Dans cet article
Nom
Matt Picaro
Emplacement
Lengthy Island, New York
Occupation
Investisseur immobilier
Actifs
Trois logements occupés par leur propriétaire
Stratégie d’investissement
Piratage de maison, retournement
Financement
FHA 203K (3,5 % de baisse)
Matt Picaro a grandi dans une famille de cols bleus et a vu l’entreprise de building de ses dad and mom osciller entre les bons et les mauvais mois. ceuxet le stress financier l’a façonné très tôt. Il a décroché un bon emploi à New York, mais cela s’accompagnait d’un trajet quotidien de trois heures et de la lente prise de conscience qu’un salaire régulier n’était pas la réponse qu’il recherchait.
Matt a récupéré une copie usagée de Père riche, père pauvre d’un vendeur ambulant et est devenu accro à l’idée de l’immobilier, mais s’est rapidement heurté à un mur : il n’avait aucune économie et ne savait pas remark se permettre un acompte sur l’un des marchés les plus chers du pays.
Une dialog avec un agent immobilier native lui a fait découvrir un produit de prêt dont il n’avait jamais entendu parler, et que la plupart des brokers et des prêteurs comprennent à peine eux-mêmes. Il l’a utilisé pour acheter de sa poche un duplex condamné et couvert d’excréments. Huit mois plus tard, il disposait de 150 000 $ en équité et une carrière dans l’immobilier.
Voici remark il a procédé.
Vous n’aviez que 9 500 $ à consacrer à votre première transaction. Remark avez-vous concrètement financé l’achat et la rénovation d’une propriété qui nécessitait entre 80 000 $ et 100 000 $ de travaux ?
Le prêt FHA 203K a tout changé. Il s’agit d’un produit occupé par le propriétaire avec une mise de fonds de 3,5 %, identique à un prêt FHA ordinaire, sauf qu’il vous permet de financer la rénovation directement avec l’hypothèque. Le montant de votre prêt devient le prix d’achat plus le funds de rénovation, le tout regroupé en une seule hypothèque sur 30 ans.
J’ai trouvé une propriété bifamiliale cotée à 290 000 $ qui était un désastre complete : squatteurs, excréments sur les murs, travaux. Comme il s’agissait d’un duplex, le prêteur m’a laissé prévoir les futurs revenus de location du deuxième logement, ce qui a fait passer mon approbation préalable de 300 000 $ à 360 000 $.
Au complete, le prêt couvrait 350 000 $, le prix d’achat plus la réadaptation. Je n’ai dû apporter que 9 500 $ à la clôture. Le prêt a même été bouclé en six mois de versements hypothécaires, je n’ai donc rien eu à payer tant que l’endroit était invivable.
À quoi ont ressemblé la rénovation réelle et le résultat ?
La rééducation a duré huit mois et a été vraiment brutale. J’étais le seul de mon équipe à avoir déjà contracté un de ces prêts, alors nous le découvrions au fur et à mesure. Mais quand c’était faitl’évaluation est income à 500 000 $. J’avais construit 150 000 $ de capitaux propres sur 9 500 $ de ma poche.
J’ai emménagé dans un logement et loué l’autre pour 2 500 $ par mois. Mon hypothèque était d’environ 2 900 {dollars}, je vivais donc dans une maison d’un demi-million de {dollars} à New York pour environ 400 {dollars} par mois. J’ai pris ces capitaux propres et j’ai investi directement retourner et a ensuite réalisé deux autres projets de 203 000 {dollars} qui représentent désormais trois unités d’une valeur combinée de plus de 2 thousands and thousands de {dollars}, avec plus d’un million de {dollars} de capitaux propres.
Remark l’argent circule-t-il réellement pendant la rénovation ? Devez-vous devant l’entrepreneur vous coûte-t-il ?
Non, et c’est l’une des plus grandes idées fausses à propos de ce prêt. Lorsque vous clôturez, le vendeur est payé et le solde restant, plus une éventualité obligatoire de 10 %, est versé sur un compte séquestre.
A partir de là, ça marche comme une building dessiner. Le guide 203K parcourt la propriété à mesure que les travaux sont terminés, vérifie qu’ils correspondent à l’étendue et soumet une demande de tirage à la banque, qui paie directement l’entrepreneur, généralement dans un délai d’un jour ou deux.
En tant qu’emprunteur, vous ne faites jamais vous-même un chèque à l’entrepreneur. Cela protège également l’entrepreneur, automotive c’est la banque qui effectue le paiement. basé sur travail terminé, pas un propriétaire qui décide à mi-chemin qu’il n’aime pas la quincaillerie de l’armoire et essaie de retenir argent.
Quelle est la plus grosse erreur que les gens commettent avec ce prêt ?
Choisir l’entrepreneur le moins cher. Si vous obtenez trois offres et ils reviennent à 90 000 $, 95 000 $ et 50 000 $, ce faible chiffre n’est pas un cadeau ; c’est une portée de travail manquée. Vous ne le saurez que lorsque l’entrepreneur aura quitté le travail à mi-chemin, et maintenant vous êtes obligé de trouver quelqu’un d’autre pour le terminer pour tout ce qui reste en dépôt, ce qui signifie généralement combler vous-même l’écart.
La answer est easy : faites d’abord rédiger votre cahier des prices par le guide 203K, avant de faire appel à des entrepreneurs, afin que chaque offre soit prise en compte. pommes contre pommes. Ensuite, choisissez en fonction de qui peut réellement fournir la portée, et non de celui qui est le moins cher.
Pourquoi pensez-vous que davantage d’investisseurs ne connaissent pas ce prêt ?
Parce que presque personne qui pourrait l’expliquer ne le comprend réellement au-delà de sa petite partie de la transaction. Les brokers pensent que c’est trop de paperasse. Les prêteurs qui n’en ont pas fait supposent que c’est un problème.
Rien de tout cela ne correspond à ce que j’ai vécu. Vous avez besoin d’un cahier des prices détaillé, d’un entrepreneur agréé et assuré et d’un guide 203K qui fonctionne comme un arbitre entre vous et l’entrepreneur. C’est ça.
Ce prêt investit avec des roues d’entraînement. Ça m’a construit trois fois mon salaire en capitaux propres dans six mois. Je suis toujours surpris que davantage de gens ne l’utilisent pas.
