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Toutes les lessons d’actifs sont-elles dans une bulle ?
Que vous le pensiez ou non, ces craintes ne sont que trop plausibles. Malgré la plus longue paralysie gouvernementale de l’histoire, un regain d’inflation, des craintes persistantes en matière de droits de douane, un marché du travail affaibli et des liens géopolitiques effilochés, le S&P 500 a récemment atteint un niveau document et en reste proche au second où j’écris ces lignes. L’indice a grimpé de 19,6 % au cours de la dernière année.
Les valeurs des grandes applied sciences et de l’intelligence artificielle (IA) semblent particulièrement pétillantes. L’motion de Nvidia a grimpé de 416 % au cours des deux dernières années, et l’industrie ne cesse d’annoncer offres circulaires parmi les mêmes quelques entreprises.
Ensuite, il y a l’or, en hausse de plus de 102 % au cours des deux dernières années, soit plus du double de son document précédent. Et c’est censé être l’actif refuge.
Même les prix des maisons unifamiliales (en moyenne environ 364 000 $) continuent de osciller près des niveaux data (~ 366 000 $) du début de l’année. Cela vient en face de une augmentation de l’offre, des journées de vente plus longues et un affaiblissement de la croissance des revenus comparé à l’inflation.
Quant aux cryptomonnaies, qui fonctionnent sur la pure spéculation, le mot « bulle » n’est jamais loin des lèvres des investisseurs.
Pourtant, je peux penser à au moins une classe d’actifs qui n’est pas dans une bulle : immobilier multifamilial.
La bulle multifamiliale a déjà éclaté
Il y a eu une bulle dans l’immobilier multifamilial entre 2020 et 2022, et elle a éclaté.
Au cours des deux années allant du deuxième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2024, l’indice des prix des appartements immobiliers multifamiliaux de la Fed a chuté de 25,2 %. Ce n’est pas une correction; c’est un accident. Non, pire qu’un krach : un marché baissier.
Quand les prix des maisons unifamiliales chutaient un montant similaire pendant la Grande Récessionles gens ont paniqué. Mais le effondrement multifamilial a à peine fait l’actualité en dehors des cercles financiers, automotive très peu d’Américains possèdent des intérêts dans des propriétés multifamiliales.
Tarifs atteint un fond au deuxième trimestre 2024, et l’année prochaine a augmenté de 5,5% (les données les plus récentes disponibles). Freddie Mac’s Indice du marché de l’investissement dans les appartements affiche une croissance de 7,6% au cours de la dernière année.
(intégrer le graphique de : https://mf.freddiemac.com/aimi)
Regardez les prix des logements multifamiliaux (la ligne bleue) par rapport aux revenus nets d’exploitation (la ligne orange), ce qui a conduit à la crise financière. Ils divergent loin l’un de l’autrepuis convergent plus rapprochés après la correction. C’est le même schéma qui se joue actuellement.
Les prix des logements multifamiliaux et le NOI n’ont pas été aussi proches depuis 2012, créant une bonne affaire pour les investisseurs. “Nous constatons un équilibre plus sain entre les revenus et les valorisations”, a déclaré l’investisseur immobilier Austin Glanzer de 717Acheteurs de maisons » a déclaré BiggerPockets. “Pour les investisseurs à lengthy terme, cela ressemble à un actif uncommon que l’on achète après la bulle, et non avant.”
Opportunités de ventes en difficulté
Beaucoup trop d’opérateurs surpayés dans la bulle 2020-2022, et acheté avec intérêt flottant prêts relais. Ces prêts arrivent à échéance, ou générer des flux de trésorerie sous l’eau, et c’est obligeant de nombreux opérateurs à vendre à perte.
En tant qu’investisseur immobilier, vous savez que les meilleures affaires proviennent de ventes en difficulté. Je n’ai pas besoin d’insister sur ce level.
je dirai que J’ai pu le constater personnellement au sein de notre membership de co-investisseur. Nous avons investi dans des propriétés multifamiliales au cours des six derniers mois, lorsque l’exploitant a acheté la propriété à un prix énorme remise automotive il était en forclusion.
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Pourquoi multifamilial Est prêt pour un rebond
L’immobilier multifamilial a connu des années difficiles, tandis que les actions, l’or, la cryptographie et les maisons unifamiliales ont continué de monter en flèche.
C’est précisément pourquoi le multifamilial est prêt pour la récupération. Les promoteurs renoncent aux permis de construire en multifamilial. Redfin rapporte un Baisse de 23 % depuis le pic pandémique des permis de construire d’appartements au cours de la dernière année. Avec une offre moindre de nouvelles arrivées sur le marché, les loyers reprendront probablement leur hausse après avoir stagné dans une grande partie du pays au cours des derniers mois. dernier année. Les concessions vont probablement s’assouplir et les NOI augmenteront.
Après tout, les gens ont besoin d’un endroit où vivre. Et la réduction de l’offre nouvelle contribuera à faire grimper les valeurs.
Choices pour investir dans le multifamilial
Vous pouvez bien sûr acheter un complexe d’appartements par vous-même. Mais la plupart d’entre nous ne disposent pas de 10 tens of millions de {dollars} pour ramasser la poussière.
Alternativement, vous pouvez acheter des actions dans FPI. Du côté positif, vous pouvez acheter des actions avec de petites quantités et elles sont liquides. Mais le problème avec les REIT c’est qu’ils partagent une corrélation trop étroite avec le marché boursier en généralce qui va à l’encontre de l’objectif de la diversification dans l’immobilier.
Vous pouvez également investir dans des syndications immobilières multifamiliales, qui présentent leurs propres avantages et inconvénients. Le le plus grand inconvénient : ils s’accompagnent d’un investissement minimal énorme (50 000 $ à 100 000 $).
Si vous investissez par vous-même, bien sûr. Personnellement, J’investis en tant que membre de un membership de co-investissement, où nous nous réunissons sur Zoom chaque mois pour examiner un nouvel investissement immobilier passif. Nous pouvons chacun investir 5 000 $ ou plus si nous aimons cet investissement particulier. Mieux encore, nous obtenir le avantage de l’experience de chacun en vérification le risque ensemble.
Enfin, vous pouvez investir dans des fonds immobiliers de personal fairness. La plupart n’autorisez pas les investisseurs non accréditéscependant.
Où va le multifamilial ?
Le marché multifamilial se stabilise enfin après de fortes fluctuations pendant et après la pandémie.
Pendant la pandémie, les moratoires sur les expulsions ont effectivement gelé les loyers à des niveaux artificiellement bas. Lorsque les moratoires ont été levés, l’élastique s’est relâché et les loyers ont grimpé en flèche. Ils ont augmenté trop loin, trop rapidement sur de nombreux marchés, alors même que la development de nouveaux immeubles d’habitation inondait ces mêmes marchés d’offre.
Au cours des 18 derniers mois, les loyers ont ralenti, voire baissé, sur de nombreux marchés – un phénomène uncommon. Les loyers entrent maintenant dans leur période de repos hivernal, prêts à connaître une croissance plus forte en 2026. « La croissance des loyers se normalise après le coup de fouet post-pandémique, les pressions sur les dépenses ont commencé à se stabiliser et les mises en chantier ont ralenti pour revenir aux niveaux d’avant la pandémie », a déclaré l’investisseur immobilier Oren Sofrin de Acheteurs Eagle Money » a déclaré BiggerPockets.
Personnellement, je ne chronomètre pas le marché. je pratique étalement des coûts en {dollars} avec mes investissements immobiliers : investir 5 000 $ par mois, chaque mois, through le membership de co-investissement.
Mais lorsque les gens me demandent mon avis sur le marché multifamilial en ce second, je pense en fait qu’il s’agit de l’une des rares lessons d’actifs qui ressemble à une bonne affaire. Sofrin est d’accord : « D’un level de vue ajusté au risque, le multifamilial peut être l’un des rares secteurs de l’immobilier où le potentiel d’appréciation future dépasse le risque de baisse intégré. »
