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Pour de nombreux investisseurs immobiliers, l’idée d’utiliser l’effet de levier sans s’appuyer sur le crédit personnel, les déclarations de revenus ou les antécédents d’emploi peut sembler surprenant. Pourtant, c’est le fondement de prêts sans recours—Une choice de financement disponible dans certaines transactions immobilières, y compris celles faites by way of Funding LLCS, Iras auto-dirigésou solo 401 (ok) s.
Bien regarder Quels sont les prêts sans recours et remark ils fonctionnent généralement, et passer Ce que devraient les investisseurs savoir Lorsque vous évaluez si cette approche pourrait aligner avec leur stratégie à lengthy terme.
Qu’est-ce qu’un prêt sans recours?
UN Prêt sans recours est un kind de financement où la réclamation du prêteur est limitée à la propriété elle-même. Si l’emprunteur fait défaut, le prêteur peut saisir la propriété, mais ne peut pas poursuivre les actifs personnels de l’emprunteur. Oui, vous lisez cela correctement.
Ce diffère des hypothèques conventionnelles, qui nécessitent généralement des garanties personnelles et un examen de la solvabilité, des antécédents d’emploi et des déclarations de revenus. Avec le financement sans recours, le potentiel de revenu de la propriété est au centre des choses.
Pourquoi les investisseurs envisagent un financement sans recours
Préserver le capital: L’utilisation du financement permet aux investisseurs d’acquérir des biens sans en utilisant tous Money disponible.
Aucune garantie personnelle: Le prêt n’est garanti que par la propriété.
Flexibilité de l’entité: Investisseurs peut Construction Achats by way of une LLC, IRA auto-dirigé ou SOLO 401 (Okay).
Environnement d’impôt: Lorsqu’elle est utilisée à l’intérieur des comptes de retraite, les revenus peuvent augmenter d’impôt ou en franchise d’impôt, selon le kind de compte.
Exigences de souscription typiques
Bien que les prêts sans recours puissent offrir de la flexibilité, ils sont également livrés avec des exigences plus spécifiques:
Kind de propriété: Les areas unifamiliales (SFR) sont le plus souvent approuvées. Certains prêteurs considèrent multifamilial ou industrial propriétés.
Montant du prêt: Généralement entre 100 000 $ et 500 000 $. Certains prêteurs iront aussi bas que 50 000 $.
Prêt-à-valeur (LTV): Souvent plafonné à 70%. Le level idéal est de 50% à 65%. Les investisseurs doivent planifier 30% ou plus grand acompte.
Circumstances de prêt: Peut être structuré comme des hypothèques à taux réglable (bras) ou des termes fixes (cinq ou 10 ans), amortis sur 25 ans. Chaque prêteur est différent ici.
Ratio de couverture du service de la dette (DSCR): Cela mesure une propriété bénéfice d’exploitation internet (NOI) contre le service de dette annuel.
Exemple: Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25% de revenus de plus que le paiement du prêt.
La plupart des prêteurs ont besoin d’un DSCR entre 1,00 et 1,25, 1,25 étant le commun minimal.
Exigences de liquidité: Les prêteurs ont souvent besoin de six mois de réserves de capital et d’intérêt détenues sur le compte de l’entité d’investissement.
Documentation de location: Les accords de location actuels ou la preuve des circumstances de location attendues sont généralement nécessaires pour démontrer des flux de trésorerie.
Inclinations du prépaiement: Certains prêts sans recours comprennent les pénalités de prépaiement, en particulier pendant les premières années.
Remark obtenir un prêt sans recours
Contrairement aux hypothèques conventionnelles, les prêts sans recours ne sont pas disponibles dans n’importe quelle banque ou coopérative de crédit. Ces prêts sont un produit spécialisé, et seulement sure Les prêteurs – généralement ceux qui travaillent avec des investisseurs immobiliers et des comptes de retraite – les ont offert.
Voici les étapes clés pour obtenir un prêt sans recours:
Identifier un prêteur spécialisé: Recherchez des establishments ou des prêteurs privés qui annoncent explicitement des programmes de prêts sans recours pour les propriétés d’investissement. Beaucoup de ces prêteurs travaillent directement avec des investisseurs IRA ou Solo 401 (ok) auto-dirigés.
Travaillez avec votre gardien: Si vous investissez par le biais d’un IRA autonome, votre gardien peut souvent fournir des ressources et une éducation sur le financement sans recours.
Préparer la documentation de la propriété: Étant donné que les prêteurs se concentrent sur la capacité de la propriété à générer des revenus, vous aurez besoin de baux, de rouleaux de loyer, de rapports de dépenses et d’évaluations des biens prêts.
Attendez-vous à une souscription basée sur les entités: Le prêt être fait À votre entité d’investissement (LLC, Ira-Thend LLC ou Solo 401 (Okay)), pas vous personnellement.
Planifiez des paiements plus élevés: À trigger de la nature spécialisée de ces prêts, prêteurs volonté nécessitent souvent une place de capitaux propres plus importante par rapport au financement traditionnel.
Frais de clôture
Frais d’origine du prêt: Ces frais se situera généralement entre 1% à 2% du montant du prêt.
Frais de traitement / souscription: Généralement entre 400 $ et 600 $ chacun.
Coûts de clôture commonplace: Assurance des titres de prêteur, frais de transfert du gouvernement et frais d’enregistrement, évaluation, certification des inondations et assurance immobilière.
Compromis: taux plus élevés, flexibilité ciblée
Étant donné que le prêteur prend plus de risques, les taux d’intérêt sur les prêts sans recours sont généralement plus élevés que les hypothèques conventionnelles de 30 ans, occupées par le propriétaire. Cependant, l’accent est mis sur la capacité de l’investissement de l’investissement à soutenir le dette-Pas le crédit personnel de l’investisseur.
Pour les investisseurs de compte de retraite, c’est aussi essential Envisager l’impôt sur le revenu des entreprises non lié (UBIT) si vous utilisez un effet de levier à l’intérieur d’un IRA. Un solo 401 (ok), en revanche, n’est généralement pas soumis à UBIT sur les revenus immobiliers à effet de levier.
Même avec ces considérations, de nombreux investisseurs déterminent que la préservation du capital et la croissance de la croissance dans un environnement fiscaliste peuvent l’emporter sur les coûts.
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Que se passe-t-il si vous par défaut?
Si la propriété ne fonctionne pas et Les paiements de prêt ne peuvent pas être effectuésle seul recours du prêteur est la propriété elle-même. Le prêt est strictement garanti par cet actif – protectrice de l’investisseur de la responsabilité personnelle.
Cette fonctionnalité est ce que marque financement sans recours distinct Et pourquoi de nombreux investisseurs utiliser Les LLC, les IRA auto-dirigés ou le solo 401 (ok) pour poursuivre ces opportunités.
Prêts sans recours et comptes de retraite
Un financement sans recours peut être disponible lors de l’investissement:
IRA autodirigé: Permet aux investisseurs d’utiliser des fonds IRA pour un acompte et un prêt non recours pour le solde. Les revenus de location et les positive aspects restent dans l’IRA sur une base fiscale.
Actual Property Checkbook IRA: Proposer Contrôle du chéquier by way of une construction LLC Ira-Ira don Les investisseurs ont une plus grande flexibilité des transactions.
Solo 401 (ok): Peut fournir Avantages uniques, tel que limites de contribution plus élevées (jusqu’à 70 000 $ par an, selon l’admissibilité) et Non Ubit sur le revenu immobilier à effet de levier.
Considérations clés
Les prêts sans recours ne sont pas pour chaque investisseur, mais ils peuvent être utile pour ceux qui:
Veulent préserver la liquidité tout en acquérant des biens immobiliers
Valoriser la safety des constructions sans recours
Sont investissement à travers une entité comme une LLC, IRA ou SOLO 401 (Okay)
Comprenez que les taux d’intérêt plus élevés et les termes plus stricts font partie du compromis
Réflexions finales
Les prêts sans recours représentent une choice de financement spécialisée pour les investisseurs qui cherchent à développer leurs portefeuilles immobiliers sans souscription de crédit personnel. En se concentrant sur les performances de la propriété, ces prêts permettre investisseurs pour évaluer les transactions en fonction des rendements attendus et de la composition fiscale, plutôt que personnel Antécédents financiers.
Comme pour toute stratégie d’investissement, il est essentiel d’évaluer les risques, les coûts et les implications fiscales avec des professionnels qualifiés avant aller de l’avant.
Apprendre encore plus: Visite trustetc.com/realestate pour explorer les ressources et l’éducation sur prêts sans recours et en utilisant des IRA autonomes pour l’investissement immobilier.
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