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Cet article est présenté par Onshore.
Une state of affairs qui surprend souvent les nouveaux investisseurs immobiliers est un écart necessary dans le retour sur investissement (Retour sur investissement) entre ce qui semble être deux propriétés identiques.
Le scénario se présente généralement comme swimsuit : l’investisseur a effectué toutes les recherches nécessaires et a acheté, par exemple, une unité dans un multifamilial développement. L’investissement start à générer des retours ; l’investisseur a alors la possibilité d’élargir son portefeuille et d’investir dans un autre logement du même lotissement ou un logement comparable dans le même quartier : même prix d’achat, même loyer. Et pourtant, le résultat est totalement différent ; la deuxième propriété ne génère pas les mêmes rendements.
Où l’investisseur s’est-il trompé ? La réponse est qu’ils n’ont pas prêté suffisamment consideration à la façon dont la deuxième propriété était différent dès le premier dans termes de structuration financière. Ce n’est pas parce que deux propriétés se ressemblent physiquement/suffisamment similaires qu’elles le seront. être traité de la même manière financièrement à des fins de prêt ou à des fins fiscales.
Bien que la recherche du potentiel d’une propriété spécifique doive toujours être une priorité, vous n’êtes pas à l’abri la deuxième fois simplement parce que vous « en avez déjà une comme celle-ci ». Comme nous le verrons, des différences dans tous les domaines, depuis le second de votre financement jusqu’au traitement fiscal individuel, peuvent avoir un affect sur votre retour sur investissement.
Il faut faire consideration à ces deux détails à chaque fois vous achetez un immeuble de placement – les différences potentielles peuvent être étonnamment drastiques.
1. Différences de financement
Ce est le plus évident différence ça peut créer une différence dans remark deux propriétés fonctionnent.
Supposons que vous ayez acheté un apartment en 2021, puis que vous ayez acheté un deuxième apartment d’apparence identique de l’autre côté de la rue en 2022. Même si les propriétés sont les mêmes, vous n’auriez pas obtenu le même financement pour le apartment de 2022 parce que le paysage des emprunts avait changé au level de devenir méconnaissable.
Les coûts de votre prêt seront plus élevés, ce qui réduira votre retour sur investissement. Juste le taux hypothécaire à lui seul, cela aurait fait une énorme différence : une moyenne de 5,53 % en 2022, contre le très modeste 3,15 % de 2021.
La hausse des coûts d’assurance des biens peut également affecter considérablement la efficiency globale de votre propriété. Le coût mensuel moyen de l’assurance des biens est passé de 39 {dollars} par unité en 2019 à 68 {dollars} par unité en 2024 en termes réels, un chiffre stupéfiant. augmentation de 75%. Passage vers le bas ce coût pour les locataires résultant d’augmentations de loyer n’est pas toujours une possibility, en particulier lorsque les locataires potentiels peuvent clairement voir des choices moins chères dans la même zone ou dans le même bâtiment (y compris probablement votre propre location identique mais différente).
N’oubliez pas : le loyer n’est pas votre seule préoccupation ; vous devez prendre en compte tous les frais de fonctionnement, y compris les frais de prêt et d’assurance.
2. Écarts d’amortissement
Le deuxième facteur qui peut créer des Retour sur investissement changements est une différence dans les résultats fiscaux. Spécifiquement, dépréciation et un traitement de ségrégation des coûts pour deux propriétés apparemment identiques peut être très différent.
Il peut sembler que la dépréciation soit un « coffre-fort » compensation fiscale stratégie, mais elle n’est pas garantie et peut être considérablement modifié par l’histoire individuelle d’une propriété. Soyez très prudent : si vous espériez augmenter votre des flux de trésorerie Grâce à l’amortissement et à la séparation des coûts, vous devez tout savoir sur votre nouvelle propriété, même si elle semble identique/similaire à la précédente.
Entre autres choses, des détails comme le sort precise de propriété, la date de development, les rénovations passées et les différences de le l’aménagement et les équipements, y compris la plomberie, peuvent changement que peut-on être déprécié dans la propriété actuelle. Le revêtement de sol d’une propriété a-t-il été remplacé par un matériau différent, tandis que l’autre ne l’a pas fait ? Même cela peut modifier vos résultats en matière de retour sur investissement.
Sauf si vous achetez deux nouvelles constructions construites au precise en même temps, selon les mêmes spécifications, vous simplement On ne peut pas supposer que deux immeubles de placement ayant le même prix auront les mêmes résultats fiscaux.
Voici un exemple concret et rapide : deux propriétés sont disponibles à l’achat dans la même zone, toutes deux au prix d’environ 500 000 $. L’une est une unité unifamiliale, tandis que l’autre est une unité multifamiliale.
Si l’investisseur va pour le propriété multifamiliale, ils pourra réclamez 20 000 $ à 50 000 $ de plus en dépréciation la première année. La raison ? L’unité multifamiliale dispose d’un parking commun, d’un espace extérieur et d’une buanderie. Ce sont tous des actifs amortissables sur cinq ou quinze ans ; la maison unifamiliale, par ailleurs très similaire, n’en possède pas.
L’significance des comparaisons de séparation des coûts de fonctionnement
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Vous devez toujours effectuer des comparaisons de ségrégation des coûts avant de conclure cette transaction. Si vous hésitez entre deux propriétés, c’est probablement une selected que vous oublierez. à propos, mais cela pourrait faire une différence significative (et non marginale) dans votre retour sur investissement.
La vérité est que de nombreux investisseurs débutants ne réalisent pas d’études sur la ségrégation des coûts parce qu’elles sont complexes et intimidantes. Beaucoup ne comprennent pas très bien remark ils fonctionnent et donc faire pas les prendre en compte dans leurs décisions d’achat. Ou ils juste faites une étude générique ou recherchez des moyennes sur le montant que la dépréciation peut vous faire économiser, ce qui s’avère plus tard être un chiffre erroné pour la propriété réelle achetée.
Au lieu de vous fier à des hypothèses génériques ou d’ignorer complètement le potentiel de dépréciation, vous pouvez utiliser les méthodes d’Onshore. calculateur de séparation des coûts comme moyen de modéliser les performances de votre propriété. Il s’agit d’un service gratuit qui ne vous oblige pas à effectuer l’analyse vous-même : vous juste télécharger les paperwork pertinents et une analyse détaillée est effectué pour toi.
Pensées finales
Cela peut sembler contre-intuitif, mais supposer que deux propriétés qui semblent identiques et coûtent à peu près le même prix produiront des retours sur investissement similaires est probablement une erreur. Acheter une propriété en supposant qu’elle fonctionnera de la même manière que votre précédent investissement similaire n’est pas non plus une stratégie fiable.
Ne manquez pas une offre potentiellement plus profitable : effectuez toujours une comparaison de ségrégation avant vous prenez votre décision.
