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Cet article est présenté par Louer Vers la retraite.
Si vous avez déjà acheté un ancien bien locatif, vous connaissez le principe. La liste l’appelle « charmant » ou « plein de caractère ». Vous le visitez et ressentez la nostalgie : des planchers de bois qui grincent comme une symphonie, une baignoire sur pattes et une cheminée qui crie des nuits douillettes.
Et puis la réalité s’installe.
Les sols qui grincent ? Ils recouvrent un sous-plancher déformé. La baignoire sur pattes ? Il fuit et est rouillé dessous. Cette cheminée « douillette » ? Cela n’a pas été conforme au code depuis que JFK est au pouvoir. Du coup, votre « immeuble de placement » ressemble davantage à un gouffre financier avec une hypothèque.
Les vieilles maisons comportent de vieux problèmes. Lorsque vous investissez pour les flux de trésorerie, la croissance des capitaux propres et l’évolutivité, ces problèmes peuvent faire dérailler l’ensemble de votre stratégie.
C’est pourquoi de plus en plus d’investisseurs se tournent vers quelque selected qu’ils ont négligé pendant des années : les areas dans les nouvelles constructions. Ces propriétés sont explicitement construits en gardant à l’esprit les codes, les locataires et les investisseurs d’aujourd’hui. Louer jusqu’à la retraite amène cela à un autre niveau, permettant aux investisseurs d’en bénéficier.
Voyons pourquoi les nouvelles constructions surpassent systématiquement les maisons plus anciennes, avec quelques histoires réelles pour l’étayer.
Une histoire sur Sarah
Sarah a acheté une location des années 1950 dans un « endroit idéal ». Au cours de la première année, elle a dû :
Remplacer un chauffe-eau (1 400 $)
Poser une pièce de toit (2 200 $)
Coupez la moitié des prises électriques, automobile son locataire a branché un grille-pain et a déclenché tout le système (600 $)
À la fin de l’année, le « flux de trésorerie » de Sarah est devenu négatif. Et ajoutez au problème un locataire frustré qui n’est pas content material des réparations constantes et a donné avis de départ.
C’est la réalité des maisons anciennes : les investissements (dépenses en capital) vous frappent rapidement et souvent.. Vous pouvez prévoir un funds, mais le second choisi n’est jamais opportun.
Les maisons plus anciennes sont souvent dotées de :
Plomberie vétuste qui éclate au pire second doable
Les anciens systèmes CVC tombent en panne à la mi-juillet
Câblage mystérieux d’un oncle qui pensait qu’il était électricien
Peinture au plomb, amiante ou autres problèmes hérités coûteux.
Le charme peut initialement attirer les locataires, mais un entretien fixed les éloigne (ainsi que vous).
Pourquoi les areas de nouvelles constructions gagnent
Imaginez une nouvelle development à louer dans un marché en croissance. Vous entrez dans la propriété et tout est neuf : le toit, le CVC, le chauffe-eau, les fenêtres et les appareils électroménagers. Vous bénéficiez de garanties constructeur couvrant les principaux systèmes depuis des années. Les locataires entrent et voient des comptoirs en quartz, des fenêtres économes en énergie et des fonctionnalités de maison intelligente.
Voici pourquoi les investisseurs adorent cela :
1. Coûts de upkeep réduits
Lorsque tout est neuf, vous n’encourez pas des milliers de {dollars} en réparations imprévues chaque année. Les garanties couvrent les articles coûteux, vous permettant de planifier les années d’investissement à l’avance au lieu de jouer en défense tous les mois.
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2. Potentiel de loyer plus élevé
Les locataires paieront une prime pour une maison moderne. Les nouveaux appareils électroménagers, les aménagements efficaces et les économies d’énergie sont des arguments de vente clés qui justifient des loyers plus élevés.
3. Rétention plus longue des locataires
Les locataires n’aiment pas déménager. S’ils sont heureux dans une maison fraîche et moderne, ils y resteront plus longtemps. Moins de chiffre d’affaires signifie moins de postes vacants et moins d’argent dépensé en nettoyage et en relocation.
4. Efficacité énergétique
Les nouvelles constructions sont dotées de systèmes et d’une isolation économes en énergie. Les locataires apprécient les factures de providers publics moins élevées, ce qui rend votre propriété plus compétitive sur le marché.
5. Appréciation sur les marchés en croissance
La plupart des nouvelles constructions sont situés dans des zones en croissance dotées de nouvelles infrastructures, notamment des écoles, des routes et des centres commerciaux. Ces marchés connaissent souvent des hausses appréciationvous offrant les deux des flux de trésorerie et à lengthy terme équité croissance.
Le côte à côte de Jason
Jason, un autre investisseur avec lequel nous avons travaillé, a acheté deux areas dans la même ville. L’une était une maison unifamiliale des années 1970 et l’autre était un development neuve.
La maison des années 1970 : Le loyer brut était de 1 600 $/mois, mais après le remplacement du CVC, les réparations de plomberie et les chiffres d’affaires, Jason n’a gagné que 100 $/mois la première année.
La nouvelle development construire: Le loyer brut était de 1 850$/mois. Hormis l’aménagement paysager, aucune réparation n’a été effectuée. Filet flux de trésorerie : 650 $/mois.
Au bout de la troisième année, l’ancienne maison avait épuisé ses « flux de trésorerie » en raison de réparations majeures, tandis que la nouvelle development fonctionnait toujours sans problème.
Level de vue des locataires : pourquoi le nouveau l’emporte sur l’ancien
L’investissement immobilier ne concerne pas seulement les investisseurs ; il s’agit de locataires. Imaginez que vous êtes un locataire choisissant entre :
Une maison des années 1960 au charme décalé, mais aux fenêtres pleines de courants d’air et aux factures de providers publics exorbitantes
Une maison moderne et économe en énergie avec un plan d’étage ouvert, de nouveaux appareils électroménagers et un système CVC fiable
Où déménagez-vous votre famille ? Exactement.
Les locataires ne veulent pas de « projets ». Ils veulent du confort, de la fiabilité et de la valeur. C’est pourquoi les areas dans les nouvelles constructions se louent généralement plus rapidement et attirent des locataires plus qualifiés.
L’avantage des investisseurs : évoluer sans soucis
La véritable raison pour laquelle les areas dans les nouvelles constructions surpassent les maisons anciennes est qu’elles vous permettent d’évoluer.
Si chaque propriété que vous possédez vous coûte du nickel et vous assombrit avec des réparations, vous atteindrez rapidement un plafond et vous épuiserez. Mais si vos areas sont cohérentes, nécessitent peu d’entretien et sont souhaitables, vous pouvez ajouter plus de portes sans ajouter plus de stress.
C’est la différence entre être propriétaire et être investisseur : l’un vous maintient coincé dans des problèmes, tandis que l’autre vous libère pour vous développer.
Le rôle du loyer à la retraite
Louer jusqu’à la retraite s’est forgé une solide réputation en démontrant aux investisseurs pourquoi les areas dans les nouvelles constructions surpassent systématiquement les maisons plus anciennes. La principale différence est que ces propriétés n’obligent pas les propriétaires à effectuer des appels de réparation constants ou à s’engager dans une recherche sans fin d’entrepreneurs fiables. Au lieu de cela, les investisseurs peuvent se concentrer sur la croissance de leurs portefeuilles et profiter du revenu passif ils ont d’abord décidé de créer.
Un autre avantage non négligeable est financier. Les nouvelles constructions sont souvent éligibles à certains des programmes de financement les plus attractifs disponibles, les prêteurs offrant des taux d’intérêt plus bas, des durées plus longues et même des incitations spéciales pour les propriétés nouvellement construites. L’assurance est également généralement moins chère, puisque tout est flambant neuf et construit selon les codes modernes. Ensemble, ces économies offrent aux investisseurs des dépenses mensuelles inférieures et des flux de trésorerie plus constants.
Et comme Hire To Retirement recherche fréquemment des opportunités de nouvelle development sur des marchés à forte croissance, les investisseurs bénéficient également d’une forte demande des locataires et d’un potentiel d’appréciation à lengthy terme. C’est cette combinaison de logements modernes, d’un meilleur financement et de performances fiables qui fait de la nouvelle development l’une des stratégies les plus innovantes sur le marché locatif actuel.
Réflexions finales : le charme ne paie pas les factures
Il y a un temps et un lieu pour les maisons historiques. Cependant, lorsqu’il s’agit de constituer un portefeuille locatif évolutif et rentable, la nouvelle development l’emporte presque à chaque fois. Les locataires ne paient pas de supplément pour votre câblage « pittoresque » ou votre plomberie « classic » ; ils paient pour le confort, la fiabilité et une vie moderne.
Alors la prochaine fois tu es tenté par un réparateur avec du « caractère », rappelez-vous ceci : Allure ne paie pas les factures. Les flux de trésorerie, oui. Et rien ne coule de supply plus lisse que une location où tout fonctionne dès le premier jour.
Visitez Louer jusqu’à la retraite pour explorer les opportunités de nouvelle development sur des marchés à forte croissance et voir à quel level il peut être facile de constituer un portefeuille réellement performant.
