Mis à jour pour l’année fiscale 2025.
Posséder un bien immobilier locatif est une supply de revenus qui impacte votre déclaration d’impôt. Examinons les règles fiscales de l’Inside Income Service (IRS) pour les propriétaires d’immeubles locatifs afin de vous aider à maximiser les avantages fiscaux et à créer une stratégie pour réduire votre facture fiscale ou reporter une partie de vos impôts.
En un coup d’œil :
L’amortissement réduit votre revenu web imposable, mais soyez conscient de la récupération de l’amortissement si vous décidez de vendre. Les revenus locatifs sont généralement une activité passive, qui a ses propres règles particulières. Un revenu élevé peut avoir une incidence sur vos déductions pour pertes admissibles.
Déduction pour amortissement des immeubles locatifs et récupération de l’amortissement
Si vous avez lu des livres sur l’immobilier pour « devenir riche », un thème commun est que la propriété locative peut vous aider à économiser de l’argent sur les impôts. La clé est la déduction pour amortissement – une déduction fiscale que vous pouvez bénéficier chaque année d’un pourcentage de votre coût de base dans les immeubles locatifs. Il s’agit d’un avantage fiscal précieux, vous permettant de compenser le revenu web imposable généré par votre bien locatif. L’IRS vous permet d’amortir la valeur de la propriété – à l’exclusion de la juste valeur marchande du terrain – sur une période de 27,5 ans.
Mais il y a quelques mises en garde à noter.
Que se passe-t-il lorsque vous vendez votre propriété ?
Si vous vendez votre bien locatif, toutes ces déductions pour amortissement ont réduit votre base sur votre propriété. Votre revenue lorsque vous vendez est égal à votre prix de vente moins votre base ajustée. Fondamentalement, vous bénéficiez des avantages fiscaux des déductions pour amortissement pendant que vous êtes propriétaire de la propriété, mais lorsque vous vendez, vous payez généralement de l’impôt sur le acquire que vous auriez réalisé, plus toutes les déductions pour amortissement que vous avez prises. C’est ce qu’on appelle la récupération de l’amortissement, et elle est imposée à votre taux d’imposition sur le revenu ordinaire, jusqu’à un most de 25 %. Vos bénéfices restants sont ensuite imposés aux taux d’imposition des plus-values.
Ne vous laissez pas effrayer, cependant : si les déductions pour amortissement repoussent une partie de l’impôt à payer sur les années futures, ce n’est pas si mal. Plus vous conservez votre argent longtemps, plus il peut vous être utile. Il existe également des moyens d’éviter la récupération de la dépréciation, comme faire de la propriété votre résidence principale pendant deux ans avant de la vendre. De même, vous pourrez peut-être réduire l’influence fiscal en vendant le bien locatif au cours d’une année où vous vous trouvez dans une tranche d’imposition inférieure ou lorsque vous vendez d’autres actifs à perte.
Consideration à l’activité passive et aux règles à risque des immeubles de placement.
L’IRS considère généralement les revenus locatifs comme une activité passive, soumise à des règles particulières.
Par exemple, disons que vous avez subi une perte nette d’activité locative, comme c’est très probablement le cas avec l’aide de la déduction pour amortissement. Selon les règles kinfolk à l’activité passive, vous ne pouvez pas utiliser cette perte pour compenser vos autres revenus imposables, comme votre salaire. Vous ne pouvez l’utiliser que pour compenser vos revenus passifs.
Si vous (et votre conjoint, si vous êtes marié) participez activement à votre activité immobilière de location, vous pourrez cependant bénéficier d’un avantage particulier. Sous réserve des limites de revenu, vous pourrez peut-être déduire jusqu’à 25 000 $ de perte liée à l’activité (12 500 $ si vous déclarez votre déclaration de mariage séparément et que vous avez vécu séparé de votre conjoint toute l’année). Vous pouvez utiliser cette perte pour compenser un revenu non passif, comme votre salaire régulier.
Si vous êtes un professionnel de l’immobilier et que vous remplissez certaines exigences en matière de temps consacré aux activités de location, vous pourrez peut-être traiter votre activité immobilière de location comme une activité non passive.
Si votre investissement n’est pas « à risque », ce qui signifie que vous ne pouvez pas perdre une partie ou la totalité de l’argent que vous y avez, vous ne pouvez pas subir une perte fiscale supérieure au montant que vous avez à risque. Mais vous n’avez probablement pas à vous soucier de cette règle, sauf si vous êtes un investisseur immobilier avec un investissement financier plus complexe. La plupart des petits investissements immobiliers seraient classés comme entièrement « à risque ».
Un revenu brut ajusté élevé peut signifier aucune déduction pour perte de biens locatifs.
Si votre revenu brut ajusté modifié (MAGI) est compris entre 100 000 $ et 150 000 $ ou plus (50 000 $ et 75 000 $ si vous êtes marié et déclarez séparément), votre perte maximale admissible est réduite. Vous ne pouvez pas bénéficier d’une allocation spéciale pour une perte immobilière locative si votre MAGI dépasse 150 000 $ (75 000 $ si vous êtes marié et déposez séparément). Vous pouvez reporter toute perte inutilisée jusqu’à ce que vous ayez une année avec un MAGI inférieur, ou jusqu’à l’année où vous vendez ou disposez autrement de la propriété.
La dépréciation n’est pas la seule déduction que vous pouvez prendre.
Les propriétaires d’immeubles locatifs ont la possibilité de déduire plus que la easy dépréciation. Voici quelques exemples d’autres dépenses déductibles liées aux biens locatifs :
Publicité Dépenses cars, soit le taux commonplace de 70 cents par mile en 2025 (contre 67 cents en 2024) ou vos dépenses réelles, telles que l’essence, le pétrole et l’amortissement. Nettoyage Intérêts hypothécaires (généralement déclarés sur le formulaire 1098) Intérêts non hypothécaires, tels que les intérêts de carte de crédit sur une carte que vous utilisez uniquement pour les dépenses de location Assurance, y compris l’assurance incendie, inondation, responsabilité civile et hypothécaire Frais juridiques et frais de préparation de déclarations de revenus liés à votre activité de location Entretien Frais de gestion immobilière Impôts fonciers Assurance habitation et responsabilité civile Réparations, comme réparer le lave-vaisselle, repeindre régulièrement ou réparer une fuite sur le toit (assurez-vous simplement que les réparations que vous réclamez ne sont pas réellement des améliorations d’immobilisations, qui font plutôt partie de votre base) Fournitures Frais de déplacement lorsque vous voyagez pendant la nuit pour améliorer la propriété Providers publics
Quand déclarer ses revenus
N’oubliez pas que si vous travaillez selon un système de comptabilité de caisse, comme le sont la plupart des contribuables individuels, vous déclarez vos revenus lorsque vous les recevez. Cela est vrai quelle que soit la période à laquelle s’applique le loyer.
Par exemple, si votre locataire vous paie le 30 décembre 2024 son loyer de janvier 2025, vous devez déclarer ces revenus locatifs avec vos impôts de 2024. Malheureusement, attendre 2025 pour encaisser le chèque ne vous aidera pas : vous devez déclarer les revenus l’année où les fonds sont devenus disponibles.
Suivez les règles spéciales pour les dépôts de garantie.
Si vous recevez un dépôt de garantie que vous comptez restituer au locataire, ne le déclarez pas comme revenu. En revanche, si un dépôt n’est pas remboursable, vous devez le déclarer comme revenu lorsque vous le recevez.
L’essentiel
En tant que propriétaire d’un immeuble locatif, il est essentiel de comprendre la législation fiscale afin de maximiser vos avantages fiscaux tout en minimisant vos dettes. Assurez-vous de bien comprendre l’amortissement et ses implications en matière de récupération, les règles d’activité passive, les considérations de risque, les limites de revenus et les dépenses déductibles. Rester informé des changements fiscaux peut également vous aider à optimiser votre stratégie fiscale et à conserver une plus grande half de vos revenus locatifs dans votre poche.
Cet article est uniquement destiné à des fins d’info et non à des conseils juridiques ou financiers.
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