Accords de développement conjoint sous scanner : les erreurs fiscales courantes commises par les propriétaires fonciers
Les accords de développement conjoint (JDA) ont fait l’objet d’une vérification et d’un examen accrus de la half du ministère de l’impôt sur le revenu au cours des deux derniers mois. Plusieurs propriétaires fonciers qui ont conclu de tels accords il y a des années reçoivent désormais des questions et des avis, souvent à leur grande shock. Une réaction courante est : « Je n’ai pas vendu ma propriété ; je l’ai seulement donnée à des fins de développement – alors pourquoi taxer ? » Dans certains cas, les propriétaires fonciers ont reçu une partie de la contrepartie en espèces ou par chèque, tandis que dans d’autres, la totalité de la contrepartie est uniquement sous la forme d’une superficie construite améliorée. La confusion vient du fait qu’un JDA n’est ni une easy vente ni une opération d’investissement de routine. D’un level de vue fiscal, il s’agit d’une transaction spécialisée qui nécessite une compréhension minutieuse et une déclaration correcte.
Un accord de développement conjoint implique le transfert des droits de développement foncier, le partage de la zone construite et, dans de nombreux cas, une contrepartie monétaire. La plupart des litiges constatés aujourd’hui ne sont pas dus à une dissimulation délibérée de revenus, mais à des hypothèses émises au second de la signature de l’accord ou lors du dépôt de la déclaration de revenus. L’une des erreurs les plus répandues est de croire que les good points en capital ne surviennent que lorsque contrepartie en espèces est reçu. De nombreux contribuables supposent qu’à moins de recevoir une somme importante, il n’y a pas d’événement imposable. Dans les JDA, la contrepartie peut être partielle ou totale en nature, comme des appartements ou des unités commerciales, ou un mélange d’espèces et de nature. L’imposition ne dépend pas seulement de la réception de l’argent, mais de la nature du contrat et des tendencies spécifiques qui lui sont applicables.
Un autre domaine de confusion majeur concerne l’article 45(5A). On pense souvent que chaque JDA tombe automatiquement sous le coup de cette disposition. Cette hypothèse est incorrecte. L’article 45(5A) s’applique uniquement à un « accord spécifié » conclu par une personne physique ou HUF, où la contrepartie consiste à la fois en une contrepartie monétaire et une contrepartie en nature. Si la totalité de la contrepartie est uniquement en nature, c’est-à-dire uniquement sur une floor construite sans élément en espèces, l’article 45(5A) ne s’applique pas. De même, lorsque la totalité de la contrepartie est uniquement en espèces, la transaction n’entre pas non plus dans le champ d’utility de l’article 45(5A). Dans ces deux cas, le bénéfice du report de l’impôt sur les plus-values à l’année de délivrance du certificat d’occupation ou d’achèvement n’est pas disponible et les tendencies générales régissant les plus-values deviennent applicables. Une utility incorrecte de l’article 45(5A) a entraîné dans de nombreux cas une détermination erronée de l’année d’imposition.
L’erreur concernant l’année d’imposition est un autre problème courant. Lorsque l’article 45(5A) est relevant, les plus-values sont imposables l’année au cours de laquelle le certificat d’achèvement ou d’occupation est délivré par l’autorité compétente. Cependant, lorsque l’article ne s’applique pas, l’imposition dépend des faits de transfert conformément à l’accord. De nombreux contribuables ont soit reporté l’imposition indéfiniment, soit l’ont proposé au cours d’une année incorrecte, ce qui a entraîné des incohérences et des contrôles.
Une réclamation incorrecte de crédit TDS est également fréquemment constatée. Dans plusieurs JDA, le promoteur prélève l’impôt à la supply sur la composante monétaire de la contrepartie. Une erreur courante consiste à demander un crédit pour un tel TDS dans l’année au cours de laquelle il est déduit, même si les plus-values correspondantes sont imposables une année ultérieure. Le crédit pour TDS doit être demandé l’année au cours de laquelle le revenu correspondant est soumis à l’impôt, c’est-à-dire généralement l’année au cours de laquelle le certificat d’occupation ou d’achèvement est délivré, où l’article 45 (5A) s’applique. L’inadéquation du crédit TDS entraîne souvent des ajustements du CPC et des demandes/correspondances fiscales évitables.
Une autre erreur grave et souvent négligée est la non-déclaration de la transaction JDA dans la déclaration des revenus. De nombreux propriétaires fonciers ne divulguent pas du tout le JDA, sous prétexte que, puisqu’aucun impôt n’est payable cette année-là, il n’est pas nécessaire de le déclarer. Cette présomption est risquée. Les JDA sont des paperwork enregistrés et le service de l’impôt sur le revenu extrait désormais activement des informations de plusieurs sources. Les données proviennent non seulement des bureaux du registraire ou du sous-registraire, mais également des autorités du RERA. Les détails sur les terrains, l’enregistrement des projets, les promoteurs, les droits de développement et les ratios de partage sont de plus en plus disponibles by way of ces canaux. La non-déclaration de la transaction affaiblit la place du contribuable lorsque la vérification ou le contrôle est lancé ultérieurement.
Ignorer la valeur du droit de timbre et les elements de valorisation est une autre erreur récurrente. Les accords de développement sont consignés dans les registres de timbres, et une sous-estimation ou une divulgation nulle de la contrepartie sans explication appropriée devient un sign d’alarme. De même, une évaluation arbitraire ou non étayée des appartements ou des superficies construites reçus dans le cadre d’un JDA entraîne souvent des litiges et des ajouts lors de l’évaluation.
De nombreux propriétaires fonciers supposent également que le constructeur ou le promoteur se chargera de toutes les formalités fiscales. C’est une hypothèse déplacée. Les obligations fiscales du promoteur et du propriétaire foncier sont indépendantes les unes des autres. Même si le promoteur a déduit le TDS ou s’est conformé à ses obligations de déclaration, le propriétaire foncier reste responsable de la divulgation correcte des plus-values, de l’année d’imposition, des exonérations et autres conformités connexes dans sa propre déclaration de revenus.
Un autre side souvent négligé est la planification des exemptions. Des articles tels que 54 et 54F peuvent offrir un allègement dans les cas JDA appropriés, mais seulement si les situations et les délais sont strictement respectés. De nombreux contribuables manquent le délai d’exonération ou supposent à tort que l’acquisition d’unités résidentielles les rend automatiquement admissibles à l’exonération. Le manque de planification en temps opportun entraîne souvent une obligation fiscale évitable.
La récente imprecise de contrôle indique que les JDA ne sont plus des transactions à faible visibilité. Les informations provenant des bureaux d’enregistrement, des autorités d’évaluation des timbres et de la RERA sont en cours de collecte et d’analyse. Les JDA sont suivies et examinées de près, souvent des années après leur exécution. La campagne de vérification actuelle devrait rappeler que de telles transactions nécessitent une bonne compréhension et une déclaration minutieuse.
En conclusion, JDA ne peut être abordé à la légère d’un level de vue fiscal. Des hypothèses incorrectes concernant l’article 45 (5A), l’année d’imposition, l’évaluation, le crédit TDS et les obligations de déclaration ont donné lieu à des avis et à des litiges prolongés pour de nombreux propriétaires fonciers. Une analyse appropriée au second de l’exécution et une divulgation précise dans la déclaration des revenus peuvent éviter des années d’anxiété plus tard. En fiscalité, il est toujours préférable d’apporter une clarté opportune plutôt que des explications tardives.
Les opinions exprimées sont l’opinion personnelle de l’auteur. Il est conseillé aux lecteurs de demander conseil à un professionnel avant de prendre une décision. Les lecteurs peuvent transmettre leurs commentaires et questions à nareshjakhotia@gmail.com. D’autres articles et réponses aux requêtes sont disponibles sur www.theTAXtalk.com]
