Pas d’impôt sur les features en capital si le contrat de vente était annulé et que le terrain était restitué à l’évalué : Cour suprême
Dans un soulagement vital pour les contribuables, l’honorable Cour suprême dans l’affaire Commissaire de l’impôt sur le revenu c. Lok Housing and Building Ltd. [2025] 175 taxmann.com 848 (SC) a réaffirmé un principe essential du droit de l’impôt sur le revenu : « aucun impôt ne peut être prélevé sur un revenu hypothétique ».
Le tribunal suprême a estimé que lorsqu’un accord de vente d’un terrain était par la suite annulé et que le terrain était restitué à l’évalué, aucun acquire en capital ne pouvait être imposé, automobile aucun revenu réel n’était revenu à l’évalué.
Contexte de l’affaire
La personne évaluée, Lok Housing and Building Ltd., avait initialement déposé sa déclaration de revenus pour l’année d’évaluation 2007-2008, déclarant un revenu imposable qui comprenait les features en capital découlant de la vente de terrains et de l’indice de floor au sol (FSI) à ses sociétés associées et sœurs.
Cependant, les contrats de vente ont été annulés par la suite et la propriété du terrain/FSI a été restituée à la société évaluée. L’annulation a été dûment reflétée dans le bilan révisé et appuyée par des comptes révisés qui ont ensuite été audités et jugés en règle.
Pour refléter la véritable state of affairs financière, la personne évaluée a déposé une déclaration révisée déclarant un revenu nul, retirant le acquire en capital proposé précédemment.
Bilan et place du département
L’agent chargé de l’évaluation (AO) a cependant refusé d’accepter la déclaration révisée. Il alléguait que l’acte de la personne évaluée consistant à produire une déclaration révisée n’était pas de bonne foi et que les revenus initialement déclarés – provenant de la vente de terrains – avaient déjà été accumulés et étaient imposables.
En conséquence, l’AO a imposé les revenus de la prétendue vente, traitant l’annulation comme un événement ultérieur qui n’a pas annulé l’accumulation initiale.
Conclusions de la Haute Cour
La Haute Cour de Bombay, dans son jugement, s’est rangée du côté de la personne évaluée. Elle a observé qu’une fois les contrats de vente dûment annulés et les actifs restitués à la personne évaluée, aucun « revenu réel » n’avait été accumulé ou généré.
La Cour a fait une statement importante :
“La déclaration originale représentait une fausse déclaration de fait qui a été corrigée par une déclaration révisée valide. Aucun revenu hypothétique ou fictif ne peut être imposable.”
Verdict de la Cour suprême
La Cour suprême a rejeté l’appel du fisc et confirmé l’ordonnance de la Haute Cour, confirmant ainsi que :
• Lorsqu’une opération de vente est annulée, et
• La propriété est restituée à l’évalué, et
• Cette restauration se reflète véritablement dans les livres et comptes,
aucun acquire en capital ne peut alors être considéré comme ayant été accumulé et, par conséquent, aucun impôt à payer n’est à payer en vertu de l’article 45 de la Loi de l’impôt sur le revenu.
Le tribunal suprême a en outre noté que l’accumulation de revenus doit être réelle et non fictive. Même si une transaction semble terminée sur papier, si la vente sous-jacente est ultérieurement annulée et que la contrepartie n’est pas réalisée, les revenus cessent d’exister en termes réels.
Principe juridique renforcé
Cette affaire réitère la doctrine séculaire et judiciairement établie selon laquelle « l’impôt sur le revenu est prélevé uniquement sur le revenu réel, et non sur le revenu hypothétique ou imaginaire ».
Les principes suivants ressortent clairement de l’arrêt :
1. L’annulation de la vente annule l’accumulation de revenus : Une fois qu’un contrat de vente est annulé, la transaction cesse d’exister à des fins fiscales. Toute comptabilisation antérieure d’un acquire peut être annulée au moyen d’un rendement révisé.
2. La déclaration révisée est un mécanisme de correction valide : Si la déclaration originale contenait une reconnaissance de revenu incorrecte ou prématurée, le dépôt d’une déclaration révisée en vertu de l’article 139 (5) est une mesure corrective valide, à situation qu’elle reflète la state of affairs vraie et équitable.
3. L’accumulation nécessite la réalisation ou un droit exécutoire : La easy exécution d’un contrat de vente ne garantit pas l’accumulation de revenus. Il doit y avoir un droit exécutoire pour recevoir la contrepartie.
4. Les livres de comptes doivent refléter la réalité : L’authenticité de la réclamation dépend de la query de savoir si les livres et le bilan de la personne évaluée reflètent véritablement l’annulation de la transaction – comme cela a été fait dans ce cas.
Implications pratiques pour les contribuables
Cette décision constitue une clarification bienvenue pour les promoteurs, les entreprises immobilières et les particuliers confrontés à des conditions similaires dans lesquelles les transactions de vente échouent après avoir été exécutées.
Il garantit que :
• L’impôt ne peut pas être prélevé sur des revenus qui ne se sont jamais matérialisés, et
• Les personnes évaluées peuvent réviser les déclarations pour refléter l’annulation, sans être accusées de mauvaise foi.
Toutefois, l’annulation doit être réelle, documentée et appuyée par des écritures comptables et, le cas échéant, des résolutions du conseil d’administration ou des accords mutuels.
Conclusion
La décision de la Cour suprême dans l’affaire Lok Housing and Building Ltd. constitue un autre pilier soutenant la « théorie du revenu réel » – selon laquelle l’impôt ne peut être prélevé que sur les revenus réellement accumulés, générés ou reçus, et non sur de simples écritures comptables ou des cumuls hypothétiques.
Cet arrêt protège les contribuables contre l’imposition de transactions irréelles et souligne l’significance du fond sur la forme en matière de fiscalité.
Clé à retenir
« S’il n’y a pas de revenus réels, il ne peut y avoir de véritables impôts. »
La Loi de l’impôt sur le revenu impose les bénéfices réels et non les features illusoires. La Cour suprême a rappelé une fois de plus aux contribuables et au ministère que l’essence de la fiscalité réside dans la réalité et non dans la fiction.
La copie de la commande est la suivante :
Lok Housing et Building Ltée
