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Cet article est présenté par Steadily.
La plupart des investisseurs immobiliers peuvent vous indiquer leur retour sur investissement avec deux décimales près. Ils peuvent vous expliquer leur ratio de dépenses et leur projection d’appréciation sur cinq ans sans cligner des yeux.
Mais leur poser des questions sur leurs responsabilités en tant que propriétaire ? Silence. Et ce silence coûte cher.
J’ai vu une telle model se produire plus de fois que je ne peux compter : un propriétaire passe des semaines à trouver la bonne affaire, négocie un prix avantageux, met de l’ordre dans son financement et conclut en toute confiance. Puis, six mois plus tard, ils font l’objet d’une plainte relative à l’habitabilité, d’un avis de violation de Truthful Housing ou d’une motion en responsabilité dont ils n’avaient aucune idée. Non pas parce qu’ils ont été imprudents, mais parce que personne ne leur a jamais donné une idée claire de ce qu’exige réellement le métier de propriétaire.
Ce message est cette picture. Considérez-le comme un auto-audit, une présentation en anglais easy des quatre catégories de responsabilité du propriétaire qui déterminent si votre investissement est véritablement protégé ou s’il semble simplement tel sur papier.
Responsabilité n°1 : Habitabilité
Dès qu’un locataire signe un bail, vous êtes légalement lié par ce qu’on appelle le Garantie d’habitabilité. Vous n’êtes pas obligé de l’écrire dans le contrat, cela est implicite dans la loi de pratiquement tous les États. Et cela dit clairement une selected : la propriété que vous louez doit répondre aux normes de sécurité et de vie de base avant et pendant la location.
Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ? L’habitabilité couvre plus de terrain que ne le pensent la plupart des propriétaires. Au minimal, vous êtes responsable de :
Intégrité structurelle. Les fondations, les murs, le toit, les fenêtres et les portes doivent être solides et sécurisés.
Systèmes fonctionnels. L’électricité, la plomberie et le CVC doivent fonctionner. Dans des États comme l’Arizona, climatisation fonctionnelle est une obligation légale en raison du risque thermique.
Lutte antiparasitaire. Les infestations sont votre problème à résoudre, pas celui du locataire.
Assainissement des moisissures. S’il y a de la moisissure, vous devez vous attaquer à la fois à la moisissure et à la supply d’humidité qui en est la trigger.
Détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone. Chaque État fixe des exigences spécifiques en matière de quantité et de placement.
Sécurité des espaces communs. Les cages d’escalier, les parkings, les buanderies et les espaces partagés ont besoin d’un éclairage approprié, de rampes sécurisées et de circumstances entretenues.
La query d’auto-audit qui devrait vous guider devrait être : quand quelqu’un a-t-il inspecté physiquement chacun de ces éléments pour la dernière fois dans votre propriété ?
Si la réponse est « Je ne suis pas sûr », il y a une lacune. Et lorsqu’une plainte d’habitabilité frappe, le « je ne suis pas sûr » ne tient pas devant un juge. Les locataires disposent de recours juridiques allant de la retenue du loyer à la résiliation du bail en passant par une motion en dommages-intérêts. Le coût d’un seul procès en matière d’habitabilité éclipse le coût d’une inspection trimestrielle.
Responsabilité n°2 : Entretien continu de la propriété
L’habitabilité est peut-être le plancher légal, mais la upkeep est ce qui vous empêche d’y tomber.
De nombreux propriétaires considèrent l’entretien comme purement réactif. Quelque selected se brise ; ils le réparent. Cette approche n’est pas exactement fausse, elle est simplement incomplète. Et les habitudes d’entretien incomplètes sont l’un des moyens les plus rapides de transformer un petit problème en une réclamation d’assurance coûteuse – ou pire, en une réclamation non assurée.
Ce que les compagnies d’assurance savent que la plupart des propriétaires ignorent, c’est qu’un pourcentage élevé de réclamations est imputable à un entretien différé. Une fuite de toit qui a commencé par un bardeau manquant, une réclamation pour dégâts d’eau qui a commencé avec une gouttière bouchée il y a trois saisons, ou une poursuite en responsabilité suite à une passerelle fissurée que quelqu’un a signalée dans une demande d’entretien huit mois plus tôt. Ce sont toutes des erreurs de upkeep courantes et coûteuses.
Vos obligations d’entretien continu vont au-delà de la réparation des problèmes lorsque les locataires appellent. Ils comprennent :
Payer l’hypothèque à temps. Évident, mais mérite d’être souligné. À 90 jours de retard, la saisie peut commencer.
Gestion des utilitaires. Tout service public en votre nom doit être payé. Certaines municipalités peuvent imposer des privilèges sur votre propriété pour les factures de providers publics impayées.
Planification de la upkeep préventive. L’entretien du CVC, l’inspection du toit, le nettoyage des gouttières, le nettoyage des évents de sécheuse et les visites extérieures devraient figurer sur un calendrier, sans attendre un problème.
Documenter tout. Factures, photographs et rapports d’inspection. Cette documentation constitue la preuve que vous avez exploité la propriété de manière responsable. Sans cela, vous n’avez aucune défense.
La query d’auto-audit ici est directe : disposez-vous d’un calendrier d’entretien programmé pour chaque propriété, ou fonctionnez-vous sur une base « attentiste » ?
La upkeep proactive fait deux choses pour vous : elle préserve l’actif et crée un historique documenté qui vous protège lorsque quelque selected tourne mal malgré tous vos efforts.
Responsabilité n°3 : Conformité légale
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C’est la catégorie que la plupart des propriétaires sous-estiment et, malheureusement, c’est aussi celle qui entraîne les sanctions les plus sévères.
Le respect de la loi en matière de gestion immobilière ne consiste pas seulement à éviter les expulsions. Il explique remark vous faites de la publicité, remark vous filtrez, remark vous gérez votre argent et remark vous communiquez. Si vous vous trompez, vous risquez des amendes, des poursuites judiciaires ou les deux.
La loi sur le logement équitable
Le Truthful Housing Act interdit la discrimination dans le processus de location fondée sur la race, la couleur, l’origine nationale, la faith, le sexe, la scenario familiale et le handicap. Les violations ne doivent pas nécessairement être intentionnelles. Une publicité qui dit « idéal pour les jeunes professionnels » peut être interprétée comme discriminatoire à l’égard des familles. Une politique qui interdit tous les animaux de compagnie sans processus d’exemption écrit pour les animaux de soutien émotionnel viole la clause d’invalidité de la FHA.
Les sanctions civiles pour une première infraction peuvent atteindre 16 000 $. Les violations répétées grimpent rapidement. Et les plaintes du HUD sont pas uncommon.
La loi sur les rapports de crédit équitables
Chaque fois que vous effectuez une vérification des antécédents, une vérification de crédit ou que vous extrayez l’historique de location d’un candidat, vous opérez selon les règles de la FCRA. Vous devez obtenir une autorisation écrite avant d’exécuter des rapports. Vous devez protéger ces données. Et si vous refusez un candidat sur la base de ce que vous avez trouvé, vous devez fournir un avis d’motion défavorable standardisé expliquant pourquoi.
Sauter cette étape n’est pas seulement bâclé ; c’est une violation fédérale.
Dépôts de garantie, peinture au plomb et droit d’entrée
Les dépôts de garantie sont régis différemment dans chaque État. Certains États plafonnent le montant à un ou deux mois de loyer. Beaucoup exigent que le dépôt soit détenu sur un compte séparé. La plupart fixent un délai pour restituer les fonds après le déménagement, généralement entre 14 et 60 jours. Si vous manquez ce délai ou faites des déductions inappropriées, vous risquez de devoir au locataire deux ou trois fois le dépôt preliminary.
Si votre propriété a été construite avant 1978, la loi fédérale vous oblige à fournir à chaque locataire une déclaration concernant la peinture au plomb avant de la signer – sans exception.
Les règles de droit d’entrée varient également selon les États. Certains nécessitent un préavis de 24 heures avant de pouvoir entrer en cas d’urgence. D’autres nécessitent 48 ou 72 heures. Quelques États autorisent les propriétaires à entrer sans avertissement dans certaines circonstances. Entrer sans préavis, même pour un entretien légitime, peut donner au locataire un motif légal de rompre le bail.
Query d’auto-audit : Quand avez-vous pour la dernière fois révisé le libellé de votre bail et votre processus de sélection par rapport aux lois fédérales et étatiques en vigueur ?
Responsabilité n°4 : des règles spécifiques aux États qui changent tout
Voici quelque selected qui frappe particulièrement durement les investisseurs étrangers : ce qui est un comportement parfaitement légal d’un propriétaire dans un État est une violation dans l’autre.
Arkansas permet aux propriétaires d’entrer dans une propriété sans préavis. La Californie exige un minimal de 24 heures. Kentucky plafonne la Cour des petites créances à 2 500 $. Delaware permet jusqu’à 25 000 $. Certains États exigent des dépôts de garantie pour gagner des intérêts. D’autres n’ont pas une telle règle. Les délais d’expulsion, les limites de frais de retard, les délais de préavis d’augmentation de loyer et les exigences d’inspection de déménagement diffèrent tous selon l’État, et parfois selon la ville d’un État.
Si vous possédez une propriété sur plusieurs marchés, vous ne pouvez pas appliquer le même manuel à tous. Et si vous n’avez pas vérifié si votre État a récemment mis à jour ses statuts de propriétaire-locataire, vous êtes peut-être déjà en scenario de non-conformité sans le savoir.
La query d’auto-audit : avez-vous une compréhension actuelle, spécifique à chaque État, de vos obligations pour chaque marché sur lequel vous possédez une propriété ?
Si la réponse est non, ce n’est pas inhabituel. Mais c’est une vraie lacune. Commencez par les statuts de propriétaire-locataire de votre état et comparez-les à votre bail et à vos procédures d’exploitation actuels. Faites appel à un avocat immobilier native si quelque selected n’est pas clair.
Vous pouvez tout faire correctement tout en prenant un coup
Vous avez donc effectué l’auto-audit. Vous avez coché les instances d’habitabilité. Votre upkeep est planifiée et documentée. Votre bail est conforme aux lois étatiques et fédérales. Vous connaissez vos règles d’accès et vos délais de dépôt de garantie.
C’est vraiment solide. La plupart des propriétaires ne fonctionnent pas à ce niveau.
Mais voici ce que personne n’aime dire à haute voix : la conformité et la upkeep réduisent vos risques, mais ne les éliminent pas.
Un locataire se blesse malgré tous vos efforts. Une tempête provoque des dommages que votre police d’assurance habitation commonplace ne couvre pas automotive la propriété est une location. Vous perdez trois mois de loyer pendant qu’une vacance se prolonge après un sinistre couvert. Un vendeur travaillant sur votre propriété dépose une réclamation et la responsabilité vous revient en boomerang.
Ces scénarios arrivent à des propriétaires qui ont tout fait correctement. Et lorsqu’ils le font, le risque financier pèse directement sur le propriétaire immobilier, et non sur le locataire, ni sur le gestionnaire immobilier, ni sur la ville.
C’est exactement là que votre stratégie d’assurance doit combler l’écart que la conformité seule ne peut pas combler.
Et si vous disposez toujours d’une police d’assurance habitation commonplace sur un bien locatif, je tiens à être direct avec vous : cette police n’a pas été rédigée pour les propriétaires. Cela ne couvre pas perte de loyer. Elle ne peut pas couvrir les dommages causés par le locataire. Peut-être plus necessary encore, dans le contexte de cet article, il ne couvre pas réclamations en responsabilité qui viennent des locataires.
L’assurance habitation a été conçue pour les propriétaires occupants et non pour les investisseurs. C’est l’écart qui Régulièrement a été construit pour remplir.
Est régulièrement couverture d’assurance propriétaire conçu spécifiquement pour les investisseurs immobiliers. Non adapté d’un produit de propriétaire, ni reconstitué à partir de lignes commerciales. Les produits sont conçus dès le départ pour les personnes qui possèdent des immeubles locatifs et qui ont besoin d’une couverture qui correspond réellement à leur mode de fonctionnement.
Voici ce que cela signifie concrètement :
Perte de couverture de loyer. Si un événement couvert rend votre propriété inhabitable, Steadily aide à remplacer les revenus locatifs que vous perdez pendant les réparations.
Garantie de responsabilité. Si un locataire ou un invité est blessé sur votre propriété, votre police d’assurance propriétaire couvre les frais juridiques et les dommages d’une manière qu’une police d’assurance habitation commonplace ne peut pas couvrir.
Couverture des dommages matériels. Incendies, tempêtes, vandalisme et bien plus encore, avec une couverture calibrée pour les propriétés locatives et non pour les maisons occupées par leur propriétaire.
Couverture pour tous les varieties de location. Maisons unifamiliales, multifamiliales et places à courtroom terme comme Airbnb. Les couvre régulièrement dans tout le pays.
Des devis rapides sans cauchemar de paperasse. Les investisseurs peuvent obtenir un devis en quelques minutes, et non en quelques jours. Que vous possédiez une porte ou cinquante, le processus est conçu pour évoluer au rythme de votre entreprise.
Pensez-y de cette façon. Vous venez de dresser une liste de contrôle de vos quatre principales responsabilités de propriétaire. Vous avez identifié les factors forts de vos systèmes et les lacunes. Ce même état d’esprit doit s’appliquer à votre assurance. À quand remonte la dernière vérification de votre couverture de la même manière que vous venez de vérifier votre conformité ?
La plupart des propriétaires ne l’ont pas fait. Ils ont souscrit une police d’assurance lorsqu’ils ont acheté la propriété et ne l’ont pas examinée depuis. C’est bien quand tout va bien. Lorsque quelque selected se produit, c’est alors que les détails de la politique comptent.
Facilite régulièrement cet audit. Leur équipe travaille spécifiquement avec des investisseurs immobiliers, ce qui signifie qu’ils comprennent ce que vous protégez et peuvent adapter votre couverture à votre profil de risque réel, et non à un modèle générique de propriétaire.
Il est temps de combler l’écart last
Vous avez fait le travail de conformité. Faites maintenant de même pour votre couverture. Obtenez un devis d’assurance propriétaire rapide et gratuit auprès de Steadily dès aujourd’hui à Stablement.com. Cela prend cinq minutes. Et c’est peut-être la selected la plus importante que vous faites pour votre portefeuille ce trimestre.
