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Alors que l’immobilier est souvent décrit En tant que meilleur moyen de créer de la richesse, cela peut aussi être l’un des moyens les plus rapides de la perdre. Faire un bon investissement dépend souvent de l’emplacement. Choisissez bien et montez sur le équité imprecise vers la liberté financière. À l’inverse, un mauvais choix peut vous plonger dans un gouffre financier.
Les décisions d’investissement d’aujourd’hui ne se limitent pas à l’emploi, à la criminalité et au développement futur. Les chocs d’assurance, le risque climatique et les coûts des companies publics peuvent éroder le revenu internet et le potentiel pour appréciation. L’agrégation des données au niveau des comtés provenant de chercheurs tels que ATTOM et la First Avenue Basis met en évidence les comtés où des investissements apparemment attrayants peuvent cacher des risques importants.
Selon ATTOML’analyse de 594 comtés américains, particulièrement vulnérables, s’écarte de l’habituelle growth et récession suspects. L’analyse a pris en compte quatre facteurs de risque :
Activité de saisie
Taux de chômage
Abordabilité de la maison
Half des propriétés sous-marines (soldes hypothécaires au moins 25 % au-dessus du marché)
La Californie compte des comtés périlleux
Le marché le plus risqué avec une inhabitants de plus d’un million d’habitants est le comté de Riverside, en Californie, avec 2,4 tens of millions d’habitants. Il se classe au 29ème rang sur tous les marchés analysés au niveau nationwide. Ici, les acheteurs consacrent près de 66 % de leur salaire native moyen aux coûts d’achat d’une maison. Avec un prix médian de l’immobilier au quatrième trimestre d’environ 600 000 $c’est presque le double de la médiane nationale. Des demandes de saisie ont été déposées sur une propriété sur 811, soit deux fois le taux nationwide.
À l’échelle nationale, un propriétaire typique dépense un peu moins un tiers de leur revenu annuel sur les coûts d’achat d’une maison, et 1 lobby sur 1 274 est en cours de saisie à partir du quatrième trimestre 2025. Environ 65,7% des 364 comtés analysés par ATTOM dans son Rapport sur l’abordabilité de janvier 2026 il fallait plus d’un tiers du salaire d’un acheteur pour acheter une maison.
Ce que les investisseurs doivent retenir ici est clair : si vous ne pouvez pas vous permettre d’investir facilement sur un marché coûteux, ne vous embêtez pas. S’endetter et avoir un endettement élevé, malgré l’appréciation des prix de l’immobilier et des maisons de status, vous mènera dans un monde de problèmes. Cela n’en vaut tout simplement pas la peine.
Saint-Bernardin (quatrième plus risqué grand comté, 49e au whole) est également instable, avec une propriété sur 777 faisant l’objet d’une demande de saisie et les acheteurs dépensant plus de 54 % de leur salaire pour maison frais.
Parmi les autres comtés californiens menacés figurent Fresno et Contra Costa, qui affichent des taux de chômage élevés.
Les villes « abordables » comportent de nombreux risques
Comparé aux comtés de la côte ouest, le comté de Philadelphie est relativement abordable, mais un nombre choquant de 8 % des propriétaires sont sous-évalués sur leur hypothèque, avec un taux de saisies trois fois supérieur à la moyenne nationale.
Philadelphie est connue pour être une ville à forte focus d’investisseurs. En 2023, les grandes entreprises investisseurs détenaient 8,8 % des areas de maisons unifamiliales, et dans certains quartiers en difficulté, les maisons achetées par les investisseurs représentaient 20 % des ventes, selon le Banque de réserve fédérale de Philadelphie. La forte présence des investisseurs a propriétaires occupants évincés. Le taux d’accession à la propriété est passé de 57,5% à 52,4% entre 2005 et 2023.
C’est un sign d’alarme classique pour les investisseurs. Les propriétaires potentiels des environs de New York et du New Jersey ont envahi la ville, attirés par la perspective de logements bon marché et de loyers décents, sans se soucier de l’emploi ou du grand nombre de propriétés appartenant à des investisseurs, ce qui a déstabilisé le caractère du quartier. Lorsque les tâches fastidieuses liées à la gestion de ces propriétés – augmenter les loyers, expulser les locataires, effectuer les réparations – sont devenues trop lourdes et que leur des flux de trésorerie les projections sont events en fumée, ils ont laissé les propriétés tomber en saisie, tuant leur propre crédit et fragilisant encore davantage le quartier.
La Louisiane arrive en tête des pays les moins performants du Sud
Sept des dix comtés présentant les taux de plongée sous-marine les plus élevés se trouvaient en Louisiane, selon Données d’ATTOM pour le deuxième trimestre 2025mené par la paroisse des Rapides, où 17,3 % des foyers appartenaient bien plus que ce que valait la propriété. Les autres mauvais interprètes du Sud étaient le comté de Dorchester, en Caroline du Sud ; Comté de Charlotte, Floride ; et le comté de Kaufman, Texas.
Floride Est rempli Avec des mines terrestres d’investissement
La Floride glisse vers un terrain interdit pour des raisons totalement différentes : 16 des 50 comtés américains les plus menacés par une baisse des prix de l’immobilier se trouvent là-bas, plus que dans tout autre État. Ses marchés les plus risqués sont le comté de Charlotte, sur la côte du Golfe, et le comté de Sainte-Lucie.
Agent immobilier.com L’économiste principal Joel Berner, commentant les résultats, a déclaré : « De nombreux propriétaires de Floride ont acheté sans le savoir au plus haut du marché après la forte hausse des prix de 2021 et 2022 et risquent désormais de voir la valeur de leur maison diminuer à mesure que le marché proceed de se ramollir.
Classement du rapport d’ATTOM sur les saisies 2026 l’État determine parmi les cinq premiers en termes de taux de saisies (le n°1 étant l’Indiana), avec plus de 4 500 propriétés saisies en février, ce qui indique un stress essential sur le marché pour les investisseurs. Contrairement à de nombreuses autres régions, une grande partie du risque en Floride provient de l’augmentation des coûts d’assurance et des événements climatiques, qui peuvent tous deux faire augmenter les dépenses et diminuer les retours sur investissement ou la valeur des maisons.
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12e édition annuelle des First Avenue Foundations “Prix de l’immobilier en péril” Le rapport prédit que la Floride et le Texas connaîtront les plus fortes baisses de valeur des propriétés dans le pays, mentionnant Broward, Duval, Miami-Dade, Pasco, Hillsborough, Palm Seaside et d’autres enclaves coûteuses comme étant particulièrement sensibles aux baisses de prix liées au climat, automotive les coûts d’assurance augmentent.
« Les facteurs traditionnels de la valeur immobilière – l’emplacement, l’économie et les commodités – sont transformés par un nouveau calcul qui doit tenir compte de la vulnérabilité environnementale à lengthy terme », indique le rapport de la First Avenue Basis.
Crise des flux de trésorerie : baisse des loyers
Autre mesure de risque clé, les investisseurs doivent prendre en compte la baisse des loyers. La hausse des coûts d’assurance et des saisies immobilières, combinée à une baisse de l’emploi dans de nombreuses régions, exerce une pression sur les revenus locatifs alors que les propriétaires peinent à couvrir leurs dépenses. ATTOM Rapport sur le marché de la location de maisons unifamiliales 2026 indique que dans plus de la moitié des comtés suivis, les loyers des logements de trois chambres ont chuté entre 2025 et 2026. Lorsque les loyers stagnent ou diminuent alors que les coûts d’acquisition augmentent, les rendements nets chutent et les investisseurs ont plus de mal à maintenir un flux de trésorerie positif.
De plus, les comtés côtiers aux coûts élevés de Floride, de Californie, du Tennessee et de Virginie ont vu leurs rendements locatifs chuter à 3 %. à 4%.
Pensées finales
L’analyse des flux de trésorerie est désormais moins easy. Pour comparer les propriétés d’un pays à l’autre, il faut peser les saisies, les impôts, l’emploi, la croissance des salaires et les assurances, automotive des propriétés d’apparence similaire peuvent avoir des résultats très différents.
Un thème dominant qui a émergé est qu’investir dans le Midwest et le Nord-Est, avec neuf des 50 comtés les plus sûrs du Wisconsin et d’autres dans des États comme le Minnesota et l’Ohiosemble être une proposition plus sûre.
Ajoutez les taux d’intérêt comme autre joker à la proposition, et il est doable de plaider en faveur d’investir dans un domaine où les flux de trésorerie sont moindres sur le papier, sur la base des coûts et des revenus locatifs.mais d’autres Des facteurs tels que les taux de saisies immobilières, l’emploi et le climat contribuent à un environnement plus secure. Si l’achat est facilité dans un scénario entièrement en espèces avec un objectif de refinancement lorsque les taux baissent, les views à lengthy terme pourraient être meilleures malgré la baisse des taux à courtroom terme. retour en espèces.
