La maison de Détroit qui avait l’air mal sur papier

Dans cet article

“Mon objectif n’est pas d’acheter une seule propriété. Mon objectif est de construire une machine qui finance en permanence de futures acquisitions.”

L’investisseur : Oussama, Détroit. BRRRRR. De zéro à près de 30 unités en un peu plus d’un an.

Le mandataire : Julia, équipe FIRE Realty, Détroit

Oussama est arrivé à l’immobilier du côté de l’écran que la plupart d’entre nous connaissent trop bien : en regardant d’autres investisseurs faire la selected et en se demandant tranquillement pourquoi il ne faisait que regarder. Pourquoi je ne peux pas faire ça aussi ?

Cette query, dit-il, est toute l’histoire d’origine : « Il n’y avait pas de podcasts, de livres, de vidéos YouTube ou de cours qui pourraient remplacer l’motion. »

Oussama est diplômé d’un programme de haut niveau. Il était, selon sa propre lecture, très compétent. L’écart n’a jamais été le CV. « La différence, c’est qu’ils ont commencé, et pas moi », dit-il. (Si vous êtes encore en section de surveillance, cela vaut la peine de le noter : il y a 12 mois, lui aussi.)

Le panier d’achat d’Oussama à Détroit est intentionnellement étroit : des maisons unifamiliales autour de 120 000 $ et moins, dans les poches les plus solides de la ville, où vous pouvez toujours acheter à bas prix, bien louer et valoriser grâce à une rénovation. Ensuite, la partie que la plupart des gens sautent : avant de rédiger une offre, il exécute le refinancer d’abord. Peut-il le réhabiliter, placer un locataire de qualité, refinancer, retirer la majeure partie ou la totalité de son capital et passer directement au suivant ?

Ce met en place une recherche qui l’a presque trompé. Deux de ses trois choices étaient des colonies du côté est avec des valeurs après réparation. pousser 200 000 $. Le troisième était un bungalow du côté ouest avec une ARV plus proche de 145 000 $.

Sur le papier, ils n’étaient même pas proches. Mais Oussama a appris à se méfier du journal. « Les ARV ne suffisent pas à payer les factures », dit-il.

Le geste ici vaut la peine d’être volé : exécutez le refinancement, pas la compensation. Les capitaux propres que vous ne pouvez pas retirer ne sont qu’un chiffre que vous citez lors des fêtes.

Son agent a également des informations sur lui. «Je qualifierais Oussama de preneur de risques stratégiques», dit Julia. «Beaucoup d’investisseurs ne se mettent jamais en jeu parce qu’ils sont trop paralysés par le risque et le travail impliqué. Les investisseurs immobiliers les plus prospères sont ceux qui encaissent les coups.

Voici les trois qu’il a pesés.

Choice 1 : Morningside colonial, côté est

Un colonial de 1 600 pieds carrés à Morningside, dans l’est de Détroit, le kind de solide à deux étages qui rend les calculs faciles à première vue. Projeté la valeur après réparation a atteint près de 200 000 $, ce qui est ce qui l’a saisi.

Le problème se situe du côté des loyers, et du refinancement derrière, où les chiffres sont plus faibles que ne le suggèrent les capitaux propres. Il a également été victime de plus d’un vol de fournaise du côté est, ce qui affect son évaluation actuelle de la région.

Prix: 90 000 $

Choice 2

Morningside colonial, deuxième tour

Un autre colonial de Morningside : 1 500 pieds carrés, avec une VDA projetée proche de 200 000 $.

En apparence, il s’agit d’un quasi-jumeau du premier, et d’un accord que de nombreux investisseurs signeraient uniquement sur les actions. Creusez, et le refinancement ne lui aurait pas rapporté autant de capital qu’il aurait voulu le recycler lors du prochain achat.

Une bonne affaire. Ce n’est tout simplement pas une machine assez performante.

Prix: 80 000 $

Choice 3 : Bungalow côté ouest

Un bungalow de 1 300 pieds carrés du côté ouest et, sur le papier, le plus faible des trois. L’ARV projeté n’était que d’environ 145 000 {dollars}, bien en deçà des coloniaux de l’Est. Mais le marché locatif du côté ouest produisait des loyers nettement plus élevés, chiffre qui alimente réellement un BRRRR.

Inscrit à 105 000 $, avec possibilité de déménagement. Le plafond de fonds propres le plus bas et le flux de trésorerie le plus élevé. Toute la query, dans une seule maison.

Prix: 105 000 $

Ce qu’il a acheté

Oussama a choisi le bungalow du côté ouest. Celui avec l’ARV le plus bas, le prix catalogue le plus élevé et la pire répartition des trois. La plupart des investisseurs se seraient emparés d’un projet colonial de l’Est et d’un titre en actions de 200 000 $. Il a fait exprès de prendre le chemin inverse.

La raison réside dans la manière dont il achète. « La seule selected qui est réelle en fin de compte, c’est l’argent qui finit dans votre poche », dit Oussama. « Les actions, c’est bien, mais si vous ne pouvez pas y accéder, si elles ne vous aident pas à croître, ou si elles ne couvrent pas confortablement votre dette et ne laissent pas quelque selected en surplus, alors elles ne permettent pas d’accomplir grand-chose. »

Les colonies du côté est avaient un ARV plus joli. Les loyers du côté ouest ont bénéficié d’un meilleur refinancement, et ce refinancement lui permet de récupérer le capital nécessaire pour acheter le prochain.

Puis Oussama a amélioré les chiffres. Le bungalow a été répertorié à 105 000 $. Oussama a négocié avec le vendeur une baisse à 80 000 $, soit une réduction de 25 000 $ avant une seule réparation. Cela signifiait une base plus basse, des loyers plus élevés et un refinancement plus propre. « Une fois que j’ai réexaminé les chiffres, la décision est devenue facile », dit-il.

Le plein BRRRRR s’est déroulé exactement tel qu’il a été rédigé. Il a acheté à 80 000 $, rénové, placé un locataire solide, refinancé, récupéré son capital et l’a reconduit. «Les deux propriétés du côté est auraient rapporté de l’argent», dit-il. “La propriété du côté ouest a rapporté plus d’argent. C’est la différence.”

C’est la partie qui vaut la peine d’être prise en compte si vous évaluez votre propre accord. “Je n’achète pas de propriétés pour dire que je les possède”, dit Oussama. « J’achète des propriétés pour créer du revenue, générer des flux de trésorerieet créer une dynamique. Chaque BRRRR réussi n’est pas une easy location parmi d’autres. C’est l’acompte sur la prochaine opportunité.