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Les investisseurs immobiliers et leurs comptables se sont tournés évasion fiscale en un artwork, avec une panoplie sophistiquée de strategies conçues pour tenir à distance les mains écoeurantes de l’Oncle Sam. Cependant, dans un retournement de state of affairs, présenté sous la forme d’une autre des idées libres et improvisées du président Donald Trump pour accroître l’accessibilité financière, l’Oncle Sam pourrait changer de rôle – de pilleur à fournisseur – en éliminant impôt sur les plus-values sur la vente de maisons unifamiliales.
Pour les petits investisseurs assis sur un tas de équité dans leur résidence personnelle, une aubaine potentielle en franchise d’impôt pourrait être déployée pour les investissements.
Pourquoi une exclusion plus élevée des positive aspects en capital est importante
Les succès continuent d’affluer parce que, pour une fois, la modification de la loi sur l’impôt sur les plus-values a reçu le soutien des deux partis.
Suite à une augmentation large des prix de l’immobilier depuis la pandémie de COVID-19, depuis mars dernier, propriétaires avoir une valeur nette immobilière de 34,7 billions de {dollars}, selon Agent immobilier.com. La loi fédérale actuelle permet aux propriétaires de bénéficier d’une remise d’impôt sur les plus-values sur 250 000 $ de bénéfices provenant de la vente d’une maison unifamiliale s’ils déclarent séparément, et de 500 000 $ s’ils sont mariés et déclarent leurs impôts conjointement, à situation qu’ils aient vécu dans la propriété pendant deux des cinq années précédentes. Cependant, cette loi, avec ces chiffres, a été adoptée dans le cadre du Taxpayer Aid Act de 1997 et n’a jamais été ajustée à l’inflation, même si les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche.
Cet écart a laissé de nombreux propriétaires riches en logements mais pauvres en liquidités, en particulier les retraités qui vivent dans leur maison depuis longtemps. À mesure que leurs capitaux propres ont augmenté, leur peur a été que la vente les exposerait à une importante facture fiscale sur les plus-values.
Ce Cela est particulièrement vrai dans les zones riches ou en croissance rapide. Une analyse 2025 de la Nationwide Affiliation of Realtors ont constaté que 29 tens of millions de propriétaires, soit environ 34 % de tous les ménages occupés par leur propriétaire, risquent désormais de dépasser le seuil de achieve de 250 000 $ en tant qu’individus, tandis qu’environ 8 tens of millions, soit 10 % des propriétaires, pourraient dépasser le plafond de 500 000 $ en tant que {couples} mariés déposant conjointement une demande.
Trump a surpris beaucoup de gens lorsqu’il a été interrogé lors du Bureau Ovale le 22 juillet 2025en affirmant qu’il était envisageable de mettre fin à tous les impôts sur les plus-values sur les ventes de maisons, au lieu de simplement augmenter les limites, en disant aux journalistes : « Nous y réfléchissons » lorsqu’on nous a posé des questions. « Si la Fed baissait le taux [interest] “Nous n’aurions même pas besoin de faire cela”, a ajouté le président, “mais nous envisageons de ne pas imposer les plus-values immobilières”.
Les commentaires de Trump sont intervenus deux semaines après que l’ancienne représentante acolyte de Trump, Marjorie Taylor Greene, R-Ga., ait présenté le Loi sur l’absence de taxe sur les ventes de logements éliminer les impôts sur les plus-values sur les ventes de maisons principales.
Nouvelles propositions à Washington en 2026
L’argument en faveur d’une révision des limites des plus-values s’est accéléré vers la fin de 2025et plus ces dernières semaines, Agent immobilier.com a rapporté que, lors d’une semaine de plaidoyer de la Nationwide Affiliation of Realtors (NAR) à Washington, DC, des responsables gouvernementaux ont déclaré révisions des limites des positive aspects en capital étaient en cours.
« D’après nos meilleures informations et connaissances, il y aurait une augmentation significative du nombre de maisons qui seraient mises en vente. [if the capital gains tax were reformed]mais cela varierait un peu selon les marchés locaux », Evan Liddiard, » a déclaré le directeur de la fiscalité fédérale du NAR, citant des études commandées par le groupe.
« Environ un tiers de toutes les maisons qui pourraient être sur le marché pourraient être soumis “C’est formidable de voir qu’il y a un soutien bipartisan.”
Frank Cassidy, commissaire de la Federal Housing Administration (FHA), a ajouté que la modification de la loi, une décision qui doit être prise par le Congrès, pourrait entraîner des changements profonds sur le marché du logement.
« Plus nous pouvons avoir de transactions dans le secteur privé et plus nous pouvons encourager l’offre, c’est ce qui aura réellement des effets à lengthy terme », a déclaré Cassidy. La FHA supervise les 2 000 milliards de {dollars} de programmes d’assurance hypothécaire du ministère du Logement et du Développement urbain.
Limites d’exclusion réalistes
Plutôt que de supprimer complètement l’impôt sur les plus-values sur les résidences personnelles – comme Trump l’a vanté cet été – ce qui semble irréaliste, le représentant Jimmy Panetta, un démocrate californien membre de la fee des voies et moyens de la Chambre, a suggéré, en septembre 2022, que les limites simplement être doublé dans le cadre de son Loi sur plus de maisons sur le marché— 500 000 $ pour les vendeurs célibataires de maisons personnelles et 1 million de {dollars} pour les vendeurs mariés déposant conjointement. La facture Le projet a stagné à deux reprises depuis son introduction, mais a récemment gagné du terrain, avec 94 coparrains : 58 démocrates et 36 républicains.
« Ce n’est plus seulement un problème côtier », a déclaré Panetta à propos de la pressure sur les shares de logements. « Il ne s’agit pas seulement d’un problème d’État bleu ou de district bleu du Congrès. Ce est un problème rouge. C’est un problème qui touche le centre de l’Amérique, et je pense que c’est la raison pour laquelle nous prenons de plus en plus d’ampleur. »
Une exclusion réservée aux personnes âgées
Malgré l’augmentation du nombre de logements sur le marché cela pourrait engendrerla modification des limites des positive aspects en capital pourrait encore avoir un impression vital sur les revenus. C’est pourquoi Arthur Gailes, chercheur à l’American Enterprise Institute, a estimé que 4 à 9 tens of millions de personnes âgées pourraient bénéficier d’ajustements de positive aspects en capital.
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“Ce n’est pas une resolution radicale qui va résoudre de grands problèmes, mais cela permettrait de mettre fin à une deadlock sur le marché, et cela pourrait être utile”, a déclaré Jim Parrott, chercheur non-résident à l’City Institute, à Realtor.com. “Et c’est ciblé ça suffit, ce ne serait pas si cher.
Réflexions finales : Remark les investisseurs immobiliers pourraient bénéficier des modifications apportées aux limites d’exclusion des positive aspects en capital
Lorsque 1 million de {dollars} d’argent non imposable arrive à votre bilan, vous avez plusieurs choices. Si le projet de loi de Panetta était adopté, cela représente la somme d’argent potentielle sur laquelle certains propriétaires de maisons unifamiliales pourraient se retrouver dans des régions qui ont apprécié considérablement depuis qu’ils ont acheté leur maison.
Voici quelques stratégies d’investissement immobilier que les propriétaires riches en actions pourraient utiliser.
Vendez, réduisez et recyclez l’argent pour acheter places
Ce est peut-être l’un des le plus évident stratégies. En supposant que le propriétaire ait envie de devenir propriétaire, il utilise le produit non imposable de la vente d’une maison personnelle pour réduire la taille de sa maison ou la louer et redéployer cet argent pour un acompte sur flux de trésorerie les places pourraient être un glorious moyen de constituer un portefeuille riche en actions.
Vendez et utilisez le produit de la vente pour emménager dans une résidence personnelle à rénover. Rincer et répéter.
Si devenir propriétaire n’est pas votre tasse de thé mais que cela ne vous dérange pas de vivre dans un secteur de building, il s’agit d’un moyen sûr de constituer une valeur nette non imposable. Cela signifie essentiellement emménager dans un retourner pendant deux ans pendant que vous rénovez et alors mettre il revient sur le marché pour réaliser l’exclusion de la taxe sur le capital. C’est une bonne stratégie si cela ne vous dérange pas de déménager souvent et si vous êtes bricoleur, afin que vous puissiez effectuer une partie du travail vous-même et économiser sur les coûts de building.
Combinez la réduction des effectifs avec la mise à niveau de votre portefeuille existant grâce à des ADU et des rénovations.
Si vous êtes satisfait de votre portefeuille existant et que vous ne souhaitez pas ajouter d’autres maisons, mais que vous souhaitez maximiser ce dont vous disposez, utilisez l’excédent de trésorerie pour ajouter Apportéconvertir les sous-sols et les greniers et effectuer des améliorations globales pourraient vous aider à générer plus de revenus sans acheter plus d’unités.
Utilisez des liquidités non imposables pour rembourser les hypothèques sur les places.
Vendre, réduire et rembourser les hypothèques de vos places existantes pourrait marquer le début de la retraite plus tôt que vous ne le pensiez potential.
Transformez votre résidence principale d’aujourd’hui en location de demain et vendez de manière stratégique.
Tant que vous vivez dans votre location depuis deux ans, vous pouvez le louer pour une période supplémentaire trois années (ou toute combinaison permettant deux de la cinq ans pour une occupation par le propriétaire) et vendre de manière stratégique. Ce vous permet de gagner des revenus locatifs et de réaliser une plus-value tout en réduisant vos effectifs.
Vendez et emménagez dans un petit multifamilial avec une hypothèque FHA.
Vendre votre résidence unifamiliale principale et acheter une maison de deux à quatre familles avec un prêt hypothécaire FHA vous permet de profiter des programmes de mise de fonds faibles de la FHA et de vivre sans hypothèque dans un petit multifamilialautomobile les loyers de vos locataires couvriront votre hypothèque, tout en disposant éventuellement d’un peu d’argent de côté pour les réparations ou les urgences.
