Avez-vous déjà envisagé de louer une propriété que vous possédez à votre propre entreprise et d’utiliser l’amortissement pour réduire les impôts que vous payez ?
Lorsqu’elle est exécutée correctement, cette stratégie de déduction fiscale pour amortissement immobilier devient l’une des stratégies fiscales les plus avantageuses disponibles pour les propriétaires d’entreprise.
C’est également l’une des mesures les plus négligées en matière de planification fiscale pour les investisseurs immobiliers, automobile elle mélange deux mondes :
Déductions commerciales d’exploitation (le loyer est déductible d’impôt) Déductions immobilières (l’amortissement en tant que stratégie fiscale d’amortissement des biens immobiliers)
Cette stratégie peut également s’appliquer à votre résidence, selon la façon dont vous utilisez la propriété, mais seulement lorsque vous la structurez correctement.
Avant de continuer, regardez maintenant la vidéo complète pour connaître la construction exacte, les chiffres derrière la stratégie et les pièges de la planification au niveau de l’État à éviter.
Que signifie louer votre propriété à votre entreprise et pourquoi les investisseurs utilisent-ils cette stratégie ?
Si votre entreprise opère dans un immeuble que vous possédez – ou même dans une partie de votre maison – vous pourrez peut-être demander à l’entreprise de payer un loyer et de le déduire comme dépense professionnelle.
Dans le même temps, la propriété elle-même peut générer une déduction fiscale pour amortissement immobilier, d’où vient le véritable effet de levier.
Cette combinaison est ce qui en fait une puissante stratégie fiscale foncière pour l’auto-location.
Lorsqu’il est mis en œuvre correctement, le loyer devient déductible d’impôt, l’amortissement devient un bouclier et votre obligation fiscale globale peut diminuer sur plusieurs années fiscales.
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Remark devriez-vous structurer la propriété et l’entreprise pour que la stratégie fonctionne ?
La construction compte tout autant que les règles fiscales.
C’est dans votre entreprise d’exploitation que réside la responsabilité : les shoppers, les fournisseurs, les employés et les contrats créent tous des risques. C’est pourquoi vous ne devez jamais détenir d’immeubles de placement au sein de l’entité opérationnelle.
Au lieu de cela, détenez chaque investissement immobilier dans sa propre LLC dédiée, souvent en utilisant une approche d’une propriété par LLC. L’entreprise en exploitation signe ensuite un bail réel et paie un loyer équitable à la SARL propriétaire.
Cette séparation protège le bien immobilier et crée le contrat de location nécessaire à la stratégie d’autolocation.
Remark la location de la propriété réduit-elle les impôts ?
Le loyer payé par l’entreprise est une dépense déductible en vertu du code fiscal américain.
Exemple:
Revenu d’entreprise : 200 000 $ Loyer payé à la propriété LLC : 60 000 $ Revenu d’entreprise imposable avant autres déductions : 140 000 $
Cette réduction se produit immédiatement. Mais le loyer à lui seul n’est pas ce qui rend cette stratégie puissante.
Le véritable avantage vient de la manière dont l’amortissement compense les revenus locatifs.
Pourquoi la dépréciation est-elle importante dans une stratégie d’autolocation ?
Lorsque la LLC propriétaire reçoit un loyer, ce revenu est imposable. L’amortissement est ce qui vous permet de réduire – ou potentiellement d’éliminer – l’impôt dû sur ce flux de trésorerie.
Dans le cadre du système modifié de recouvrement accéléré des coûts (MACRS) :
Les biens locatifs résidentiels sont amortis sur 27,5 ans Les biens commerciaux sont amortis sur 39 ans
Cela signifie que la dépréciation fonctionne, mais lentement.
Remark une étude de séparation des coûts augmente-t-elle les déductions ?
Une étude de séparation des coûts accélère l’amortissement en divisant une propriété en composants ayant des durées d’amortissement plus courtes, souvent 5, 7 ou 15 ans, en tenant compte de l’usure des composants.
Au lieu de déprécier la majeure partie du prix d’achat sur plusieurs décennies, la séparation des coûts identifie des éléments tels que :
Certains composants électriques et de plomberie Revêtement de sol et accessoires Améliorations du website pouvant être considérées comme une propriété de 15 ans
En déplaçant ces éléments vers des plans d’amortissement plus courts dans le cadre du système de recouvrement accéléré des coûts, vous pourrez peut-être déduire le coût plus rapidement, ce qui entraînera souvent des déductions beaucoup plus importantes au cours des premières années d’imposition.
Pour les propriétaires d’entreprise utilisant la stratégie fiscale de l’auto-location, c’est cet amortissement accéléré qui transforme le loyer en un véritable bouclier anti-dépréciation.
Pourquoi les règles passives et non passives sont-elles importantes ici ?
C’est là que de nombreuses stratégies d’autolocation échouent.
Lorsque votre entreprise loue un bien dont vous êtes propriétaire, l’IRS traite les revenus locatifs comme non passifs. Cependant, les pertes d’amortissement des biens immobiliers sont généralement passives.
Cette inadéquation signifie que les pertes ne compensent pas automatiquement les revenus.
Sans autres revenus passifs, les pertes d’amortissement restent bloquées et reportées pendant que votre entreprise proceed de payer des impôts.
Remark la règle de location autofacturée résout-elle ce problème ?
La règle de facturation automatique des loyers vous permet de traiter l’activité de location et l’entreprise d’exploitation comme une seule unité économique à des fins fiscales.
Une fois dûment élu :
Les revenus locatifs restent non passifs Les pertes d’amortissement deviennent utilisables Les pertes peuvent compenser les revenus professionnels générés par le loyer
Ce choix n’est pas automatique et doit être correctement documenté par un fiscaliste compétent.
Quelles situations doivent être remplies ?
Pour être admissible :
Vous devez être propriétaire à la fois de l’entreprise en exploitation et de la propriété. Les pourcentages de propriété de la LLC doivent être alignés. Le bail doit refléter les situations équitables du marché.
Si ces situations ne sont pas remplies, les pertes restent bloquées.
Remark les impôts des États affectent-ils cette stratégie ?
Certains États, notamment la Californie, ne se conforment pas aux règles fédérales en matière de location indépendante.
Vous pouvez recevoir l’intégralité de la prestation fédérale tout en payant l’impôt de l’État sur le revenu. Cela n’élimine pas la stratégie, mais cela nécessite une planification.
Remark pouvez-vous réduire les impôts des États lorsque les États ne s’y conforment pas ?
Une approche consiste à ajuster les situations du bail à l’aide d’un bail triple ou quadruple internet, transférant ainsi davantage de dépenses à l’entreprise tout en augmentant le loyer. Cela peut réduire le revenu imposable de l’État tout en préservant les avantages fédéraux en matière d’amortissement, mais seulement si les chiffres le justifient.
C’est également là que la stratégie compte le plus. Les règles fédérales peuvent vous donner le bénéfice de la dépréciation, mais les règles des États peuvent changer les calculs. L’objectif est d’équilibrer les deux afin de conserver l’avantage fiscal sans créer de nouveau problème sur la déclaration de l’État.
Que devriez-vous examiner si vous utilisez déjà cette stratégie ?
Si vous louez déjà une propriété à votre entreprise (ou si vous êtes sur le level de le faire), parcourez cette liste de contrôle avant de supposer que la stratégie fonctionne :
La propriété est détenue en dehors de l’entreprise d’exploitation. Le loyer reflète la juste valeur marchande. La séparation des coûts a été évaluée. Le choix de la facturation automatique du loyer est documenté. L’influence fiscal de l’État a été modélisé.
Si vous envisagez un achat, structurez-le correctement avant de le conclure afin que le bail, l’amortissement et les choix s’alignent dès le premier jour.
Quel est le résultat ultimate ?
Lorsque vous associez la bonne construction au bon traitement fiscal, la location de votre propriété à votre entreprise devient plus qu’une déduction : elle devient un bouclier contre la dépréciation.
Si vous souhaitez obtenir de l’aide pour appliquer cette stratégie à vos faits et à votre état, planifiez une séance stratégique gratuite de 45 minutes avec un conseiller Anderson pour voir remark elle s’intègre dans votre plan fiscal immobilier pour 2026 et au-delà.
Vous avez encore le temps. La clé est de l’utiliser de manière stratégique.
