive la règle cible certains transferts d’actes enregistrés de biens immobiliers résidentiels. Lorsque vous transférez d’abord la propriété à une fiducie de cédant exonérée, vous pouvez souvent éviter de déclencher un transfert non financé à déclarer au niveau des archives publiques, tout en attribuant l’intérêt bénéficiaire à une LLC pour la safety des actifs.
Si vous faites appel à une société de titres, confirmez qu’elle comprend la construction de fiducie et l’exonération, sinon elle peut déclarer par défaut le transfert.
Il s’agit d’une construction de conformité et non d’une faille. Si vous ne le mettez pas en œuvre correctement, vous pouvez déclencher l’exigence de reporting que vous aviez l’intention d’éviter.
Foire aux questions sur la règle de l’immobilier résidentiel du FinCEN
1. À quoi la règle immobilière du FinCEN est-elle destinée ?
La règle immobilière du FinCEN cible les problèmes de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) dans les transferts immobiliers non financés.
2. Remark les opérations de financement soumises et vendeur sont-elles affectées dans le cadre de reporting sur l’immobilier résidentiel FinCEN ?
Le financement assujetti et le financement par le vendeur sont souvent considérés comme non financés, ce qui peut déclencher une déclaration sur l’immobilier résidentiel. Pour réduire le risque de déclaration tout en restant conforme, de nombreux investisseurs utilisent la même approche axée sur la confiance : transférer d’abord dans une fiducie foncière, puis attribuer l’intérêt bénéficiaire à une LLC.
3. Cela élimine-t-il la safety des actifs pour les investisseurs immobiliers ?
Non. Les stratégies de safety des actifs restent légales et efficaces.
Cependant, la structuration doit désormais tenir compte du cadre de reporting de l’immobilier résidentiel FinCEN. La règle n’interdit pas les transferts de biens immobiliers résidentiels vers des SARL ou des fiducies. Il impose simplement des exigences de reporting avec une plus grande visibilité publique sous certaines situations.
Que doivent faire les investisseurs maintenant ?
Examinez la façon dont vos transactions immobilières résidentielles sont structurées. Identifiez si les transactions ne sont pas financées. Confirmez si les entités juridiques ou les fiducies déclenchent la déclaration. Alignez la planification de la safety des actifs avec les exigences de conformité.
La Règle de l’immobilier résidentiel fait désormais partie du paysage opérationnel.
L’investissement créatif est toujours potential, mais la construction doit primer.
Si vous ne savez pas si votre stratégie déclenche des rapports FinCEN ou si vous souhaitez ajouter une fiducie foncière à votre stratégie de safety des actifs, planifiez une session stratégique gratuite de 45 minutes avec Anderson Advisors. Nous évaluerons votre construction et concevrons un plan de safety des actifs conforme.
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