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Reculez, HOA : il y a un nouveau shérif en ville. Cela semble être le message des législateurs géorgiens qui viennent d’adopter une nouvelle législation qui limite la capacité des HOA à imposer des frais et des amendes coûteux aux propriétaires en toute impunité.
BS 406 crée un processus administratif pour régler les différends entre les propriétaires et propriétaires associations et, ce faisant, pourrait économiser des milliers de {dollars} aux propriétaires de l’État, stimulant ainsi des flux de trésorerie. Si d’autres États suivaient le même modèle, cela pourrait changer la donne pour les investisseurs fatigués de voir leurs bénéfices réduits en raison de l’escalade et des coûts inattendus du HOA.
Alors que la plupart des investisseurs se concentrent uniquement sur taux plafonds sur la base de mesures de flux de trésorerie commonplace (loyers moins dépenses telles que les versements hypothécaires, les taxes, les assurances, les providers publics et les réparations), ils négligent souvent les frais HOA. Celles-ci ont augmenté rapidement dans tout le pays, notamment en Floride, à la suite de la Effondrement d’un condominium au bord du surf.
Ce que fait le nouveau projet de loi HOA de Géorgie
Baptisé « Loi sur la Déclaration des droits des propriétaires fonciers de Géorgie », le projet de loi 406 crée une surveillance officielle par l’État des associations de propriétaires pour la première fois dans l’histoire de l’État, selon Realtor.com. Avant Selon le projet de loi, les HOA fonctionnaient selon leurs propres règles, généralement de manière advert hoc.
En vertu du projet de loi, chaque HOA doit s’inscrire chaque année auprès du secrétaire d’État, payer des frais et divulguer des informations clés en matière de gouvernance et financières, sous peine de perdre la capacité d’imposer des amendes, d’imposer des privilèges ou de saisir des maisons dans les communautés. Le projet de loi, qui a recueilli le soutien des deux partis, fait suite à des plaintes de propriétaires concernant les tactiques « agressives » des HOA, notamment la menace d’amendes et de poursuites judiciaires. litiges relativement mineurs.
La sénatrice Donzella James, co-parrain du projet de loi, aurait déclaré par Realtor.com :
“Pendant des années, je suis un ardent défenseur des propriétaires et j’ai entendu d’innombrables cas de personnes exploitées par des associations prédatrices. Cette législation représente un pas en avant significatif dans la safety des propriétaires en promouvant la transparence et l’équité. Elle contribue à garantir qu’aucun Géorgien ne est soumis à des frais injustes, à des amendes ou à des menaces de saisie sans surveillance appropriée et sans procédure régulière.
Si un HOA ne parvient pas à s’enregistrer auprès de l’État, il lui sera interdit de percevoir des amendes, d’émettre des privilèges ou d’engager des actions de saisie, donnant ainsi aux propriétaires un recours au niveau de l’État au lieu d’avoir à dépenser de l’argent pour un avocat privé.
« Ce projet de loi créera une réglementation, une surveillance et une utility et exige également que les conseils d’administration de la HOA aient des membres qui vivent dans les communautés, en veillant à ce que les conseils ne soient pas dirigés par une ou deux personnes », a déclaré Linda Pritchett, conseillère municipale de South Fulton. WAGA-TV.
Frais HOA : un tueur de flux de trésorerie
L’investisseur de renom et gourou de l’immobilier Ken McElroy a soulevé la query des frais HOA et de leur affect sur les flux de trésorerie des propriétaires dans un contexte Bulletin de décembreen écrivant:
“Chaque greenback investi dans les cotisations HOA est un greenback qui n’atteint pas votre résultat web. Dans de nombreux marchés, les loyers se stabilisent, mais les cotisations HOA continuent d’augmenter. Ce décalage réduit les marges. Une cotisation spéciale de 5 000 $ ou 10 000 $ peut anéantir une année complète de bénéfices. Les acheteurs évitent les propriétés dont les cotisations HOA sont instables ou en augmentation rapide. Les frais élevés font baisser la valeur de revente. Ce c’est pourquoi l’analyse d’un HOA est presque aussi importante que l’analyse de la propriété elle-même.
L’un des éléments du projet de loi 406 est que les HOA doivent respecter des minimums plus élevés pour les cotisations impayées et fournir un meilleur préavis avant d’engager une motion en justice, réduisant ainsi le risque que le bien locatif d’un propriétaire se retrouve en défaut de paiement en raison d’une amende contestée ou de difficultés à courtroom terme, ce qui facilite la souscription des risques liés aux HOA dans leurs formulaires plutôt que de traiter l’utility de l’affiliation comme un joker, anéantissant des mois de flux de trésorerie ou des années de équité positive aspects.
L’adoption d’une politique de surveillance HOA à l’échelle nationale pourrait changer la donne en matière d’investissement
Des frais HOA s’appliquent à de nombreux condos, maisons en rangée et maisons unifamiliales. Leur significance dans le paysage immobilier américain est croissante. Selon le Journal de Wall Avenuecitant le US Census Bureau, 81 % des nouvelles maisons unifamiliales vendues en 2023 se trouvaient dans une HOA, contre 73 % une décennie plus tôt.
UN Rapport des associations de propriétaires de Realtor.com révèle qu’une maison unifamiliale sur trois (33,4 %) possède un HOA, et plus de quatre condos et maisons en rangée sur cinq (84,8 %).
La Géorgie n’a pas agi de manière isolée. Dans tout le pays, il y a une réaction nationale croissante contre les HOA. Une revue de l’industrie de Activité législative 2026 observe que 46 États se réuniront en session cette année et que beaucoup envisagent des projets de loi qui limiteraient les pouvoirs des HOA, augmenteraient la transparence ou créeraient des voies pour dissoudre complètement les HOA, ce qui modifierait considérablement la faisabilité des investissements dans de nombreux bâtiments.
Exploiter l’air du temps nationwide en matière d’abordabilité
L’abordabilité du logement étant un sujet central dans le débat nationwide sur le coût de la vie, en particulier pour les maisons unifamiliales, il n’est pas surprenant que les frais HOA exorbitants et non réglementés soient passés au microscope alors que les propriétaires tentent de conserver leur logement.
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Le même problème s’applique aux propriétaires, qui fournissent un logement essentiel aux locataires tout en ayant souvent du mal à réaliser des bénéfices dans un contexte de dépenses croissantes. Les propriétaires, et non les locataires, sont responsables des frais HOA, et des frais plus élevés se traduisent par des loyers plus élevés et exercent une pression supplémentaire sur les locataires confrontés à des coûts élevés.
Le seul répit pour les propriétaires est que les frais HOA sont déductible d’impôt et peut être détaillé sur l’annexe E de l’IRS, ainsi que d’autres dépenses liées à la location.
“Lorsque vous payez 500 $ ou plus par mois, c’est vraiment un gros problème, surtout si l’on considère à quel level les budgets de nombreux Américains sont serrés”, a déclaré Matt Schul, analyste en chef du financement à la consommation de LendingTree. Agent immobilier.com. “C’est de l’argent qui ne peut pas être consacré à d’autres priorités financières, comme la structure d’un fonds d’urgence, le remboursement de dettes à taux d’intérêt élevé ou l’épargne pour la retraite.”
Pensées finales
Pour les investisseurs, les HOA peuvent être à la fois un cadeau et une malédiction. En s’occupant de l’aménagement paysager, du déneigement et d’autres tâches essentielles, ils peuvent maintenir le charme esthétique d’une communauté d’habitation et en faire une proposition attrayante pour les locataires, tout en aidant les propriétaires à maintenir un implication passive.
Cependant, ce idea ne fonctionne que lorsque les frais sont modestes et pas beaucoup plus élevés que ce qu’un propriétaire paierait s’il devait sous-traiter l’entretien à des entreprises privées. Lorsque les coûts sont imprévisibles et énormes, handicapant gravement les flux de trésorerie, des freins et contrepoids doivent être mis en place, comme c’est le cas en Géorgie. Espérons que d’autres États suivront.
