Dans cet article
Préface de Dave Meyer
Dans une nouvelle ère d’investissement immobilier, les anciennes règles empiriques ne fonctionnent plus.
À l’époque des logements bon marché et des loyers élevés, vous pouviez utiliser en toute confiance les ratios loyer/prix (un mois de loyer divisé par le prix d’achat) pour estimer les flux de trésorerie. Si vous atteigniez l’objectif magique de 1 % du loyer ou au moins vous en approchais, vous étiez prêt à partir.
Malheureusement, à l’ère actuelle de taux d’intérêt, de coûts d’assurance, d’impôts et de tout le reste plus élevés, ces mesures ne suffisent plus. Nous avons besoin de nouveaux indicateurs pour identifier les bonnes affaires, j’en ai donc créé un et j’ai classé les plus grandes villes américaines selon celui-ci. Je l’appelle le ratio loyer/paiement, et la formule consiste à diviser un mois de loyer par un mois de versement hypothécaire whole (capital, intérêts, taxes et assurance, alias PITI).
En comparant votre paiement whole plutôt que le prix d’achat, vous tenez mieux compte des variations des taux d’intérêt et de la variation des coûts d’assurance et des taxes selon les États.
Après avoir classé chaque métro par loyer à payer, nous pouvons établir de nouvelles références pour les estimations des flux de trésorerie ici en 2026, et l’étalon-or se situe toujours autour de 1,0. Tout ce qui atteint 1,0 ou plus devrait générer un flux de trésorerie essential, mais 1,0 n’est pas un nombre magique.
Selon mes analyses, tout ce qui a un ratio loyer/paiement de 0,75 ou plus devrait quand même offrir des opportunités de flux de trésorerie, et tout marché avec un ratio loyer/paiement inférieur à ce chiffre rendra les flux de trésorerie difficiles mais pas impossibles à trouver.
Les classements visent à identifier le potentiel de flux de trésorerie, mais ne doivent pas être considérés comme la finalité de l’évaluation des flux de trésorerie. N’oubliez pas que même dans une ville où le loyer moyen est de 0,6, en règle générale, la moitié des propriétés ont toujours un loyer moyen supérieur à ce chiffre !
Il s’agit de moyennes au niveau métropolitain et non d’une évaluation de propriétés individuelles. C’est votre travail en tant qu’investisseur, quel que soit le marché, de trouver des transactions qui dépassent ces moyennes autant que doable.
Un autre rappel : les ratios loyer/paiement, mes classements ou toute autre règle empirique ne sont pas considérés comme des analyses de transaction appropriées. Ce sont des outils pour vous aider à affiner vos marchés ou transactions potentiels. Vous devez toujours effectuer une analyse appropriée avant d’acheter quoi que ce soit, ce que vous pouvez faire avec les calculatrices BiggerPockets.
Ceci étant dit, je trouve ces résultats encourageants ! Il existe de nombreuses villes aux États-Unis avec des ratios loyer/paiement supérieurs à 1,0 – ce qui est formidable – et de nombreuses autres villes offrent un fort potentiel de revenus pour les investisseurs.
Alors, allez-y ! Jetez un œil à la liste, trouvez d’excellents marchés de liquidités, puis allez-y et trouvez un accord.
– Dave Meyer, directeur des investissements chez BiggerPockets
La nouvelle référence : le flux de trésorerie n’est pas un défaut : il doit être découvert
Dans les 54 métropoles suivies, le ratio loyer/paiement moyen est d’environ 0,80, avec une médiane de 0,76, ce qui signifie que dans une transaction « typique » d’une grande ville, le loyer du marché ne couvre que 76 à 80 % du coût mensuel whole de possession (PITI).
Un ratio de 1,0 était autrefois la norme. C’est désormais l’étalon-or – où le loyer couvre le principal, les intérêts, les impôts et l’assurance – tandis que 0,75-1,0 reste réalisable, et tout ce qui est en dessous de 0,75 est une lutte difficile pour les flux de trésorerie qui nécessitera soit des prix de l’immobilier inférieurs au marché, soit des loyers supérieurs au marché, ou une valeur ajoutée agressive pour augmenter les loyers, ce qui coûtera cher aux investisseurs.
Pour les investisseurs avertis, la recherche n’est pas structurée en termes de flux de trésorerie, mais plutôt en termes de régions dans lesquelles la transaction est en moyenne proche du seuil de rentabilité et où ils peuvent utiliser leurs compétences en matière d’approvisionnement, de souscription et de valeur ajoutée pour faire avancer les choses.
Où vivent les flux de trésorerie : les bêtes de somme du Midwest et du Nord-Est
Une tendance existe dans de nombreuses « métropoles à flux de trésorerie » : les prix de l’immobilier sont restés bon marché, tandis que les loyers se sont maintenus ou ont augmenté à mesure que l’accessibilité nationale diminuait.
En haut du tableau, Détroit affiche un impressionnant ratio loyer-paiement de 1,99, ce qui signifie que le loyer moyen du marché est presque le double du coût mensuel tout compris modélisé pour posséder une propriété aux limites de la ville.
Voici le prime 10 complet, regroupé autour des statistiques d’équilibre :
Valeurs de la maison
Détroit a une valeur moyenne d’une maison d’environ 72 000 $. Cependant, avec un loyer mensuel de 1 280 $ et des paiements modestes de principal et d’intérêts, ainsi que des impôts et des assurances relativement bas, il existe une giant marge nette d’exploitation, même après dépenses. Pour un investisseur, l’écart entre loyer et PITI est un tampon contre les postes vacants, les dépenses en capital et le taux d’imposition futur augmente.
Les marchés du Midwest, comme Cleveland, Saint-Louis, Cincinnati, Indianapolis, Columbus, Chicago et Kansas Metropolis, se situent tous dans une fourchette réalisable – généralement entre 0,81 et 1,19 – avec des taxes et des assurances suffisamment élevées pour faire la différence, mais pas au level de paralyser le paiement. Dans ces villes, la souscription dépendra davantage du montant des loyers, de la qualité des locataires et du choix du quartier que de la query de savoir si PITI a dépassé le plafond des loyers.
Ce que les données ne vous disent pas
Ce que les données ne vous disent pas, c’est quel sort de maison vous achetez pour moins de 80 000 $ à Détroit – ou dans n’importe quelle ville – et dans quel quartier. Les flux de trésorerie théoriques sont une selected, mais l’expérience du monde réel, prenant en compte la criminalité et les circumstances socio-économiques, joue également un rôle et peut engloutir les bénéfices en un prompt.
C’est là que les microdonnées et les partenaires/brokers et courtiers expérimentés et dignes de confiance sont essentiels. Les flux de trésorerie sur papier ne se traduisent pas toujours dans la vie réelle, alors ne considérez pas les données comme sacro-saintes. Ceci est un aperçu général. Faites toujours preuve de diligence raisonnable.
À la fin difficile : lorsque les flux de trésorerie ne démarrent pas
En bas de liste, ce sont les prix élevés, et non la faiblesse des loyers, qui font baisser les ratios. San Jose, avec un ratio loyer/paiement proche de 0,39 ; San Francisco à 0,52 ; Los Angeles à 0,49 ; Seattle à 0,49 ; et San Diego à 0,56 affichent tous des loyers élevés, mais la valeur de leurs maisons et le PITI qui en résulte simplement dépasser ce que les locataires peuvent raisonnablement s’attendre à payer.
Austin – autrefois un lobby de l’ère de la pandémie – a rejoint ces rangs à faible ratio, avec un ratio loyer/paiement d’environ 0,40, automobile les prix n’ont été que partiellement réinitialisés et les loyers ont diminué.
Dans ces métros coûteux, les investisseurs achètent pour plus de valeur et comme endroit sûr pour garer leur argent. Ainsi, acheter entièrement au comptant ici est la resolution pratique, à moins que vous ne soyez propriétaire occupant et que vous puissiez couvrir le paiement de l’hypothèque. La seule autre possibility est un scénario à valeur ajoutée (ajout de chambres ou d’ADU) pour amener les flux de trésorerie à un seuil de rentabilité. ou pour retourner.
À l’ère moderne de l’investissement, le prix ne fait pas tout. Les impôts et les assurances ont grimpé en flèche ces dernières années, à tel level qu’ils peuvent faire dérailler ce qui aurait autrefois été une très bonne affaire, du level de vue des coûts. Cela n’est pas plus évident qu’à Oklahoma Metropolis, où le ratio loyer/paiement de 0,56 est si faible, en partie parce que l’assurance habitation représente à elle seule environ 40 % du PITI, ce qui en fait l’une des components les plus élevées du pays.
À Houston, Miami, Dallas et dans d’autres villes vulnérables aux circumstances météorologiques extrêmes, en particulier aux tempêtes et à la grêle, les coûts élevés des assurances et des impôts fonciers limitent considérablement la propagation.submergeant l’incertitude des flux de trésorerie sous le poids de dépenses élevées.
La fracture régionale : pourquoi le Midwest gagne en moyenne
Un thème sous-jacent ressort clairement des données : le Midwest est la seule région qui génère des flux de trésorerie, affichant un ratio loyer/paiement moyen d’environ 1,01, soit juste au-dessus du seuil de rentabilité. Le Nord-Est go well with avec environ 0,89, le Sud avec 0,78 et l’Ouest est loin derrière avec 0,61. Cela signifie que dans les grandes métropoles occidentales, l’accord typique est de près de 40 % sous l’eau sur PITI, avant même que la upkeep et les réserves ne soient prises en compte.
Pour les investisseurs, ces démarcations régionales ont évidemment des implications majeures :
Midwest : Les investisseurs doivent approfondir leurs recherches pour examiner les sous-marchés, et parfois des rues, des varieties de propriétés et des stratégies d’investissement spécifiques. pour maximiser un flux de trésorerie sturdy et évolutif à partir d’un ensemble de données généralement favorables.
Nord-Est : Avec des villes robustes, peuplées et à forte demande comme New York, Boston et Philadelphie, le compromis se traduit par des ratios plus faibles entre la demande des locataires et une offre restreinte, avec des flux de trésorerie plus importants et une appréciation steady.
Sud: La carte est inégale, avec des villes ouvrières peu glamour comme Memphis et Birmingham dégageant d’importants flux de trésorerie. À l’inverse, les villes plus haut de gamme dotées d’entreprises modernes, comme Austin, Atlanta, Nashville, Tampa et Houston, sont trop chères – comme les villes californiennes – pour générer des flux de trésorerie. les loyers.
Ouest: C’est une bonne selected pour stocker des liquidités et une appréciation à lengthy terme, mais les flux de trésorerie, avec une dette à effet de levier, sont un échec.
Pourquoi le paiement bat le prix : la souscription dans un monde où les coûts sont élevés
En 2026, un changement majeur dans la souscription professionnelle était attendu depuis longtemps, automobile les ratios loyer/prix ne suffisent plus. Les impôts et les assurances, comme nous l’avons vu, constituent souvent une half importante des dépenses d’un investisseur. En calculant les ratios loyers/paiements mensuels en utilisant le PITI mensuel complet à 6,5 %, un taux fixe sur 30 ans et un acompte de 20 % (y compris les taxes municipales et l’assurance), l’ensemble de données seize la véritable exposition des investisseurs lorsque les taux et les coûts hors prêt augmentent.
L’affect est plus dramatique lorsque les impôts et les assurances s’écartent considérablement des normes nationales. Nous avons déjà regardé le cas d’Oklahoma Metropolis, où l’assurance représente 40 % du paiement. À Houston et Miami, les risques élevés de vent et d’inondations ont fait grimper les primes annuelles à respectivement 7 860 et 6 000 {dollars} en moyenne. À l’inverse, dans des endroits comme Birmingham et Indianapolis, des taux d’imposition effectifs très bas et une assurance modérée contrôlent le PITI, permettant au loyer d’absorber une plus grande partie des coûts.
Pour un investisseur averti, une corrélation entre votre composition de paiement et votre sélection de marché est essentielle. si la trésorerie est votre objectif ultime. Mais il y a bien plus à faire. Si l’on considère la state of affairs globale de manière globale, il doit y avoir un équilibre entre le prix et les coûts non liés à l’hypothèque.
Essayez de sélectionner des marchés où les taxes et les assurances ont raisonnablement évolué avec les prix, laissant ainsi la possibilité que la croissance des loyers se traduise en flux de trésorerie. Méfiez-vous également des marchés où les risques politiques ou climatiques ont gonflé les coûts hors prêts. Dans ces cas-là, négocier beaucoup sur les prix ne permettra peut-être pas de sauver un faible ratio loyer/paiement.
Le level de vue de l’investisseur : utiliser les classements pour déployer des capitaux
Si vous construisez ou agrandissez un portefeuille en 2026, cet ensemble de données suggest une feuille de route d’investissement pratique mais pas un information définitif, automobile les prix et les coûts varient souvent selon le quartier.
Cela dit, certaines lignes directrices sont utiles :
Utilisez des métros à rapport élevé : Detroit, Cleveland, Memphis, Birmingham, Hartford, St. Louis et leurs pairs sont les principaux terrains de chasse aux flux de trésorerie.
Soignez les métros milieu de gamme : Beaucoup dans le Nord-Est et l’intérieur du Sud sont des zones équilibrées, où les flux de trésorerie existent, mais vous êtes plus vulnerable de trouver un mélange de flux de trésorerie modestes et d’appréciation.
Abordez les métropoles à faible ratio telles que les villes d’Austin et de la côte ouest en tant que marchés spécialisés : Il s’agit d’endroits où les areas à courtroom terme ou les achats au comptant sont destinés à une appréciation des capitaux propres à lengthy terme et à des déductions fiscales.
Pensées finales
La notice optimiste ici est que même avec un taux d’intérêt de 6,5 %, des prix élevés et une hausse des impôts et des assurances sur de nombreux marchés, il existe de vastes régions des États-Unis où les flux de trésorerie – ou du moins le seuil de rentabilité – n’ont pas disparu. En utilisant ce information du loyer au paiement, vous disposez d’un outil réaliste qui ne repose pas sur le battage médiatique ou les erreurs d’orientation des brokers immobiliers ou des grossistes, mais sur des chiffres concrets qui égalisent les règles du jeu.
C’est un bon premier pas – il y en a beaucoup d’autres à faire – mais au moins vous êtes dans la bonne course.
Be aware de l’éditeur : Merci d’avoir lu ! En guise d’offre spéciale pour nos lecteurs, économisez 100 $ sur votre billet pour BPCON2026, la conférence annuelle sur l’investissement immobilier de BiggerPockets, en utilisant le code MYRE100 à la caisse.
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