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De nombreux petits investisseurs ont l’impression de nager à contre-courant. Les vents contraires politiques et réglementaires se déplacent en faveur de l’occupation par le propriétaire, tandis que les entreprises acquéreuses aux poches bien garnies s’emparent de pans entiers de logements. De plus, l’augmentation des dépenses, telles que l’entretien et les impôts, rend plus difficile la réalisation de bénéfices.
Quand la « safety des acheteurs de maison » met de côté les petits investisseurs
Les investisseurs ont particulièrement du mal à se déplacer dans les villes où des règles strictes en matière de areas à courtroom terme évince les propriétaires, selon une analyse récente de Banque des voisins. Et l’enquête a révélé que les acheteurs d’une première maison représentaient 69 % des prêts hypothécaires sur les maisons de démarrage (généralement des maisons plus petites et moins chères avec trois chambres) en 2024, tandis que les investisseurs en représentaient 31 %.
Les lois strictes sur les areas à courtroom terme à Denver, Seattle et Los Angeles ont rendu difficile l’achat par les investisseurs, donnant ainsi un avantage aux propriétaires. À Denver, les propriétaires occupants représentaient 84 % des achats de maisons de départ, et les investisseurs ne représentaient que 16 %. Seattle et Los Angeles ont connu des conditions similaires, les acheteurs accédant à 81 % des maisons en démarrage.
La Californie exige également que les locataires, les organisations à however non lucratif et les propriétaires occupants disposent d’un délai de 45 jours pour correspondre aux offres des investisseurs sur certaines maisons saisies, ce qui désavantage encore davantage les investisseurs. Cependant, le pays diffère considérablement à cet égard. À Miami, où les prix médians des maisons tournent autour de 500 000 {dollars}, les investisseurs représentent 57 % de tous les premiers achats de maisons, le chiffre le plus élevé dans l’enquête, et les primo-accédants 43 %.
“L’abordabilité n’existe pas en vase clos”, a déclaré Jake Vehige, président des prêts hypothécaires à la Neighbours Financial institution, auteur du rapport. Agent immobilier.com. “Deux villes avec des prix immobiliers similaires peuvent avoir des résultats complètement différents, selon la manière dont elles réglementent l’activité des investisseurs et protègent les propriétaires occupants.”
Des acteurs plus gros, des marges plus minces
Le gorille de 800 livres dans la pièce, quant à savoir qui a droit à quoi, est une offre. Avec un nombre limité de logements, les investisseurs et les acheteurs doivent se battre, les lois sur le logement servant d’arbitre.
Aux États-Unis, les mises en chantier de logements unifamiliaux sont récemment tombées à leur plus bas niveau depuis deux ans et demi, selon Reuters. La hausse des taux hypothécaires et la baisse de confiance des constructeurs d’habitations ont fait baisser le nombre de nouvelles maisons. en cours de building.
Plus tôt dans l’année, le sortie a signalé que les tarifs étaient attendus d’augmenter les coûts de building de 10 900 $ par maison, ce qui découragerait encore davantage les constructeurs. Pour les propriétaires existants, les coûts élevés des matériaux augmentent les coûts de réparation, en particulier pour ceux qui recherchent un logement. BRRRRR stratégie.
Le défi que représente Wall Avenue ne peut pas non plus être sous-estimé. Des géants comme les Invitation Houses financés par Blackstone ont été acheter des propriétés unifamiliales. Selon la Banque de Réserve Fédérale de Philadelphie, le nombre de logements appartenant à Blackstone et à des sociétés similaires a augmenté, passant de presque rien en 2010 à près de 400 000 d’ici 2021.
Dans certains quartiers en plein essor, comme le lotissement de Bradfield Farms à l’extérieur de Charlotte, en Caroline du Nord, les propriétaires d’entreprise qui payaient en espèces possèdent 50 % des maisons, Le New York Instances dit. Le Fois a rapporté que les propriétaires d’entreprise sont plus susceptibles d’augmenter les loyers, d’expulser les locataires et de sous-entretenir les propriétés que les petits propriétaires, ce qui fait évoluer l’opinion contre tous les propriétaires.
Des changements de politique qui augmentent les coûts et réduisent la flexibilité pour les petits propriétaires
De nombreuses villes, dans un effort pour protéger les propriétaires-occupants et les locataires, ont rendu la scenario financière de plus en plus difficile pour les petits propriétaires. Registres des loyers, contrôle des loyers et expulsion sans motif les interdictions ont réduit les marges bénéficiaires des propriétaires.
La plateforme de gestion PropriétaireStudio a défini un État favorable aux propriétaires, dont il a cité comme exemples le Texas, l’Indiana, la Floride, la Géorgie et l’Arizona, comme étant favorable aux investisseurs dans les catégories suivantes :
Processus d’expulsion
Droits du propriétaire et du locataire
Règlement sur le contrôle des loyers
Exigences d’enregistrement et de licence
Tarifs des taxes et assurances
Concurrence sur le marché
En attendant, plateforme de co-investissement Location Spark a publié une liste des villes les moins favorables aux propriétaires en 2024, parmi les cinq premières :
Portland, Orégon
New York, New York
Washington, DC
Baltimore, Maryland
Détroit, Michigan
De l’autre côté de la médaille, Tarifs GoBanking a dressé une liste des meilleures villes pour devenir propriétaire, avec celles-ci parmi ses préférées :
Colomb, Ohio
Phénix, Arizona
Nashville, Tennessee
Charlotte, Caroline du Nord
Salt Lake Metropolis, Utah
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La crise du financement
Le financement est également de plus en plus difficile pour les petits propriétaires qui ne contractent pas de prêts importants, rapporte Agent immobilier.com. De nombreux prêteurs ont réduit les prêts de petits montants, en particulier ceux inférieurs à 100 000 {dollars}, automobile ils sont moins rentables et considérés comme plus risqués dans le cadre réglementaire actuel. Cela signifie que les maisons plus petites, qui constituent souvent un level de départ pour les nouveaux investisseurs, en particulier ceux qui poursuivent la stratégie BRRRR, sont plus susceptibles d’être vendues à des acheteurs au comptant.
Réflexions finales : conseils pour les petits investisseurs
Avant de commencer à tirer la sonnette d’alarme concernant l’investissement immobilier, il vaut la peine de faire un zoom arrière et d’examiner la scenario macro. Les petits investisseurs immobiliers possédant 10 propriétés ou moins en sont toujours propriétaires plus de 90% des propriétés unifamiliales en Amérique… il est donc clair que quelque selected fonctionne. Les gens auront toujours besoin d’un endroit où vivre, et ni l’intelligence artificielle (IA) ni la politique ne peuvent changer cela.
Le véritable dilemme est le manque de logements par rapport à la inhabitants, ce qui fait grimper les coûts. Dans son Mise à jour du marché d’octobrela banque d’investissement JP Morgan a estimé que les États-Unis manquaient de 2,8 thousands and thousands de logements, que la pénurie mettrait une décennie à être résolue et qu’une baisse des taux d’intérêt ne ferait pas grand-chose pour faire bouger les choses.
La banque a déclaré :
“Aujourd’hui, le coût de possession d’une maison est environ 40 % plus élevé que celui de location, et l’Américain moyen a besoin de plus de huit ans pour épargner pour un acomptequi suscitent tous deux une préférence pour la location, les loyers médians des appartements par rapport au salaire hebdomadaire médian tombant désormais en dessous de ce qu’ils étaient avant la pandémie.
Dans cet esprit, voici quelques conseils pour planifier votre parcours d’investissement.
Choisissez une stratégie
Définissez votre stratégie en fonction de votre liquidité, de votre temps et de votre tolérance au risque. L’effet de levier est une bonne selected en théorie, mais si vous n’avez pas le capital nécessaire pour le soutenir lorsque la mer devient agitée – ce qui sera le cas – cela peut être un désastre.
Posséder des areas nécessite des réserves. Si vous ne les avez pas, associez-vous à quelqu’un qui a l’argent mais pas le temps.
Appuyez-vous sur les outils numériques, les données et les connaissances locales
De nos jours, un océan de connaissances sur les marchés locaux est à portée de predominant, et les outils numériques (functions et logiciels) facilitent grandement l’analyse du marché, la recherche de transactions, la sélection des locataires, l’optimisation des loyers et la comptabilité pour les investisseurs et les sociétés de gestion férus de technologie, ce qui leur permet de gagner du temps.
Concentrez-vous sur des niches ou mal desservies segments
La façon dont les investisseurs peuvent gagner contre les propriétaires et les investisseurs institutionnels est de se concentrer sur les domaines dans lesquels ils ne sont pas dominants ou ne souhaitent pas l’être. Ceux-ci pourraient être les suivants :
Des maisons abordables dans les petites villes, plus proches des communautés rurales, où il y a une demande
Maisons plus anciennes nécessitant une réadaptation modérée, que les nouveaux acheteurs ne souhaitent généralement pas entreprendre
Des unités qui s’adressent aux locataires qui ne veulent pas d’une grande entreprise anonyme et propriétaire. Il s’agit souvent de petites communautés plus unies.
Zones avec des environnements réglementaires raisonnables favorables aux petits propriétaires. Par exemple, l’État de Washington a lancé l’idée d’un plafonner le nombre de elements qu’un seul investisseur peut posséderce qui évincerait les investisseurs de Wall Avenue.
Piratage de maison plus petit multifamilles de deux à quatre unités, se qualifiant ainsi de un propriétaire occupant. Rincer et répéter.
Soyez sélectif. Dans l’environnement immobilier actuel, ce n’est pas le second d’accumuler une multitude de portes, à moins que vous n’ayez les poches extrêmement profondes. Plutôtconcentrez-vous sur le fait que chaque achat compte, en générant le plus des flux de trésorerie doable en se concentrant sur le prix, les réparations, l’emplacement et la demande de location.
