Dans cet article
J’ai investi à la fois activement et passivement dans l’immobilier. Je possédais 15 propriétés locatives par moi-même et une autre douzaine avec des partenaires. Aujourd’hui, je possède des pourcentages plus faibles, soit environ 5 000 unités.
Par « investissement immobilier passif », je n’entends pas seulement les syndications. J’investis également by way of partenariats privésdes billets privés garantis et un fonds occasionnel.
Les deux stratégies ont leurs avantages et leurs inconvénients. Mais lequel vous aidera à créer de la richesse plus rapidement ? Quels sont les risques et les rendements ? Quel style de travail et de compétences sont requis pour chacun ?
Je suis passé d’une valeur nette d’un peu plus de 100 000 $ fin 2018 à plus d’un million de {dollars} aujourd’hui. L’immobilier a joué un rôle à cet égard, que j’expliquerai également plus en détail.
Retours
Toute dialog sur la rapidité de la création de richesse begin par les rendements.
Chris Bibey, investisseur en maisons unifamiliales a fait valoir son level de vue sur BiggerPockets que les investisseurs devraient viser un rendement de 6 % sur les immeubles locatifs. Cela semble right, plus un taux d’appréciation annualisé potentiel de 3 à 5 %. Ensemble, cela représente un rendement annuel d’environ 10 %, sans tenir compte de votre travail (nous en reparlerons plus tard).
Ce n’est pas mal, en chiffres bruts. C’est comparable au rendement boursier moyen historique d’environ 10 % pour le S&P 500. Et même si vous pouvez obtenir passivement des rendements similaires grâce aux REIT, vous ne bénéficiez pas de l’avantage de la diversification, automobile Les REIT sont si étroitement corrélés avec le marché boursier dans son ensemble.
La plupart des investissements immobiliers passifs visent des rendements annualisés dans le 10%-20% gamme. Certains n’obtiendront pas de bons résultats, tandis que d’autres les surperformeront. je pratique étalement des coûts en {dollars} avec mes investissements immobiliers, investir entre 5 000 et 10 000 $ par mois dans de nouveaux investissements passifs by way of un membership de co-investissement. Au fil du temps, mes rendements forment une courbe en cloche, plutôt que des factors de données imprévisibles provenant d’énormes investissements.
Certains investissements passifs sont axés sur le revenu, d’autres sur la croissance et d’autres encore combinent les deux. J’ai fait des investissements qui ne rapportent que des revenus, comme un billet garanti payant 15 % et un fonds qui verse un rendement de distribution de 16 % chaque trimestre. Les autres investissements ne rapportent aucun revenu, mais projet de gros bénéfices lorsque les propriétés sont vendues.
D’autres encore paient actuellement un rendement de 4 à 10 % et visent un rendement supplémentaire de 5 à 12 % (annualisé) lors de la vente de la propriété.
Risque
“Ouais, c’est tremendous et tout, Brian, mais qu’en est-il du risque ?”
Différents risques s’appliquent aux investissements immobiliers actifs et passifs. Les deux comportent les risques suivants :
Risque de marché : La valeur des propriétés et les loyers peuvent baisser, tandis que les logements vacants et les défauts de loyer peuvent augmenter.
Risque de gestion : Celui qui gère la propriété peut faire un mauvais travail – et cela est encore plus vrai si tu es celui qui le gère.
Risque de dépenses : Après avoir acheté une propriété, l’investisseur découvre d’autres réparations nécessaire que prévu. Ou encore, les dépenses comme les assurances ou les impôts fonciers pourraient augmenter plus rapidement que prévu.
Risque d’endettement : Les prêts à courtroom terme pourraient arriver à échéance à un mauvais second pour la vente ou le refinancement, ou les prêts à intérêt variable pourraient faire augmenter les mensualités.
Risque de pertes totales : Si votre valeur nette dans la transaction est de 15 % et que la valeur du bien perd 15 %, vous pouvez perdre 100 % de votre capital.
Les investissements actifs comportent leurs propres risques uniques :
Responsabilité du prêt : Si vous ne remboursez pas votre prêt hypothécaire, le prêteur s’en prend à vos biens personnels (en supposant un prêt avec recours, ce qui est le cas pour la plupart)
Responsabilité légale : Les locataires, les voisins, les entrepreneurs et toute autre personne peuvent vous poursuivre en justice à tout second, pour quelque raison que ce soit. je a été poursuivi deux fois quand j’étais un propriétaire actif, et les deux fois, ils m’ont nommé personnellement dans la poursuite même si je possédais les propriétés sous des noms de LLC. Ne pensez pas que les SARL vous protégeront.
Risque fiscal : Toi devoir suivre tous les revenus et dépenses, garder dossiers et déclarez-les avec précision dans vos déclarations de revenus. Si vous gâchez cela, l’IRS peut vous poursuivre pour des sanctions civiles, voire pénales.
Et bien sûr, les investissements passifs comportent leurs propres risques :
Risque opérateur : L’opérateur pourrait mal gérer la transaction en raison de son incompétence ou de son manque de fiabilité.
Risque chronologique : Les investisseurs passifs n’ont aucun contrôle sur le second où les opérateurs choisissent de vendre ou de refinancer et de restituer leur capital.
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Compétence requise
Ayant fait les deux, je peux vous dire haut la major que l’investissement actif nécessite bien plus de compétences que l’investissement passif, c’est-à-dire un ordre de grandeur supérieur.
Les investisseurs actifs doivent maîtriser des dizaines de micro-compétences pour obtenir systématiquement un rendement annualisé de 5 à 10 % sur leurs areas, telles que :
Prévoir les flux de trésorerie (ce n’est pas le loyer moins l’hypothèque !)
Prévision des coûts de réparation
Construire une « boîte à outils de financement » de différents prêteurs et sorts de prêts
Sélection, embauche et gestion des entrepreneurs (un défi fixed même pour les meilleurs investisseurs)
Commercialisation des logements vacants
Sélection des locataires
Gérer des gestionnaires immobiliers, si vous sous-traitez.
Et il y en a bien d’autres.
Les investisseurs passifs doivent simplement apprendre à contrôler les opérateurs et les transactions. Et même dans ce cas, ils peuvent s’appuyer sur d’autres investisseurs à aide eux. Mon membership de co-investisseur se réunit une à deux fois par mois sur un Zoom appel pour examiner les nouveaux investissements passifs. Nous faisons tous griller l’opérateur ensemble à propos leur palmarès, leur des erreurs, leur accord en cours, le les hypothèses de souscription, et le risques et rendements.
Il faut des années pour maîtriser toutes les compétences de l’investissement actif. Vous pouvez vous lancer dans l’investissement passif en un après-midi, surtout si vous rejoignez une communauté qui study ensemble les transactions.
Essential-d’œuvre requise
Lorsque je possédais directement des immeubles en location, mon téléphone explosait toujours à propos de quelque selected. Les locataires ont bouché les toilettes. Le toit a commencé à fuir. Le loyer n’est pas arrivé et j’ai dû passer par la fastidieuse procédure d’expulsion : l’avertissement officiel, le délai de carence, le dépôt au tribunal des loyers, se présenter à l’viewers, planifier la date d’expulsion avec le shérif, se présenter avec les entrepreneurs, and so forth.
J’ai conservé file après file de relevés de dépenses et de revenus. Et j’ai encore raté certaines dépenses que j’aurais pu déduire.
Acheter une propriété nécessite également un travail énorme, notamment :
Publipostage ou autres campagnes advertising pour trouver de bonnes affaires
Se promener dans les propriétés
« Vendre » le vendeur en me vendant
Prix de négociation
Recueillir les devis des entrepreneurs
Organisation du financement
Et les rénovations ? Oubliez ça. Les entrepreneurs ont constamment dépassé leur price range et leurs délais, avec des résultats plus médiocres que promis. fabrication. Les inspecteurs de la ville s’attendaient à des pots-de-vin. Tout était tout simplement misérable.
Tous ceux avec qui j’ai travaillé, des entrepreneurs aux locataires en passant par les gestionnaires immobiliers, ont fait des promesses excessives et n’ont pas tenu leurs promesses.
Dans les investissements passifs, je passe quelques heures à examiner la transaction. Le fin.
Sur une année, chaque bien locatif actif me coûte environ 30 heures entre gestion des gestionnaires immobiliers, des entrepreneurs, de la comptabilité, comptabilité, and so forth.. Si j’évalue mon temps à 100 $/heure, cela représente 3 000 $ par an en coûts de main-d’œuvre – par bien locatif.
Espèces requises
Un bien locatif typique nécessite entre 50 000 et 100 000 {dollars} en espèces. Cela sert à l’acompte, aux frais de clôture, aux réparations initiales, aux permis, and so forth.
Si vous investissez par vous-mêmeun investissement passif typique nécessite également 50 000 $ à 100 000 $.
Je n’aime pas ça. C’est difficile de diversifiez votre portefeuille lorsque vous devez investir 50 000 $ par investissement. Et il est presque unimaginable de pratiquer la moyenne des coûts. Il faudrait être fabuleusement riche pour investir 50 000 $ par mois.
Donc? Je n’investis pas seul. Je réalise ces investissements aux côtés des autres membres de mon membership de co-investisseur. Nous investissons 2 500 $ ou 5 000 $ ou plus si nous préféronsmais collectivement nous investirons 500 000 $ ou 750 000 $ ou quel que soit le montant whole.
Cela présente un avantage supplémentaire : le pouvoir de négociation. Nous pouvons négocier un rendement privilégié plus élevé, un partage des bénéfices plus élevé ou un taux d’intérêt plus élevé sur un investissement en billets.
Engagement de temps
Je connais beaucoup d’investisseurs immobiliers qui aspirent à contrôler tout le reste. Ils n’investiront pas passivement. Ils refusent de céder le contrôle.
Ils peuvent choisir quand ils refinancent ou vendent leurs propriétés. Mais si le marché est mauvais pour le refinancement ou la vente, vous ne devriez pas le faire de toute façon.
J’ai fait des investissements passifs aussi courts que six mois (une be aware privée avec une durée glissante de six mois). j’en ai fait d’autres tant que 10 ans et plus (les syndicats poursuivent «rendements infinis»).
Pour les billets et fonds privés, vous connaissez le temps actual engagé se lancer dans l’investissement. Pour les partenariats privés, vous pouvez négocier le calendrier avant d’investir. Les syndications indiqueront le calendrier prévu tout en reconnaissant « nous le jouerons à l’oreille en fonction des circumstances du marché à ce moment-là ».
Avantages fiscaux
Pour les billets privés, vous ne bénéficiez d’aucun avantage fiscal. Le gouvernement impose les revenus d’intérêts au même taux que les revenus ordinaires.
Pour les partenariats privés et les syndications, vous bénéficiez pratiquement des mêmes avantages fiscaux que la propriété directe. Toutes les dépenses sont déductibles, tout comme l’amortissement.
Il y a deux légères différences. La plupart des investisseurs locatifs unifamiliaux ne s’en soucient pas faire une étude de ségrégation des coûts, automobile elle coûte généralement plus cher que les économies d’impôt. Ils ne bénéficient donc pas du même amortissement accéléré que les investisseurs syndiqués.
D’un autre côté, les investisseurs locatifs unifamiliaux disposent d’un peu plus de latitude pour utiliser leurs pertes passives pour compenser leurs revenus actifs. S’ils « participent activement à une activité immobilière de location passive », selon le IRSils peuvent utiliser les pertes locatives pour compenser jusqu’à 25 000 $ de revenus actifs.
Mais dans l’ensemble, vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier passif et actif.
Verdict : Vitesse vers la richesse ?
Je dirige une entreprise et je rédige des textes financiers indépendants en parallèle. Et j’ai une fille de 5 ans, une femme qui travaille la nuit et le week-end, et j’écris un roman.
Je n’ai pas le temps pour une autre activité secondaire. Et ne vous y trompez pas : l’investissement locatif est une activité secondaire.
J’ai connu des investisseurs actifs qui ont bâti leur richesse relativement rapidement avec un investissement locatif entreprise. La plupart d’entre eux l’ont fait à temps plein, même si certains l’ont fait comme activité secondaire.
J’ai emprunté un chemin différent. Je suis passé d’à peine fauché fin 2018 à un millionnaire sept ans plus tardsans aucune location pendant cette période. J’investis passivement dans les actions et l’immobilier en tant que portefeuille à configurer et à oublier.
Certains de ces investissements immobiliers passifs générer un revenu élevé rendement dans la fourchette de 10 à 16 %. Je réinvestis ces revenus pour obtenir des rendements composés.
Certaines ont franchi un cycle complet, plus récemment une propriété industrielle qui payé un rendement annualisé de 27,6% après deux ans et demi.
La plupart sont simplement en cours, versant un rendement de 4 à 8 % à mesure qu’ils stabilisent les loyers.
Il faut beaucoup de temps pour acquérir les compétences dont vous avez besoin pour obtenir constamment des rendements décents sur les areas. La plupart des gens soit restent à l’écart dans une paralysie analytique pendant des années, soit juste sauter tête première et perdre leur chemise en n’ayant pas reçu suffisamment d’éducation.
Je suggest une voie various : rejoindre un membership de co-investissement pour commencer à investir dès aujourd’hui, tout en tirant parti des connaissances de la communauté. Vous n’avez pas besoin de beaucoup d’argent (2 500 $) pour commencer et vous pouvez commencer à gagner des rendements immédiatement.
Vous préférez démarrer une entreprise d’investissement locatif ? C’est un glorious modèle économique. N’essayez pas de me dire qu’il s’agit d’un « revenu passif » ou de le comparer à de véritables investissements passifs comme les actions, les syndications ou les billets, automobile ce n’est pas le cas. Il faut plus de compétences, de travail, d’argent et de temps pour démarrer.
