Comment évaluer un syndicateur comme un pro, même si vous n’avez jamais investi passivement

Dans cet article

J’ai investi dans 45 transactions immobilières passives, pour la plupart des syndications. Chaque mois, j’investis entre 5 000 et 10 000 $ dans un nouveau.

J’ai fait beaucoup d’erreurs. Mais malgré cela, j’ai quand même bien mieux réussi avec mes investissements passifs que lorsque j’ai acheté des propriétés directement en tant qu’investisseur actif. Et je n’ai pas eu à renoncer à mes nuits et à mes week-ends pour le faire, comme je l’ai fait en achetant directement une location.

Si vous êtes curieux de savoir investissement passif dans les syndications mais inquiétude à propos remark minimiser risquecommencez par ces critères de sélection.

Évaluer l’expérience et les performances

Peu importe la fiabilité d’un opérateur s’il n’a pas beaucoup d’expérience. Ils peuvent perdre votre argent même avec les meilleures intentions du monde.

Commencez par demander combien d’accords de syndication ils ont conclus. Renseignez-vous séparément sur les investissements unifamiliaux ou autres investissements immobiliers qu’ils ont réalisés, mais ne les laissez pas regrouper les investissements unifamiliaux avec des syndications à half entière.

Ensuite, approfondissez :

Parmi les X accords de syndication que vous avez conclus, combien ont atteint un cycle complet ?
Quel a été le TRI (taux de rendement interne) moyen que vous avez fourni à vos investisseurs passifs (LP) ?
Parmi les opérations de syndication Y que vous détenez et gérez actuellement, quelles sont leurs performances par rapport aux projections ?
Quel est le rendement en espèces que chacun distribue actuellement ?
Avez-vous déjà dû suspendre les distributions ?
Avez-vous déjà dû faire un appel de capital ? Si oui, pourquoi ?

Dans mon membership de co-investisseurs, nous souhaitons investir avec des opérateurs qui ont réalisé de nombreuses transactions. Je peux vivre avec des opérateurs qui ont commis des erreurs, à situation qu’ils en tirent des leçons et corrigent leur trajectoire. Après tout, c’est la seule raison pour laquelle vous souhaitez investir avec des syndicateurs expérimentés.

Évaluer l’experience spécifique au marché

Même si je souhaite investir mon propre argent de manière superficielle et massive, je souhaite le faire avec des syndicateurs étroits et profonds.

Quel est le sponsor area of interest? Dans quel kind de propriété se spécialisent-ils ? Combien d’unités de ce kind de propriété particulier ont-ils achetées ? Depuis combien d’années les achètent-ils ?

Ensuite, explorez le marché géographique. Combien de propriétés et d’unités y ont-ils acheté ? Pourquoi ont-ils choisi ce marché ? Ont-ils leur propre équipe sur le terrain ou sous-traitent-ils tout ?

S’ils sous-traitent la gestion et la development de leurs propriétés, sur combien de propriétés ont-ils déjà travaillé avec cette entreprise tierce ?

Pour multifamilial propriétés, nous souhaitons généralement voir une experience géographique approfondie. Par exemple, le mois dernier, notre membership de co-investisseur a investi (pour la troisième fois) auprès d’un opérateur spécialisé dans le logement des travailleurs à Cleveland. Le directeur a grandi et vit à Cleveland, tout comme tout son équipe de path. Ils disposent d’un personnel interne qui gère leurs propriétés et se réunit en personne. Ils connaissent parfaitement le marché et suivent le même processus pour chaque propriété qu’ils achètent.

Pour les autres varieties de propriétés, la connaissance du marché importe moins. Nous avons investi à plusieurs reprises auprès d’un Land Flipper qui opère dans des dizaines de comtés à travers huit États. Dans ce phase, il est succesful de faire preuve de diligence raisonnable à distance. Mais il a aussi retourné des milliers de colis, donc il a experience des courses d’actifs.

Évaluer la fiabilité

Peu importe le savoir-faire et l’expérience d’un opérateur s’il est juste je vais prendre ton argent et m’enfuir au Guatemala.

Bien sûr, vous ne pouvez pas simplement leur demander directement s’ils sont dignes de confiance de la même manière que vous pouvez leur demander leur expérience. Il faut faire un cercle autour fiabilité; venez-y de côté.

Je begin par poser des questions sur leur accord le moins performant. Qu’est-ce qui n’a pas fonctionné ? Remark ont-ils géré la state of affairs ? Quel a été le résultat pour leurs investisseurs ?

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Forez plus profondément. Quelles autres transactions n’ont pas donné les mêmes résultats que prévu ? Pourquoi? Quel est leur statut actuel ?

Je leur demande également s’ils ont déjà perdu de l’argent sur une transaction et ce qui s’est passé. Ensuite, je pose une query complémentaire : avez-vous déjà perdu investisseurs‘ de l’argent sur un accord ?

Si ce n’est pas le cas, c’est peut-être qu’ils n’ont pas conclu suffisamment de transactions. Ou peut-être qu’ils mentent. Cela ne me dérange donc pas lorsqu’un opérateur admet : « Oui, j’ai perdu de l’argent sur une première transaction ». Ce que j’aimerais entendre, c’est : « Mais nous avons encaissé le coup et avons rétabli nos investisseurs, afin qu’au moins ils n’aient pas perdu d’argent. »

Cela suggère la fiabilité. Cela suggère ils mettre leur les intérêts des investisseurs avant les leurs.

Évaluer la communication

J’ai investi dans des transactions pour ensuite faire disparaître le sponsor avec des mises à jour sporadiques et incomplètes.

Ce n’est pas acceptable, même si la propriété se porte bien et paie des distributions.

Je souhaite connaître les taux d’occupation, les revenus locatifs bruts, les dépenses, le résultat opérationnel internet et d’autres indicateurs clés par rapport aux projections initiales. Je veux savoir si ils offrent des concessions à attirer locataires. Je veux qu’ils indiquent le rendement actuel de la distribution, avec le rendement whole des liquidités pour l’année précédente. Et je veux tout cela chaque trimestre ou, mieux encore, chaque mois.

Demandez une copie de leurs mises à jour immobilières les plus récentes pour trois à cinq transactions. Si vous n’aimez pas ce que vous voyez, considérez-le comme un géant drapeau rouge.

Consultez la dernière transaction et la souscription

Je préfère connaître les sponsors avant qu’ils ne concluent un accord pour lequel ils collectent activement des fonds. Ils ont tendance à être en mode « faisons connaissance » au lieu du mode « Je dois lever 10 thousands and thousands de {dollars} dès que attainable ».

Mais je souhaite quand même revenir sur l’accord le plus récent qu’ils ont conclu. Je veux regarder leur pitch deck à revoir leur souscription. Et puis je demande :

Quel kind de rendement privilégié ont-ils offert ? Quel partage des bénéfices ? Pourquoi ont-ils choisi ces chiffres ?
Quels frais facturent-ils ? Pourquoi?
Quelle half de peau ont-ils dans le jeu (leur propre argent) ?
Avec quel ratio prêt/valeur ont-ils emprunté ? Ont-ils personnellement garanti le prêt ?
À quelle vitesse prévoient-ils la croissance des loyers ? Croissance plus faible = plus conservateur.
À quelle vitesse prévoient-ils la croissance des dépenses ? Une croissance plus élevée = plus conservatrice.
Ont-ils inclus une analyse de sensibilité, rupture baisse des rendements des investisseurs à des taux de croissance des loyers et des taux de plafond de sortie différents ?

Chaque opérateur vous dira qu’il souscrit de manière prudente. Beaucoup ne le font pas. C’est à vous de déterminer cela par vous-même.

Obtenez l’avis d’autres investisseurs

Plus vous recevez de commentaires d’autres investisseurs, mieux c’est. Cela begin par les gens qui ont en fait investi auprès de cet opérateur avant. Demandez à l’opérateur de vous fournir les coordonnées de quelques investisseurs qui ont investi avec lui dans plusieurs transactions, y compris la pire transaction.

Appelez ces personnes et ayez une véritable dialog avec elles. Essayez de ressentir à quel level ils sont satisfaits de l’opérateur. Renseignez-vous sur le nombre de transactions dans lesquelles ils ont investi avec eux et leurs performances, la communication du sponsor et leurs projets d’investissement avec cet opérateur à l’avenir.

Ne vous arrêtez pas là pour autant. Rechercher le Boards BiggerPockets pour le nom de l’opérateur et le nom de l’entreprise afin de voir ce que les gens disent à leur sujet. Faites de même sur Poches passives si vous êtes membre, et vérifiez les avis du sponsor sur InvestClearly.com.

Enfin, examinez les transactions et les opérateurs avec d’autres investisseurs dans le cadre d’un membership de co-investissement. Avoir 50 paires d’yeux sur une transaction et 50 investisseurs différents qui interrogent tous l’opérateur lors d’un appel vidéo de groupe fait toute la différence dans le monde.

Commencez petit

La première fois que j’investis auprès d’un opérateur, j’investis généralement 5 000 $. Ensuite j’attends.

Dans mon membership de co-investisseur, nous avons une politique de probation d’un an. Nous n’investissons une seconde fois auprès d’un sponsor qu’au moins 12 mois après notre premier investissement avec lui. Nous voulons voir remark se déroule ce premier accord, remark ils gèrent les inévitables bouleversements et remark ils communiquent. Si nous avons une bonne expérience, nous les inviterons à nouveau.

La deuxième fois que j’investis avec un sponsor, je pourrais investir de 10 000 $ à 20 000 $. Le la troisième fois, je pourrait investir 20 000 $ à 40 000 $ ou restez petit juste pour répartir mon argent sur davantage de transactions.

L’essentiel ? Les sponsors doivent gagner votre confiance. La plupart d’entre eux parlent d’un bon jeu, et certains, qui ne s’expriment pas très bien, finissent par être les meilleurs opérateurs. Vérifications nécessaires vous mènera loin dans l’élimination des opérateurs inexpérimentés ou peu fiables.

Mais pour moi, la preuve est dans le pudding. Je veux avoir une expérience directe de l’investissement de petites sommes auprès d’un opérateur avant d’investir davantage, et même dans ce cas, je ne veux pas placer trop d’argent auprès d’un seul opérateur ou d’un seul marché.

Si tout cela demande beaucoup de travail, ce n’est rien comparé à l’investissement actif. Et il est utile que d’autres investisseurs effectuent cette vérification à vos côtés, dans le cadre d’un sport d’équipe, au lieu de faire cavalier seul.