Dans cet article
La plupart des investissements immobiliers passifs prévoient des rendements compris entre 12 et 20 %. Certains comportent un risque élevé, tandis que d’autres présentent un risque faible ou modéré. La query cruciale pour les investisseurs est la suivante : « Remark puis-je distinguer les investissements passifs qui comportent un risque élevé ou un risque plus faible ? »
Le risque n’est qu’un dimension affectant les retours sur investissement. D’autres dimensions incluent le montant minimal d’investissement, le temps consacré, les avantages fiscaux, les valeurs personnelles et l’accès pour les investisseurs non accrédités, entre autres.
Une fois que vous avez compris ce fait, vous pouvez commencer à rechercher des investissements offrant des rendements asymétriques avec un risque relativement faible. Voici quelques-unes des premières choses que nous examinons dans notre membership de co-investissement, alors que nous examinons les transactions à conclure avec 5 000 $ chacune.
Drapeaux rouges
Je fais particulièrement consideration à ces signaux d’alarme parmi les investissements immobiliers passifs.
Dette à court docket terme
Les transactions immobilières échouent pour l’une des deux raisons suivantes : L’opérateur manque d’argent ou de temps.
De 2022 à 2025, le marché a été mauvais pour la vente ou refinancement. Les taux d’intérêt élevés ont fait grimper les taux de capitalisation, ce qui signifie une baisse de la valeur des propriétés.
Les exploitants qui ont contracté des crédits-relais à court docket terme arrivés à échéance au cours de cette période ont manqué de temps et se sont retrouvés dans une scenario désastreuse. S’ils vendent, ils perdent énorme sommes d’argent. S’ils refinancent, ils doivent également cracher énorme des sommes d’argent, depuis leur les propriétés valent désormais 25 à 30 % de moins en moyenne. Lire : appels de capitaux ou renflouements grâce à des prêts supplémentaires.
Taux flottants sans safety
Il n’y a rien de mal en soi avec les taux flottants industrial prêts – si l’opérateur dispose d’une safety contre des taux plus élevés.
Cela pourrait signifier un plafond de taux, ou un swap de taux, ou un autre moyen de limiter le risque de hausse des taux. Assurez-vous simplement que les mensualités n’exploseront pas si les taux des prêts augmentent et que les projections de l’opérateur présentent le taux le plus élevé attainable.
Aucune experience dans la classe d’actifs ou le marché
Dans notre membership de co-investissement, nous vouloir se diversifier à travers beaucoup de différents lessons d’actifs au-delà multifamilialy compris les parcs industriels, de vente au détail, de maisons mobiles, les terrains bruts, les dettes garanties et ainsi de suite. Mais lorsque nous nous réunissons chaque mois pour examiner un investissement, nous voulons que l’opérateur soit un professional approfondi en la matière. leur seule area of interest étroite.
En d’autres termes, nous voulons que nos portefeuilles soient peu profonds et larges, avec de petits investissements dans de nombreuses lessons d’actifs. Mais chacun individuel l’investissement doit être étroit et profond, avec un opérateur professional dans une area of interest.
Par exemple, nous souhaitons investir auprès d’un opérateur spécialisé qui a réalisé 30 opérations de cession-bail industrielles, et non auprès d’un opérateur multifamilial qui fait sa première incursion dans l’immobilier industriel.
La même logique s’applique aux marchés géographiques. Nous souhaitons investir avec des opérateurs qui connaissent parfaitement un marché spécifique, avec une équipe locale éprouvée sur le terrain.
Première collaboration de gestion locale
Lorsque je pré-vérifie une transaction pour la première fois, l’une des questions que je pose est la suivante : « Combien de propriétés possédez-vous actuellement dans ce sous-marché, gérées par la même équipe locale qui gérera cette nouvelle propriété ?
Les opérateurs se vantent parfois d’être « verticalement intégrés » et de disposer de leurs propres équipes de gestion immobilière et de building. Je m’en fiche. Ce qui compte, c’est le nombre de propriétés qu’ils possèdent travaillé avec le actual même équipe sur la gestion dans le passé.
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Je ne veux pas entendre un opérateur dire : « Nous nous développons sur un nouveau marché et nous sommes vraiment enthousiasmés par l’équipe de gestion immobilière qui prendra la relève. » Au lieu de cela, je veux les entendre dire : « Nous possédons 10 autres propriétés dans un rayon de trois miles, et la même équipe de gestion immobilière les gère toutes. »
Projections optimistes
Chaque sponsor revendique une « souscription conservatrice ». Évidemment, ce n’est pas le cas de tous. Mais à moins de parcourir chaque cellule de chaque feuille de calcul, remark pouvez-vous le savoir ?
Voici quelques éléments rapides que je regarde :
La sortie projetée taux plafond par rapport aux taux de capitalisation locaux actuels pour ce sort d’actifs
Le rythme prévu des hausses de loyers
Le rythme prévu des hausses d’assurance
Le rythme prévu de la hausse des coûts du travail
Méfiez-vous des opérateurs qui prévoient des hausses de loyer supérieures à 3 % par an, ou des opérateurs qui ne prévoient que de modestes augmentations des coûts d’assurance et de main-d’œuvre.
Je ne souhaite pas non plus voir les taux plafonds de sortie projetés inférieurs aux taux actuels du marché pour cette classe d’actifs. Idéalement, ils prévoient les rendements en fonction pire circumstances du marché, et non des circumstances actuelles ou meilleures.
Risque réglementaire élevé
Si nous envisageons un investissement multifamilial ou autre investissement résidentiel, nous souhaitons uniquement investir dans des marchés dotés de réglementations favorables aux propriétaires.
j’ai investi dans juridictions favorables aux locataires au début de ma carrière. Une fois, il m’a fallu 11 mois pour expulser un locataire qui ne payait pas. Onze putains de mois. Lorsqu’il est parti, il a percé des trous dans chaque armoire et a intentionnellement gratté le sol autant que attainable. Et ce n’est là qu’un exemple particulièrement mémorable, parmi tant d’autres.
Cela dit, les investissements non résidentiels peuvent très bien fonctionner sur des marchés favorables aux locataires. Par exemple, notre membership de co-investisseur a investi dans un hôtel-boutique en Californie du Sud, qui a obtenu de très bons résultats.
La seule fois où nous ferons une exception, c’est si l’opérateur possède une experience locale en matière de gestion immobilière si approfondie qu’elle devient un avantage concurrentiel. Notre membership de co-investisseur a déjà investi dans une propriété multifamiliale dans la région métropolitaine de Portland, conviviale pour les locataires, avec un opérateur qui a réellement commencé il y a deux décennies en tant que société locale de gestion immobilière. Cet investissement a porté ses fruits, automotive cet opérateur sait exactement remark naviguer dans le monde. difficile réglementation là-bas.
Drapeaux verts
Maintenant que tu sais quoi pas dans lequel investir, quels sont les indices d’un investissement passif à risque faible ou modéré ?
Une solide expérience sur le marché
J’aime investir avec des sponsors qui connaissent leur marché native et leur classe d’actifs de fond en comble, d’avant en arrière.
Plusieurs fois maintenant, notre Le membership de co-investissement a investi avec un sponsor spécialisé dans les propriétés multifamiliales à valeur ajoutée de classe B à Cleveland. Ils ciblent spécifiquement les bâtiments abritant des policiers, des enseignants, des pompiers, and so forth. Ils ont conclu des dizaines de transactions similaires, toutes dans la même ville, où le principal a vécu toute sa vie.
Expérience approfondie avec les mêmes équipes de course
Ce sponsor que j’étais juste parler ? Toutes leurs transactions sont gérées par les mêmes équipes internes de gestion immobilière et de building.
Dette protégée à lengthy terme
Je ne pourrais pas vous dire si ce sera un bon marché pour vendre dans trois ans à partir de maintenant. Mais à un second donné au cours des dix prochaines années, il y aura presque certainement un bon marché pour vendre.
Recherchez une dette à plus lengthy terme, qui offre à l’opérateur une grande marge de manœuvre pour vendre lorsque le marché est favorable, et non lorsque sa dette à court docket terme expire. Et bien sûr, cherchez-en quelques-uns sort de safety contre les taux s’ils utilisent un prêt à taux variable.
Des projections vraiment conservatrices
Le marché ne devrait pas avoir besoin de s’améliorer pour qu’un accord produise les rendements escomptés. Recherchez les transactions pour lesquelles le taux plafond de sortie projeté est égal ou de préférence plus élevés que les taux plafonds locaux actuels pour ce sort de propriété. De même, recherchez la lenteur des taux de hausse des loyers prévus (après la hausse initiale des logements rénovés, le cas échéant).
Expérience à travers plusieurs cycles de marché
Vous pouvez en savoir plus sur la crise du logement de 2008 et la Grande Récession dans autant d’articles en ligne que vous le souhaitez.mais à moins Si vous l’avez vécu en tant qu’investisseur immobilier, vous ne comprendrez pas vraiment à quoi ressemble un ralentissement catastrophique du marché.
Les opérateurs qui ont investi au cours de plusieurs cycles de marché se protégeront des futurs ralentissements du marché. loin que les nouveaux investisseurs juste ne le faites pas pense à faire. Connaître les risques vous donne un plus grand respect et une plus grande appréciation de la façon dont les choses peuvent et vont mal tourner de manière inattendue.
Aucun cours ou manuel en ligne ne peut transmettre ce sentiment de perdre des centaines de milliers de {dollars}. Ayant moi-même vécu cette scenario, je souhaite investir auprès d’opérateurs qui ont eux aussi appris ces dures leçons.
La diversification crée une courbe de rendement en cloche
Même lorsque vous recherchez ces signaux d’alarme et d’autres, tous les investissements comportent certains risques. Vous pouvez optimiser vos probabilities de succès en éliminant les investissements à plus haut risque, comme nous le faisons. Mais si vous voulez être sûr, achetez des bons du Trésor pour un rendement de 4 %.
Lorsque vous investissez dans suffisamment de placements immobiliers passifs, les rendements forment une courbe en cloche. Par exemple, j’investis 5 000 $ à la fois dans 12 à 16 investissements passifs chaque année. J’ai actuellement environ 40 investissements passifs en cours. Quelques-uns seront inévitablement sous-performants, tandis que quelques autres surperformeront. La plupart livreront quelque half au milieu de la courbe en cloche, généralement entre le milieu et l’adolescence.
Sur le lengthy terme, ces investissements génèrent en moyenne de solides rendements. Je fais jouer la loi des moyennes en ma faveur.
Toi ne le faites pas Vous voulez vous retrouver coincé à investir entre 50 000 $ et 100 000 $ dans une ou deux transactions par an, et que cette seule transaction tourne mal pour vous. C’est une recette pour rester éveillé à 3 heures du matin en se rongeant les ongles.
Avec un ou deux investissements immobiliers par an, vos rendements ne forment pas une courbe en cloche. Vous obtenez des factors de données individuels qui pourraient se retrouver n’importe où le lengthy de la courbe.
J’ai appris il y a longtemps que je ne peux pas prédire le prochain marché ou la prochaine classe d’actifs en vogue. Alors je n’essaie plus d’être clever, je juste continuez à investir mois après mois, dans des économies fortes et faibles, sur des marchés haussiers et baissiers, et dormez sur vos deux oreilles en sachant que les chiffres sur la web page seront la moyenne est en ma faveur sur le lengthy terme.
