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Cet article est présenté par Financement de capital categorical
Avant d’acheter ma première propriété, je pensais que comprendre un « marché » signifiait comprendre une ville. Si Phoenix était en plein essor, je pensais que tout le métro était en plein essor. Si Cleveland flux de trésoreriej’ai pensé que n’importe où à moins de 20 minutes du centre-ville devait être une bonne affaire. Et si Nashville regorgeait de grues et de travaux de building, alors chaque sous-marché devait être gagnant.
Il m’a fallu précisément un accord décevant pour réaliser à quel level cette réflexion était éloignée.
L’immobilier ne se comporte pas comme un grand organisme, évoluant dans une course à la fois. Cela ne récompense pas tous les quartiers de la même manière. Et cela ne se soucie absolument pas de ce que disent les gros titres de la ville. Une fois que vous commencez réellement à étudier les investisseurs à succès (ou les prêteurs qui les financent), vous commencez à voir que la différence entre une transaction rentable et une transaction douloureuse se résume souvent à quelques rues, aux limites d’une école ou à un changement subtil dans la demande locale.
Ce que les investisseurs chevronnés comprennent, et ce que la plupart des débutants ignorent, c’est que l’immobilier est hyperlocal. Pas seulement quartier par quartier, mais souvent bloc par bloc. Et une fois que vous voyez à quel level le jeu est vraiment native, vous comprenez enfin pourquoi la même ville peut produire à la fois des offres incroyables et des offres terribles.
J’ai parlé avec des milliers d’investisseurs au fil des ans et je les ai vu apprendre cette leçon de différentes manières. Certains le découvrent lorsqu’ils découvrent leur retourner est resté sur le marché pendant 87 jours tandis qu’une maison identique à un mile de plus s’est vendue dans une guerre d’enchères. D’autres l’apprennent lorsqu’une location qui avait fière attract sur une feuille de calcul se retrouve dans une poche avec turnover élevé et faible salaires des locataires. Et d’autres encore y parviennent facilement, généralement parce qu’un prêteur, comme l’équipe de Financement de capital categoricalest intervenu et a expliqué ce que les chiffres disaient réellement.
Le schéma est toujours le même : les investisseurs n’échouent pas parce qu’ils ont choisi la mauvaise stratégie. Ils échouent parce qu’ils ont utilisé la bonne approche sur le mauvais marché.
Pourquoi la connaissance, c’est le pouvoir : comprendre les marchés immobiliers
Il y a des années, j’ai vu deux investisseurs acheter des maisons unifamiliales similaires dans la même métropole, à seulement six miles l’un de l’autre. Tous deux étaient des réparateurs, nécessitaient environ 40 000 $ de travaux et ont été achetés le même mois.
L’investisseur A a acheté dans un quartier émergent où les maisons rénovées se vendaient en moins de 10 jours. Les familles emménageaient, le commerce de détail se développait, la criminalité avait tendance à baisser et les notes des écoles locales s’étaient améliorées pendant trois années consécutives.. Investisseur Le flip de A a été vendu ci-dessus en demandant dans les 72 heures.
L’investisseur B a acheté dans une poche qui semblait similaire sur le papier, mais les acheteurs au détail ne se dirigeaient pas réellement vers ce couloir spécifique. Il était coincé entre deux grands axes routiers, les écoles étaient en difficulté et les maisons rénovées simplement n’exigeait pas beaucoup de prime. Le flip est resté sur le marché pendant près de trois mois et s’est finalement vendu à perte.
Même ville, même rénovation, même entrepreneur et même calendrier : des résultats totalement différents.
C’est à ce moment-là que j’ai arrêté de penser aux « villes » et que j’ai commencé à penser aux « micro-marchés ».
La personnalité de votre marché
Chaque domaine relève de l’une des trois personnalités générales. Savoir dans lequel vous opérez détermine tout : votre financement, votre fashion de rénovation, votre période de détention, votre stratégie de sortie et même votre tolérance au risque.
1. Marchés d’appréciation
Il s’agit de zones à forte croissance alimentées par les délocalisations d’entreprises, les booms démographiques et une enlargement économique constante. Des villes comme Denver, Nashville, Austin, Raleigh et Salt Lake Metropolis appartiennent à cette catégorie. Les prix ont tendance à grimper plus vite que les loyers, les shares restent serrés et la concurrence est féroce.
Ces marchés récompensent la endurance et les projets à valeur ajoutée. Vous n’achetez pas pour des flux de trésorerie ici; tu achètes pour équitéà lengthy terme appréciationet la capacité de créer de la valeur grâce à la rénovation. Mais vous devez également être un souscripteur discipliné, automotive les erreurs coûtent vite cher.
2. Marchés de flux de trésorerie
Ce sont des acteurs fiables et stables en matière de cash-on-cash. Pensez au Midwest, à Rust Belt et à de nombreux métros du Sud. Vous pouvez toujours acheter pour moins de 150 000 $, bénéficier d’un flux de trésorerie dès le premier jour et trouver des vendeurs motivés et des spreads larges.
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Ces marchés récompensent les investisseurs qui achètent et conservent à lengthy terme et qui comprennent les profils des locataires, la croissance des salaires et le coût réel de l’entretien des maisons anciennes. L’appréciation existe, mais elle est généralement lente et prévisible plutôt que dramatique.
3. Marchés hybrides
Ce sont les villes idéales où les investisseurs obtiennent à la fois des flux de trésorerie et une appréciation : Tampa, Charlotte, Greenville, Oklahoma Metropolis et certaines events de Phoenix. Ils ne sont pas aussi volatils que les marchés d’appréciation de haut vol, mais ils offrent néanmoins un potentiel de hausse à lengthy terme et des flux de trésorerie décents.
Les hybrides sont parmi les meilleurs endroits pour BRRRRR parce que les offres existent toujours, la demande est steady et la croissance des loyers se poursuit année après année. Les investisseurs qui comprennent les coûts de building et les plafonds du marché s’en sortent incroyablement bien ici.
Apprendre à lire le quartier
Si vous voulez comprendre un marché comme le font les prêteurs expérimentés, vous devez arrêter de regarder le Large Knowledge et commencer à vous concentrer sur des indices.
Jours de marché
Rien ne communique la demande plus clairement que DOM. Un quartier où les maisons sont mises sous contrat en deux semaines se comporte différemment d’un quartier où les maisons restent sous contrat pendant 90 jours.
Unfold rénové ou non rénové
Dans certaines poches, vous pouvez acheter une maison non rénovée pour 190 000 $ et vendre une maison rénovée pour 220 000 $. C’est à peine assez répandu pour justifier le travail.
Dans d’autres, vous pouvez acheter une maison désuète à 160 000 $ et vendre une maison rénovée à 280 000 $. C’est là que se produisent de sérieux retournements de scenario.
Rapport prix/loyer
Les corridors de location solides tombent souvent en dessous de 16 sur ce ratio. Les corridors d’appréciation se situent généralement au-dessus de 20. Les marchés hybrides rebondissent au milieu.
Zones scolaires
Un seul changement dans le classement d’une école peut faire augmenter l’ARV de 50,00 $.0-$150 000. Ce est l’un des modèles les plus cohérents observés par les prêteurs.
Focus de la criminalité
Pas de criminalité dans toute la ville ; criminalité dans un rayon de trois rues. Investisseurs, ignorez cela à vos propres risques.
Salaires locaux
Votre feuille de calcul ne détermine pas votre loyer ; il est défini par ce que gagnent vos locataires. Si votre loyer idéal est 30 % plus élevé que ce que supporte le salaire médian, les chiffres ne se dérouleront pas comme vous le souhaiteriez.
Et si les situations du marché changeaient ?
Les marchés immobiliers sont fluides. Les taux d’intérêt augmentent, les tendances démographiques changent, les shares fluctuent et la psychologie des acheteurs change de manière inattendue.
Clever les investisseurs s’adaptent, comme ceci :
Quand les taux d’intérêt augmenter: L’urgence de l’acheteur diminue, les shares se constituent et le pouvoir de négociation revient à l’investisseur. Les opportunités BRRRR se développent souvent ici.
Lorsque les shares augmentent : C’est le second idéal pour les investisseurs à valeur ajoutée. Plus de choix signifie de meilleurs prix et moins de concurrence.
Quand les loyers flambent : Les offres d’achat et de conservation deviennent plus attractives, même dans les métros les plus chers.
Quand les prix s’aplatissent: Ton votre plan de rénovation (et votre capacité à améliorer une propriété sans surconstruire) devient votre avantage concurrentiel.
Le processus qui simplifie chaque marché
Les investisseurs les plus expérimentés suivent un modèle prévisible lorsqu’ils évaluent un nouveau marché :
Tout d’abord, déterminez la personnalité du marché : flux de trésorerie, appréciation ou hybride.
Étudiez ensuite le comportement des acheteurs au détail : les DOM, les compositions finies et les prix plafonds disent la vérité.
Étudiez ensuite le comportement des locataires : salaires réels, tendances des loyers, postes vacants et stabilité de l’emploi native.
Recherchez ensuite les shares et les spreads en difficulté qui permettent la création de valeur.
Enfin, choisissez la stratégie qui correspond au quartier; pas la stratégie que vous préférez.
Et rappelez-vous, vous perdrez si vous :
Forcer une stratégie de retournement dans un quartier de flux de trésorerie
Essayez de BRRRR dans une zone sans unfold
Acheter des places là où les salaires ne soutiennent pas la croissance des loyers
Mais lorsque la stratégie et le marché s’alignent, vous libérez le véritable pouvoir de l’immobilier : des rendements reproductibles, évolutifs et durables.
Pourquoi votre prêteur connaît peut-être votre marché mieux que quiconque
Voici quelque selected que la plupart des nouveaux investisseurs ne réalisent pas : votre prêteur voit plus de transactions que votre agent, entrepreneur, mentor et feuille de calcul réunis. Ils voient quels ARV tiennent, lesquels s’effondrent, lesquels paient trop cher, quels accords échouent à l’inspection, quels quartiers produisent de fortes sorties et lesquels brûlent constamment de nouveaux investisseurs.
Financement de capital categorical travaille quotidiennement avec ces modèles. Ils savent remark structurer un financement qui reflète le comportement réel du quartier, et non la théorie. Ils savent remark aider un investisseur à éviter de payer trop cher pour un flip, ou d’emprunter trop peu pour un BRRRR, ou de se retrouver directement dans une asymétrie de marché qu’il aurait pu éviter.
J’ai entendu d’innombrables histoires dans lesquelles des investisseurs ont évité des pertes massives simplement parce qu’un prêteur a signalé une faible rémunération ou un plafond ARV gonflé. Parfois, l’accord qui échoue est celui qui vous sauve.
La easy vérité
Vous n’avez pas besoin de comprendre tous les marchés américains, de suivre les gros titres nationaux ou de suivre les tendances dans tous les États. Ce dont vous avez besoin, c’est d’une compréhension approfondie du petit terrain dans lequel vous investissez. Automobile lorsque vous comprenez votre marché à l’échelle du quartier, tout devient plus clair :
Combien offrir
Combien rénover
Remark financer
Remark fixer le prix
Remark évoluer
La plupart des investisseurs échouent non pas parce que l’immobilier est risqué, mais parce qu’ils n’ont jamais réellement appris à lire le marché.
Une fois que vous l’avez fait, vous jouez à un jeu complètement différent. Et quand vous serez prêt à financer la transaction de la bonne manière, Financement de capital categorical est prêt à aider.
