Si vous détenez des cryptomonnaies et investissez dans l’immobilier, vos impôts de 2025 (dus en 2026) pourraient soit vous faire économiser beaucoup d’argent, soit faire exploser votre rendement.
L’IRS a mis en œuvre de nouvelles règles qui remodèlent la manière dont l’impôt sur les plus-values cryptographiques est calculé, la manière dont votre base de coûts doit être suivie pour l’ensemble des immobilisations et la manière dont chaque transaction cryptographique est directement versée dans votre déclaration de revenus. Et si vous utilisez la crypto pour vos revenus de location, vos acomptes ou votre mise en jeu pour couvrir votre hypothèque, ces mesures comportent désormais des enjeux fiscaux encore plus élevés.
Ces changements ont un impression sur vos good points en capital, vos revenus ordinaires, les déductions fiscales pour investissement immobilier et votre risque d’audit.
Avant de déplacer une autre pièce, regardez la vidéo complète ici.
Qu’est-ce qui a changé dans la loi fiscale sur la cryptographie pour 2025 et pourquoi est-ce necessary ?
2025 marque la première année où les bourses centralisées, telles que Coinbase et Binance, doivent déposer le formulaire 1099-DA, un nouveau doc IRS spécialement conçu pour suivre les transactions de crypto-monnaie.
Ces 1099 formulaires divulguent le produit brut de vos transactions. Bien qu’ils ne fournissent pas encore votre base de coûts, ils fournissent à l’IRS suffisamment d’informations pour identifier les incohérences, remettre en query les rapports et potentiellement déclencher des pénalités.
Les règles de cryptographie de l’IRS s’alignent désormais plus étroitement sur les règles appliquées aux stratégies fiscales des négociants en actions et aux titres traditionnels.
Cependant, contrairement aux actions, où les courtiers suivent votre base de coût, les merchants de crypto doivent toujours déterminer la base de coût manuellement jusqu’en 2026. Cela signifie que chaque transaction que vous effectuez en 2025 affecte votre achieve ou votre perte en capital futur, et l’IRS s’attend à un suivi précis.
Le changement le plus necessary concerne la manière dont la base doit désormais être suivie :
La comptabilité groupée est supprimée Le suivi portefeuille par portefeuille est activé
Si vous déplacez des actifs numériques entre portefeuilles, votre base go well with les jetons. Si vous ne suivez pas ce mouvement, l’IRS peut traiter ces jetons comme s’ils n’avaient aucun fondement, ce qui signifie que votre impôt sur les plus-values cryptographiques pourrait monter en flèche.
Le Congrès a également annulé l’enlargement des rapports d’échange décentralisés. Des plateformes comme Uniswap sont considérées comme des courtiers, mais elles n’envoient pas de formulaires 1099. Cela fait peser toutes les obligations fiscales (et les risques) sur l’investisseur.
C’est là que la complexité augmente. Que vous investissiez, négociiez ou achetiez un bien immobilier avec des cryptomonnaies, ces enregistrements déterminent désormais vos implications fiscales. Des déclarations erronées peuvent entraîner des good points surestimés, des revenus sous-déclarés ou une exposition accrue aux audits en raison d’erreurs fiscales liées aux cryptomonnaies.
Remark ces règles cryptographiques de l’IRS affectent-elles spécifiquement les investisseurs immobiliers ?
Les investisseurs immobiliers utilisent aujourd’hui la crypto d’une manière qui aurait semblé irréaliste il y a dix ans :
Transférer la crypto directement à un vendeur pour un acompte Accepter un loyer en crypto-monnaie Utiliser le produit du jalonnement pour couvrir les hypothèques Tirer parti des good points en crypto pour acheter une propriété
Mais l’IRS traite la crypto-monnaie comme une propriété, et non comme une monnaie, et ces changements de règles modifient fondamentalement la façon dont l’IRS taxe la crypto pour chaque kind de transaction. Chaque fois que vous l’utilisez, le vendez, le donnez ou le transférez, vous créez un achieve ou une perte en capital potentiel.
Cela est necessary automobile de nombreux investisseurs supposent qu’ils ne déclencheront pas d’impôt si aucun argent ne change de mains. Le contraire est vrai. L’IRS considère la juste valeur marchande de la cryptomonnaie le jour du transfert. Et si cette valeur dépasse votre base, la différence devient soit :
Plus-values à court docket terme, si détenues moins de 12 mois Plus-values à lengthy terme, si détenues plus de 12 mois
Ces taux d’imposition des plus-values peuvent modifier considérablement votre responsabilité. Les investisseurs préfèrent généralement les taux à lengthy terme automobile ils sont imposés à des taux inférieurs aux taux d’imposition sur le revenu ordinaires. Mais les investisseurs immobiliers déplacent souvent rapidement les cryptomonnaies, transformant ce qui aurait pu être un achieve favorable à lengthy terme en un achieve en capital à court docket terme plus fiscalisé.
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L’achat d’un bien immobilier avec une crypto-monnaie est-il un événement imposable ?
Oui, et c’est la règle qui surprend la plupart des investisseurs. L’achat d’une propriété avec des actifs numériques est l’une des façons les plus courantes pour les investisseurs d’utiliser la cryptographie pour l’immobilier, mais c’est également l’un des moyens les plus simples de déclencher des conséquences fiscales inattendues.
Imaginez acheter un bien locatif de 350 000 $ et utiliser 100 000 $ en Bitcoin comme acompte. Si votre base dans ce Bitcoin était de 60 000 $, vous venez de déclencher un achieve en capital de 40 000 $.
Vous n’avez pas vendu la crypto. Vous ne l’avez pas convertie en greenback américain (USD). Vous l’avez simplement transférée.
Mais pour l’IRS, un transfert est une disposition imposable automobile vous avez échangé une forme de propriété (crypto) contre une autre (immobilier).
Vos implications fiscales sont déterminées par :
Votre durée de détention Votre base dans la cryptomonnaie La valeur transactionnelle du bien
À un taux de achieve en capital à lengthy terme de 20 %, ce transfert crée une obligation fiscale de 8 000 $. S’il s’agit plutôt de good points en capital à court docket terme, vous pouvez payer de l’impôt à votre taux d’imposition sur le revenu ordinaire, qui peut être beaucoup plus élevé en fonction de votre tranche d’imposition.
Remark réduire l’impression fiscal lors de l’achat d’un bien immobilier avec la crypto ?
Vous pouvez choisir de transférer des pièces depuis un portefeuille avec une base plus élevée, réduisant ainsi la marge imposable.
Exemple:
Base du portefeuille A : 60 000 $ Base du portefeuille B : 90 000 $
Si vous envoyez du Bitcoin depuis le portefeuille B pour votre acompte de 100 000 $, votre achieve imposable passe de 40 000 $ à 10 000 $.
Il s’agit de l’une des principales règles de cryptographie de l’IRS que les investisseurs immobiliers négligent. La sélection de portefeuille devient un outil de planification fiscale, similaire à la manière dont les stratégies fiscales des négociants en actions utilisent la sélection de heaps pour contrôler les plus-values.
Que se passe-t-il lorsque vous recevez un loyer en crypto-monnaie ?
Accepter un loyer en crypto crée un revenu ordinaire, de la même manière que le ferait un loyer payé en {dollars}. Vous déclarez vos revenus de location sur la base de la juste valeur marchande de la crypto au second où vous la recevez.
Si vous acceptez 2 000 $ en crypto comme loyer :
Vous reconnaissez 2 000 $ de revenus de location. Vous établissez 2 000 $ de coût de base dans la pièce. Toute appréciation future devient un achieve en capital.
Si cette même pièce atteint plus tard 4 000 $ et que vous l’utilisez pour acheter des fournitures ou investir ailleurs, vous avez créé un achieve en capital de 2 000 $. Que ce soit à court docket ou à lengthy terme dépend de la durée pendant laquelle vous avez conservé la pièce après l’avoir reçue.
C’est là que les déductions fiscales pour investissement immobilier peuvent contribuer à réduire votre revenu imposable, mais seulement si votre déclaration est claire.
Les produits du jalonnement sont-ils imposables lorsqu’ils sont utilisés pour des dépenses immobilières ?
Oui. Et c’est l’un des domaines les plus mal compris de la taxe sur les cryptomonnaies.
Lorsque vous gagnez des récompenses de mise, l’IRS traite ces récompenses comme un revenu ordinaire, tout comme les intérêts ou les salaires. Peu importe que vous convertissiez la crypto en fiat. Vos implications fiscales dépendent :
La juste valeur marchande des récompenses de mise une fois reçues Votre taux d’imposition sur le revenu Votre période de détention après réception
Si vous utilisez le produit du jalonnement pour payer votre hypothèque ou réinvestir dans une propriété, l’IRS le traite comme si vous receviez un revenu en {dollars} et utilisiez ensuite ces {dollars} pour payer vos dépenses. Si la valeur de la crypto-monnaie augmente ultérieurement, cette augmentation devient un impôt sur les plus-values lors de sa cession.
De nombreux investisseurs ne parviennent pas à mettre de côté les liquidités nécessaires pour couvrir ces impôts et se retrouvent aveuglés au second des impôts. L’essentiel : les récompenses de mise créent des revenus, que vous encaissiez ou non. Et les good points futurs créent des événements imposables supplémentaires.
Remark pouvez-vous rester à l’épreuve des audits selon les nouvelles règles de cryptographie de l’IRS ?
L’IRS étend l’software de la cryptographie. Avec les rapports 1099-DA, ils disposent désormais de suffisamment de données pour identifier les incohérences, les revenus manquants et les rapports sur des bases douteuses. Pour rester protégé, vous avez besoin d’un suivi discipliné :
Suivre portefeuille par portefeuille Enregistrer chaque transfert Horodater le loyer reçu Enregistrer les valeurs de mise Enregistrer les frais de transaction Documenter la juste valeur marchande de la cryptographie pour chaque événement imposable
Si votre tenue de registres est incomplète, l’IRS peut conclure que votre crypto a une base nulle, ce qui signifie que 100 % de la cession est imposable, une hypothèse coûteuse.
C’est pourquoi les fiscalistes regroupent désormais la gestion des cryptomonnaies au même niveau de complexité que les stratégies fiscales des opérateurs boursiers. Pour rester conforme, vos données doivent être aussi bonnes que les attentes de l’IRS.
Pouvez-vous utiliser la récolte des pertes pour réduire l’impôt sur les plus-values cryptographiques en 2025 ?
Oui, et cela reste l’un des avantages fiscaux les plus efficaces dont disposent les investisseurs en cryptographie.
Parce qu’il n’y a toujours pas de règle de vente de lavage pour la crypto, vous pouvez :
Vendre un actif crypto perdant Reconnaître la perte en capital Racheter-le immédiatement
Cette perte compense :
La récolte des pertes devient particulièrement importante lorsque vous utilisez la cryptographie pour acheter un bien immobilier, automobile vous pourriez avoir besoin de pertes pour compenser les good points créés lors des transferts.
Les pertes réduisent les good points en capital à court docket et à lengthy terme, selon les good points que vous créez au cours de l’année.
Quelles mesures les investisseurs immobiliers axés sur la cryptographie devraient-ils prendre dès maintenant ?
Voici votre liste de contrôle exploitable pour 2025 :
Suivre la base de coût pour chaque portefeuille Horodater tous les loyers payés en crypto Traiter immédiatement les récompenses de mise en jeu comme un revenu Utiliser des portefeuilles à base élevée lors de l’achat de biens immobiliers avec la crypto Mettre de côté des liquidités pour couvrir l’impôt sur le produit du jalonnement Utiliser la récolte des pertes pour compenser les good points Envisager la structuration de l’entité pour gérer les activités de crypto et immobilières Suivre toutes les crypto utilisées pour les produits ou companies Calculer avec précision les good points en capital à court docket et à lengthy terme
Vos implications fiscales dépendent fortement de la documentation, du calendrier et de la manière dont vous combinez l’activité cryptographique avec votre activité immobilière.
Devriez-vous obtenir une aide professionnelle pour naviguer dans les règles de cryptographie et de fiscalité immobilière ?
Si votre investissement concerne à la fois l’immobilier et les crypto-monnaies, les règles ne sont pas plus simples. L’IRS renforce l’software de la loi et les sanctions en cas de fausse déclaration peuvent être sévères. En fin de compte : des conseils spécialisés peuvent réduire les risques et optimiser vos résultats fiscaux.
Un plan bien structuré peut vous aider à :
Réduire l’impôt sur les plus-values cryptographiques Protéger les actifs Optimiser les taux des plus-values à lengthy terme Bénéficier des déductions fiscales pour investissements immobiliers Réduire le revenu imposable grâce à la planification de l’entité Maximiser les avantages fiscaux en vertu de la loi actuelle
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