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Cet article est présenté par Connecter Investir.
Les impayés sur les prêts de bureaux augmentent à nouveau. En septembre 2025, Fitch Scores a rapporté que les impayés des bureaux aux États-Unis avaient bondi après le défaut de paiement d’un prêt de 180 hundreds of thousands de {dollars} lié au 261 de la Cinquième Avenue à Manhattan – le dernier d’une série de immobilier business signaux de stress. À l’échelle nationale, les taux de délinquance sur les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales ont augmenté d’environ 10 factors de base pour atteindre 3,1 % au premier trimestre 2025, tandis que la Mortgage Bankers Affiliation a enregistré des taux de délinquance plus élevés pour les prêts immobiliers et industriels au premier trimestre de l’année.
Hypothèques de bureau qui ont a été titrisé les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) ont été les plus durement touchés, avec un taux de délinquance de 11,8 % signalé en octobre—le plus élevé depuis la crise financière de 2008. Délinquance sur ces sorts de prêts frapper directement aux investisseurs (le financement secondaire n’est souvent pas autorisé), ce qui les rend particulièrement risqués.
Il ne s’agit pas seulement de taux d’intérêt élevés
Les causes de ces impayés sont connues, notamment les coûts d’emprunt élevés, la faiblesse de la demande de crédit-bail et l’expiration de la dette à faible taux qui ne peut pas être refinancé dans les mêmes situations. Pour les prêteurs et les investisseurs, il s’agit de la prochaine part de la « imprecise de délinquance » qui a commencé dans le secteur des bureaux et qui s’étend désormais à l’extérieur.
La première voie, la plus évidente, dans la imprecise actuelle de défauts de paiement sur les prêts de bureaux est le défaut de paiement à l’échéance. Le paysage financier est tout simplement très différent en 2025 par rapport à il y a cinq ou dix ans, lorsque les taux d’intérêt étaient à des plus bas historiques. Il n’est pas du tout surprenant que les propriétaires et les investisseurs souhaitent se retirer.
Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les prêts immobiliers à lengthy terme – souvent de cinq à sept ans – deviennent des pièges à risque. Ils immobilisent le capital dans des actifs susceptibles de perdre de la valeur ou de devenir vacants avant leur échéance.
En fait, cela s’est déjà produit – avec des conséquences assez dramatiques – pour des propriétés commerciales de premier plan qui sont tombées en souffrance avant l’échéance du prêt. Un exemple est le kind de CityPlace I à Hartford, Connecticut. La propriété avait la moitié de sa valeur a été réduite en 2023 suite à une décision de UnitedHealthcare ne renouvellera pas son bail pour la tour. A l’époque, la sortie était minimisé comme « juste un mauvais timing », mais il est clair à ce level que CityPlace I est révélateur d’un plus massive s’orienter.
Un kind très similaire s’est produit récemment Bureau Bravern Commons à Bellevue, Washingtonce qui était à un second donné entièrement loué à Microsoft, mais est resté vide depuis 2023, lorsque l’entreprise a annoncé sa sortie des lieux. Le bien a perdu 56% de sa valeur depuis la dernière experience (en 2020), et est parti sous l’eau à 12 % en dessous de la valeur de son prêt.
Ce ne sont pas seulement les entreprises qui se retirent des espaces de bureaux qui créent le problème. Il y a un effet dominocomme Globalement, moins de fréquentation dans les propriétés commerciales signifie moins d’espaces de bureaux. et moins de commodités que serait typiquement service travailleurs de ces bâtiments.
La construction familière des pôles commerciaux du centre-ville s’effondre. Un exemple frappant est Starbucks annonce en septembre qu’il fermerait des centaines d’établissements dans tout le pays, dont l’un au 261 Fifth Avenue, désormais délinquant, à New York.
La tendance des impayés récents est claire : les espaces de bureaux qui reposaient sur des baux à lengthy terme à occupant distinctive (Microsoft, UnitedHealthcare, and many others.) ont subi les pertes de valeur les plus spectaculaires. Les grandes entreprises dotées d’effectifs importants ont dû prendre les décisions les plus drastiques à la suite de la pandémie.
Naviguer dans le nouveau paysage
Il est encore potential de naviguer avec succès sur le marché ; cela oblige simplement les investisseurs à s’adapter à une scenario moins prévisible modèle d’occupation. Ce qui semblait autrefois être une valeur sûre – un immeuble loué à lengthy terme par une grande entreprise respectable avec un vaste effectif nationwide d’employés de bureau à temps plein – n’est plus du tout le cas aujourd’hui.
La propriété directe d’un bien business est également désormais une proposition beaucoup plus risquée, compte tenu de la possibilité très réelle d’être en défaut de paiement et d’avoir ensuite des difficultés avec toutes les choices de redressement conventionnelles, par exemple un refinancement trop coûteux, une vente qui aurait pu devenir unattainable parce que le bâtiment vaut désormais moins que le solde du prêt, and many others.
La pratique consistant à « guérir » les prêts commerciaux en négociant une prolongation ou en étant retiré de la liste des défauts de paiement en remboursant les intérêts. sont temporaire correctifs ça encore partir les investisseurs seront confrontés au même problème – dans quelques années encore.
Les investisseurs doivent penser au-delà des modèles d’investissement et des durées de prêt traditionnels pour survivre aux changements tectoniques qui secouent le marché business. La dette immobilière de courte durée limite l’exposition à ces risques à lengthy terme. Les obligations à six ou douze mois peuvent s’adapter plus rapidement aux situations du marché, aidant ainsi les investisseurs à conserver leurs liquidités tout en captant le rendement du flux de transactions en cours.
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