Certaines personnes pensent qu’une LLC pour les biens locatifs n’est nécessaire qu’après avoir constitué un vaste portefeuille. D’autres forment plusieurs SARL sans comprendre pourquoi. La vérité se situe quelque half entre les deux.
Une LLC n’est pas une stratégie fiscale magique, et ce n’est pas non plus de la paperasse pour le plaisir de la paperasse. Il s’agit de l’un des outils fondamentaux que les investisseurs expérimentés utilisent pour protéger les propriétés locatives, séparer les risques professionnels et personnels et créer une stratégie de safety des actifs plus solide à mesure que leurs portefeuilles se développent.
Après près de 30 ans passés à aider les investisseurs à structurer des entreprises et des portefeuilles immobiliers, j’ai découvert qu’il existe de nombreuses raisons de recourir à une SARL et que la safety en matière de responsabilité n’est qu’un début.
La bonne LLC pour l’immobilier peut offrir une plus grande confidentialité, une flexibilité fiscale, des avantages en matière de planification successorale, des opportunités de financement et aider à isoler les risques entre les propriétés. Ce sont les véritables avantages de la LLC pour les propriétaires d’immeubles locatifs.
Factors clés à retenir
La création d’une LLC permet de séparer vos actifs personnels des dettes liées à votre bien locatif ou à votre entreprise, ce qui en fait l’une des principales formes de safety. Au-delà de la safety en matière de responsabilité, les SARL offrent une flexibilité en matière d’impôts, de financement, de planification successorale et de croissance future, faisant de la création d’une SARL une première étape intelligente pour de nombreux investisseurs immobiliers. Les investisseurs possédant plusieurs propriétés utilisent souvent des LLC distinctes, automotive cette approche offre une safety LLC plus forte pour les biens locatifs et permet de compartimenter les risques dans leur portefeuille. Une LLC fonctionne mieux dans le cadre d’une stratégie globale de safety des actifs d’une LLC qui comprend également une assurance adéquate, une comptabilité appropriée et de saines pratiques commerciales.
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Qu’est-ce qu’une SARL ?
Une société à responsabilité limitée (LLC) est une entité juridique créée en vertu de la loi de l’État qui sépare vos activités commerciales ou d’investissement de vos activités personnelles.
Considérez-le comme un conteneur légal. Au lieu de posséder un bien locatif à votre nom individuel, la LLC en est propriétaire. Au lieu de signer des baux en tant qu’individu, la LLC devient propriétaire.
Pour les investisseurs immobiliers, il s’agit d’une distinction importante, automotive les biens locatifs comportent des risques inhérents. Les locataires subissent des blessures, les entrepreneurs commettent des erreurs, des litiges surviennent et les poursuites judiciaires font partie des activités commerciales. Une LLC sépare ces risques commerciaux de vos funds personnelles.
Une fois cette base en place, voici les 10 principales raisons pour lesquelles les investisseurs choisissent les SARL.
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1. Protégez vos biens personnels
La principale raison pour laquelle les investisseurs utilisent une LLC est la safety en matière de responsabilité.
Si quelqu’un intente une motion en justice après qu’un locataire a glissé sur un trottoir glacé ou qu’un visiteur a subi une blessure sur votre propriété locative, vous souhaitez que la réclamation soit dirigée contre l’entreprise et non contre vos biens personnels.
Par exemple, imaginez qu’un locataire subisse une blessure grave après être tombé dans un escalier. Lorsque la propriété est correctement détenue et exploitée par le biais d’une construction commerciale, un jugement se limite généralement aux actifs possédés par cette LLC plutôt qu’à vos biens personnels.
Pour préserver cette safety, traitez votre LLC comme une entreprise distincte en tenant des registres appropriés, en séparant vos funds professionnelles et personnelles et en vous conformant aux exigences de votre État. Entretenez correctement votre LLC et vous améliorerez sa safety en matière de responsabilité tout en réduisant le risque de percer le voile de l’entreprise.
2. Séparer les risques entre les propriétés
L’une des plus grandes erreurs commises par les investisseurs est de placer plusieurs propriétés locatives dans une seule SARL.
Supposons que vous possédez quatre areas. Si vous placez les quatre propriétés dans une seule LLC et que quelqu’un intente une motion en justice importante contre l’une d’entre elles, vous pourriez exposer tous les actifs appartenant à cette LLC.
De nombreux investisseurs expérimentés placent plutôt chaque propriété dans sa propre LLC ou utilisent une autre construction à plusieurs niveaux qui sépare les responsabilités. De cette façon, vous isolez le risque de la propriété A plutôt que d’exposer les propriétés B, C et D, puisque chaque propriété appartient à une entité juridique distincte.
La compartimentation des risques est l’un des moyens les plus intelligents de protéger un portefeuille en croissance.
3. Gagnez en flexibilité fiscale
Beaucoup de gens supposent que les SARL réduisent automatiquement les impôts. Ce n’est pas vraiment comme ça qu’ils fonctionnent.
Une LLC est une construction juridique et non une classification fiscale.
L’un des principaux avantages fiscaux d’une SARL est sa flexibilité. En fonction de votre state of affairs, l’IRS peut traiter votre LLC comme une entité, un partenariat, une S-Company ou une C-Company ignorée. La plupart des investisseurs en immobilier locatif bénéficient d’une fiscalité répercutée, automotive la LLC transmet ses revenus directement aux propriétaires, qui les déclarent dans leurs déclarations de revenus individuelles au lieu de payer des impôts au niveau de l’entité. Cette flexibilité permet à votre stratégie fiscale d’évoluer à mesure que votre entreprise se développe.
Pour la plupart des propriétaires d’immeubles locatifs, une LLC à membre distinctive reste une entité ignorée, ce qui signifie que vous déclarez les revenus locatifs de la même manière que vous le feriez sans LLC. Cependant, à mesure que vos investissements ou votre entreprise évoluent, vous pouvez choisir un traitement fiscal différent pour profiter d’opportunités de planification supplémentaires.
4. Développer le crédit aux entreprises
À mesure que votre portefeuille grandit, vous souhaiterez que votre entreprise établisse sa propre identité financière.
Opérer through une LLC vous permet d’ouvrir des comptes bancaires professionnels, de constituer un crédit industrial et de demander un financement au nom de l’entreprise plutôt qu’en tant qu’individu uniquement. Alors que de nombreux prêteurs exigent une garantie personnelle lorsque vous démarrez, une entreprise établie avec des antécédents peut bénéficier d’choices de financement supplémentaires et, dans certains cas, de circumstances de prêt plus avantageuses qu’une toute nouvelle entreprise.
Séparer les funds de votre entreprise aujourd’hui crée des opportunités qui ne sont tout simplement pas disponibles lorsque chaque propriété et chaque prêt restent à votre nom personnel.
5. Augmentez votre crédibilité
Les gens s’attendent généralement à ce que les entreprises fonctionnent comme des entreprises.
L’enregistrement d’une LLC auprès du secrétaire d’État de votre État crée une entité commerciale légalement reconnue qui peut posséder des biens, ouvrir des comptes bancaires et conclure des contrats. Ce niveau d’organisation donne aux prêteurs, aux fournisseurs, aux entrepreneurs et aux partenaires potentiels une plus grande confiance dans le fait qu’ils travaillent avec une entreprise légitime plutôt qu’avec un investisseur individuel.
À mesure que votre portefeuille s’agrandit, cette crédibilité peut devenir de plus en plus précieuse.
6. Améliorez votre confidentialité
La confidentialité est souvent négligée, mais elle constitue un élément vital de la safety des actifs.
Les registres publics permettent de déterminer relativement facilement à qui appartient un bien immobilier. Les investisseurs détenant des avoirs importants peuvent devenir des cibles attractives pour des poursuites judiciaires simplement parce que quelqu’un pense qu’ils ont les poches profondes.
En fonction de votre état et de votre construction globale, le recours aux SARL (et dans certains cas aux fiducies foncières) peut empêcher votre nom de figurer dans certains registres de propriété publique.
La confidentialité à elle seule n’arrête pas les poursuites judiciaires, mais réduire votre visibilité peut réduire l’consideration inutile.
7. Facilitez la planification successorale
Les investisseurs immobiliers passent des années à bâtir des actifs substantiels. Vous voulez permettre à votre famille de transférer facilement ces actifs après votre départ.
Posséder un bien locatif par l’intermédiaire d’une LLC simplifie souvent la planification successorale, automotive vos héritiers peuvent hériter des intérêts des membres plutôt que de renommer des propriétés individuelles.
8. Gardez votre entreprise en activité
Contrairement à une entreprise individuelle, une SARL proceed d’exister même si son propriétaire décède ou devient frappé d’incapacité.
C’est vital automotive les immeubles locatifs ne cessent d’avoir besoin de gestion si vous devenez incapable ou décédez.
La LLC peut continuer à posséder une propriété, à maintenir des contrats, à percevoir des loyers et à fonctionner pendant que votre plan successoral détermine la propriété de l’entreprise elle-même.
9. Facilitez l’ajout de partenaires ou d’investisseurs
L’investissement immobilier évolue souvent.
Peut-être souhaitez-vous faire appel à un partenaire pour votre prochaine transaction. Peut-être que des membres de votre famille souhaitent investir à vos côtés. Peut-être décidez-vous de lever des capitaux privés.
Une LLC fournit un cadre juridique clair pour les pourcentages de propriété, les droits de vote, les distributions et les responsabilités de gestion par le biais de son accord d’exploitation.
10. Laissez votre entreprise s’approprier l’investissement
L’un des plus grands avantages d’une LLC est que l’entreprise assume les contrats et les questions juridiques, pas vous personnellement. La LLC est propriétaire de la propriété, signe les contrats d’achat et les baux, ouvre les comptes bancaires et travaille directement avec les prêteurs, les vendeurs et les entrepreneurs.
À mesure que votre portefeuille s’agrandit, cette séparation facilite les choses.
Une LLC n’est pas un plan complet de safety des actifs
Bien que les SARL offrent d’énormes avantages, elles ne remplacent pas de bonnes pratiques commerciales.
Vous avez toujours besoin d’une assurance adéquate. Vous devez conserver des comptes bancaires séparés, tenir des registres précis, éviter de mélanger les fonds personnels et professionnels et exploiter votre LLC comme une entreprise légitime.
Si vous causez un préjudice par votre propre négligence ou si vous ne parvenez pas à maintenir la séparation juridique entre vous et votre LLC, vous pouvez réduire considérablement la safety en matière de responsabilité offerte par la LLC.
Les plans de safety des actifs les plus solides combinent des SARL correctement structurées, une couverture d’assurance appropriée et de solides pratiques opérationnelles.
Vous ne savez pas si votre construction actuelle offre la safety dont vous avez besoin ?
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Foire aux questions
Le transfert de mon bien locatif dans une SARL déclenchera-t-il la clause d’échéance à la vente ?
Peut-être, mais dans la pratique, de nombreux prêteurs n’appliquent pas la clause d’échéance à la vente lorsqu’un emprunteur transfère un bien locatif à une LLC qu’il contrôle et proceed d’effectuer des paiements. Cependant, chaque prêt est différent. Avant de transférer une propriété dans une LLC, examinez vos paperwork de prêt et discutez du transfert avec votre prêteur ou un conseiller expérimenté.
L’assurance propriétaire est-elle suffisante ou ai-je toujours besoin d’une SARL ?
L’assurance et une LLC servent des objectifs différents. L’assurance aide à couvrir les réclamations couvertes jusqu’aux limites de votre police, tandis qu’une LLC aide à séparer vos actifs personnels des dettes associées à votre bien locatif. La plupart des investisseurs expérimentés utilisent les deux dans le cadre d’une stratégie de safety des actifs à plusieurs niveaux.
Combien de propriétés locatives une LLC peut-elle posséder ?
Une LLC peut légalement posséder plusieurs propriétés locatives. Cependant, de nombreux investisseurs choisissent de placer des propriétés distinctes dans des SARL distinctes pour aider à compartimenter les risques. Si une propriété est impliquée dans un procès, diviser les propriétés en différentes entités peut aider à limiter l’exposition du reste de votre portefeuille.
Combien coûte la création et le maintien d’une SARL ?
Le coût varie selon l’État. La plupart des États facturent des frais de dépôt preliminary auprès du secrétaire d’État, et beaucoup exigent des rapports annuels ou biennaux et des frais de renouvellement. En fonction de votre état et de la complexité de votre construction, vous pouvez également avoir des frais d’agent enregistré, des frais de tenue de livres et des frais de préparation de déclarations de revenus.
Puis-je transférer une propriété que je possède déjà dans une SARL ?
Oui. Les propriétés locatives existantes peuvent souvent être transférées dans une LLC, mais cela peut avoir des implications en termes de financement, d’assurance, de taxes et de titres de propriété. Avant d’effectuer le transfert, il est vital de comprendre remark cela pourrait affecter votre prêt hypothécaire et votre stratégie globale de safety des actifs.
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