Dans cet article
Selon les médias et les Américains moyens, les propriétaires sont tous des sangsues riches et paresseuses qui s’engraissent grâce à des travailleurs honnêtes.
C’est un récit facile à raconter. Dommage que les chiffres prouvent que ce n’est pas du tout vrai.
La plupart des propriétaires perdent de l’argent. Je l’ai fait, à l’époque où j’achetais encore des propriétés directement.
Voici pourquoi tant de propriétaires démissionnent et quelques autres façons d’investir pour la même selected des flux de trésorerie, appréciationet avantages fiscaux sans tous les maux de tête et les coûts.
Taille moyenne du propriétaire
Quelle est la taille de portefeuille la plus courante parmi les propriétaires ?
À entendre les médias le dire, on pourrait penser que ces méchants propriétaires possèdent des pâtés de maisons et des quartiers entiers. Mais une étude de Parcourez ont constaté que la taille de portefeuille la plus courante est exactement d’un logement (42 % des propriétaires).
C’est vrai : la plupart des propriétaires ne possèdent qu’un seul logement.
Un autre 33 % des propriétaires possèdent deux à quatre logements (souvent une seule propriété), et 16 % possèdent cinq à dix logements. Cela signifie que 91 % des propriétaires possèdent 10 logements ou moins.
En fait, un quart des propriétaires n’ont jamais eu l’intention de devenir propriétaires de logements locatifs. Ils sont devenus propriétaires par accident lorsqu’ils ont eu du mal à vendre leur maison et ont fini par la louer.
Ce n’est pas vraiment le stéréotype d’un propriétaire riche et cupide qui possède des centaines de logements « exploitant les travailleurs ».
Flambée des coûts
Vous savez déjà que les prix de l’immobilier ont grimpé 55% entre 2020 et 2025. Mais ce n’est pas le seul coût de possession qui a augmenté.
Les primes d’assurance de biens augmentent 24% entre 2021 et 2024. Taxes foncières sont en hausse de 30% depuis 2019. Quant aux prix des matériaux de building, ils ont explosé 44% depuis 2020.
Pendant ce temps, les loyers ont baissé d’environ 5 % par rapport à l’année dernière, selon Zillow.
L’essentiel ? Il est beaucoup plus difficile de faire en sorte que les propriétés locatives disposent d’un flux de trésorerie solide qu’elle ne l’était avant la pandémie.
Résultats du propriétaire
L’étude Doorloop a révélé que seulement un tiers (35 %) des propriétaires déclarent que leurs propriétés sont rentables année après année. Les deux tiers restants ne voient que des bénéfices intermittents ou des pertes constantes.
C’est précisément pourquoi juste 44% des propriétaires avoir un quelconque intérêt en achetant davantage de propriétés locatives. Et même ce chiffre modeste est en hausse par rapport aux 35 % de mauvaise qualité de 2023.
Les propriétaires ne sortent pas vraiment du parc ni ne réclament à grands cris de continuer à jouer.
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Pourquoi la plupart des propriétaires ne veulent pas plus d’unités
J’ai possédé des dizaines de propriétés locatives au fil des ans. À un second donné, je suis allé inspecter une propriété récemment libérée. Les déchets étaient entassés sur deux à trois pieds de hauteur dans toute la propriété et je devais marcher dessus pour me déplacer et prendre des photographs.
Tous les rideaux étaient fermés, donc il faisait sombre en dépit d’être jour. À un second donné, dans une pièce sombre remplie d’ordures comme partout ailleurs, j’ai marché sur quelque selected de particulièrement spongieux. J’ai baissé les yeux pour croiser le regard d’un sans-abri qui était entré par effraction et s’était évanoui.
C’était comme ça d’être propriétaire.
Et bien sûr, cette location se trouvait dans un quartier à faible revenu. Mais même les areas que je possédais dans des quartiers à revenus moyens et élevés me causaient d’énormes maux de tête, comme des problèmes constants avec les entrepreneurs, les locataires et les inspecteurs municipaux. J’ai embauché des gestionnaires immobiliers, mais c’était tout autant de travail à gérer. Comme tout le monde dans l’industrie, ils avaient une excuse chaque fois qu’ils ne parvenaient pas à faire ce qu’ils avaient promis de faire.
Primary-d’œuvre requise
L’investissement actif est, eh bien, actif. C’est une entreprise, qu’il s’agisse d’une activité secondaire à temps partiel ou d’une entreprise à temps plein.
Ce travail est divisé en deux grandes catégories : le travail et les compétences requis pour acquérir de nouvelles propriétés et ceux requis pour les gérer une fois possédés. Sous-estimer le travail est l’un des nombreux erreurs commises par les investisseurs novices en matière de flux de trésorerie.
Vous pouvez externaliser une partie de ce travail, mais cela réduit considérablement vos revenus. Par exemple, vous pouvez acheter des propriétés clé en major, mais vous n’obtiendrez pas de réduction. Vous paierez le prix fort et gagnerez, au mieux, un flux de trésorerie médiocre.
Réaliser de bonnes affaires sur des propriétés nécessite un moteur de advertising and marketing pour trouver des propriétés hors marché. Lire : travail et compétence.
Alors oui, ces propriétaires professionnels qui possèdent des dizaines ou des centaines de propriétés ? En fait, ils gagnent de l’argent, mais ils ne représentent qu’une petite minorité de propriétaires., en cours d’exécution une entreprise à temps plein. Ils achètent des propriétés hors marché à des prix très avantageux, les financent avec un réseau de prêteurs qu’ils ont cultivé, les rénovent avec une équipe d’entrepreneurs qu’ils ont formés, les refinancent et les recrutent avec des gestionnaires immobiliers d’un professionnalisme hors du commun.
Je le sais parce que mon membership de co-investisseur investit aux côtés de ces opérateurs en tant que partenaire silencieux.
Remark j’investis plutôt pour les flux de trésorerie
En 2018, j’ai déchargé tous mes biens locatifs. Aujourd’hui, je possède une participation plus petite dans plus de 5 000 unités (plus des dizaines d’autres investissements immobiliers non mesurés en « unités »).
Dans certains cas, cela signifie une participation au capital through des partenariats en coentreprise. Dans d’autres, il s’agit de participations au capital par le biais de syndications. Pour ces investissements en actions, je bénéficie de tous les avantages fiscaux, des flux de trésorerie et de l’appréciation dont bénéficient les propriétaires directs.
j’ai aussi prêté à billets privés à intérêt fixe entre 10% et 15%, garantis par des biens immobiliers à un LTV faible. Ces billets ne comportent aucun avantage fiscal, mais le rendement élevé est certainement agréable.
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« Mais Brian, les investissements passifs ne nécessitent-ils pas un investissement minimal de 50 000 $ à 100 000 $, et ne présentent-ils pas un risque plus élevé ?
Pour un investissement minimal inférieur, rejoignez un membership de co-investissement. Dans le mien, les membres se réunissent en ligne chaque mois pour examiner un nouvel investissement et peuvent investir 2 500 $ ou plus dans ceux qu’ils souhaitent. C’est beaucoup moins que les 50 000 $ et plus dont vous aurez besoin pour l’acompte et les frais de clôture d’un bien locatif.
Plus de contrôle ne signifie pas moins de risques
Quant au risque, trop d’investisseurs confondent risque et contrôle.
La plupart des investisseurs immobiliers novices pensent que le fait qu’ils « contrôlent » un bien locatif réduit leur risque. Je peux vous le dire de première major : ce n’est pas le cas.
J’avais 24 ans lorsque j’ai acheté mon premier bien locatif et je ne savais pas ce que je faisais. Bien sûr, techniquement, j’avais le dernier mot sur les décisions telles que les demandes de locataire et le second de vendre la propriété. Mais j’ai sous-estimé le travail et les compétences impliquéj’ai fait toutes les erreurs du livre et j’ai perdu énormément montants d’argent.
Aujourd’hui, j’investis de petites sommes (2 500 $ et plus) à la fois auprès d’opérateurs specialists qui sont meilleurs que jamais en matière de gestion d’actifs et de gestion immobilière. Je n’ai pas de « contrôle » sur les décisions telles que le sort de prêt à utiliser ou les locataires à louer, et bon débarras. J’ai sous-traité ce travail à des opérateurs professionnels.
Ne tombez pas dans le piège psychological qui consiste à penser que le contrôle de l’actif signifie le contrôle des rendements. Ce n’est pas la même selected.
J’ai construit un “réglez-le et oubliez-le »portefeuille immobilier. Chaque trimestre, mon compte bancaire est inondé de revenus passifs. Et quelqu’un d’autre répond à ces appels téléphoniques concernant des toits qui fuient et des locataires délinquants.
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