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L’annonce que le président Donald Trump envisage d’acheter 200 milliards de {dollars} en obligations hypothécaires Utiliser les réserves de liquidités de Fannie Mae et Freddie Mac est la dernière stratégie de la Maison Blanche pour baisser les taux d’intérêt et résoudre la crise de l’accessibilité financière.
Pour les investisseurs immobiliers, tout ce qui fait baisser les taux doit être vu comme positif. Cependant, jusqu’où les taux vont baisser est une autre query.
Remark fonctionne le plan d’obligations hypothécaires de Trump
Le président a publié une déclaration sur Fact Social le 4 janvier détaillant sa stratégie d’achat d’obligations :
« Parce que j’ai choisi de ne pas vendre Fannie Mae et Freddie Mac au cours de mon premier mandat… cela vaut maintenant plusieurs fois ce montant – UNE FORTUNE ABSOLUE – et a 200 MILLIARDS DE DOLLARS EN ESPÈCES.
Je demande à mes représentants d’ACHETER 200 MILLIARDS DE DOLLARS DOLLARS DANS LES OBLIGATIONS HYPOTHÉCAIRES. Ce fera baisser les taux hypothécaires, les mensualités BAISSER et rendra le coût de possession d’une maison plus abordable.
Agent immobilier.com a expliqué que ce changement transforme effectivement Freddie et Fannie en de grands acheteurs d’obligations hypothécaires qui soutiennent les prix, à l’instar des fonds de pension, des assureurs et de la Réserve fédérale.
Remark l’achat d’obligations hypothécaires peut faire varier les taux
Voici un Le grand courtroomRécapitulatif de sort : les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) regroupent de nombreux prêts immobiliers individuels en obligations que les investisseurs achètent. Les taux hypothécaires suivent les rendements de ces obligations de plus près qu’ils ne le sont. suivre le Trésor à 10 ans. Lorsqu’il y a une forte demande de MBS, les prix de ces rendements chutent, ce qui peut entraîner des taux légèrement inférieurs pour les emprunteurs, du fait que les prêteurs réévaluent les nouveaux prêts en fonction de coûts de financement moins élevés.
« Il ne fait aucun doute si Fannie et Freddie recommencent à acheter des obligations hypothécaires pour leurs portefeuilles, les taux hypothécaires vont sans aucun doute baisser », a déclaré David Dworkin, président et directeur général de la Nationwide Housing Convention, une coalition de fournisseurs de logements abordables, à la conférence de presse. New York Instances.
“Si vous regardez tous les facteurs qui ont rendu les taux incroyablement bas de 2020 à 2022, l’un des principaux facteurs d’affect était que la Fed achetait des titres adossés à des créances hypothécaires”, a déclaré Jennifer Beeston, vice-présidente exécutive des ventes nationales chez fee.com. Agent immobilier.com. “Lorsque les prêteurs savent qu’un acheteur closing est en attente, ils peuvent proposer des taux hypothécaires plus bas.”
Jake Krimmel de Realtor.com a mis les choses en perspective, déclarant qu’« une injection ponctuelle de 200 milliards de {dollars} – ou une série de petits achats qui s’y ajoutent – ne sont pas susceptibles de modifier les prix à lengthy terme du marché hypothécaire. »
Pendant la pandémie, les avoirs de MBS de la Réserve fédérale ont atteint près de 2 000 milliards de {dollars} après des achats constants. La comparaison illustre pourquoi de nombreux analystes estiment que fin le résultat pourrait être limité.
“Cela pourrait augmenter les revenus de GSE à courtroom terme, mais l’achat réduire intentionnellement les taux a très limité à la hausse », a déclaré Michael Shiny, ancien gestionnaire du portefeuille d’obligations hypothécaires de Ginnie Mae. Surveillance du marché.
Une word de prudence
Avant le krach financier de 2008, Fannie et Freddie créé d’importants portefeuilles d’investissement en achetant MBS, qui comprenait prêts subprime risqués. Lorsque les défauts ont augmenté, ces avoirs sont devenus toxiques, conduisant à un plan de sauvetage du gouvernement et à une tutelle permanente qui existe aujourd’hui. L’augmentation des achats de MBS ne manquera pas de rappeler de mauvais souvenirs, même si les exigences de souscription sont bien plus strictes aujourd’hui qu’elles ne l’étaient avant le krach financier.
Remark le projet d’obligations de 200 milliards de {dollars} de Trump pourrait affecter les petits investisseurs
Pour les propriétaires de toutes tailles, la query concernant la dernière stratégie du président c’est, remark ça va affecter les taux d’intérêt ? Comme l’ont déclaré les analystes interrogés par MarketWatch, la baisse pourrait être modeste, réduisant de quelques dixièmes de level de pourcentage le taux hypothécaire à 30 ans.
Pris dans leur contexte, sur la durée d’un prêt, cela pourrait encore s’additionner, et pour les investisseurs, le supplément des flux de trésorerie cela pourrait engendrer, par le biais de refinancements et de nouveaux achats, une différence significative dans la bataille pour rester à flot.
Par exemple, comme l’illustre Realtor.com, sur un prêt de 400 000 $, si le taux passe de 6,16 % à 5,75 %, le PITI diminuerait de 96 $ par mois, ce qui entraînerait 34 560 $ d’économies sur la durée du prêt.
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Les prix de l’immobilier ont presque doublé la croissance des salaires
Pour les investisseurs, plus ils ont de prêts hypothécaires à taux fixe, plus ils pourraient potentiellement sauvegarder. Toutefois, les fondamentaux du marché immobilier, qui pourraient réellement faire bouger les choses, ne seront pas affectés par une baisse des taux nominaux. Pour que cela se produise, il faut un une plus grande offre de logements.
Taux d’escompte suggère qu’il y a un déficit d’environ 4 tens of millions de logements sur le marché immobilier américain, ce qui affecte les prix de l’immobilier. Cependant, comme le rapporte le website Web, cette state of affairs est très régionale et, sur certains marchés, où les prix sont trop élevés pour attirer les acheteurs, ils baissent.
Société d’analyse immobilière Rapport G4 d’ATTOM sur l’abordabilité des maisons ont constaté que les prix de l’immobilier ont continué à dépasser les salaires, en particulier dans les zones côtières chères, contribuant ainsi de manière significative à la crise de l’accessibilité financière.
Rob Barber, PDG d’ATTOM, a déclaré :
« De nombreux Américains étaient tarifés d’acheter une maison en 2025, et l’abordabilité reste pire que les normes historiques sur la plupart des marchés. Néanmoins, de modestes améliorations d’un trimestre à l’autre en matière d’accessibilité financière sur de nombreux marchés à la fin de l’année ont été quelque peu encourageantes. Au cours des cinq dernières années, la croissance des prix de l’immobilier a presque doublé la croissance des salaires, ce qui signifie que le pouvoir d’achat d’un logement en 2026 dépendra non seulement de la stabilisation ou de la baisse des prix, mais également des taux hypothécaires et des circumstances économiques plus larges.
Sans une augmentation significative de l’offre, une baisse des taux pourrait avoir un effet plus négatif que prévu sur le logement, faisant grimper les prix.
« Si les consommateurs sont capables de permettre plus de logements parce que les paiements mensuels sont inférieurs, les prix des logements ont tendance à augmenter plus rapidement », a déclaré Gennadiy Goldberg, responsable de la stratégie de taux américains pour Valeurs Mobilières TD. Actualités CBS. “La easy réduction du coût d’achat d’une maison par le canal hypothécaire ne suffit donc pas à résoudre le problème à lengthy terme.”
Réflexions finales : mesures pratiques pour les investisseurs
Bon nombre des récentes créations financières du président, telles que suggest d’interdire à Wall Road d’acheter des maisons unifamiliales et maintenant, l’achat d’obligations hypothécaires pour 200 milliards de {dollars} ne risque pas de créer des changements sismiques dans les taux d’intérêt ou dans la disponibilité des logements. Mais cumulativement, ils pourraient contribuer à faire baisser les taux, et c’est ce que les investisseurs immobiliers doivent surveiller.
La answer pratique consiste à profiter de l’event pour refinancer une fois que les taux baissent – même de quelques dixièmes de level de pourcentage – pour créer des flux de trésorerie supplémentaires et remporter une petite victoire. Dans un marché immobilier difficile, chaque victoire compte.
