Focus sur les aristocrates de dividendes : Federal Realty Investment Trust

Mis à jour le 12 mars 2026 par Nathan Parsh

Lorsqu’il s’agit d’actions de croissance des dividendes, les aristocrates des dividendes sont la « crème de la crème ». Il s’agit d’actions de l’indice S&P 500, avec plus de 25 années consécutives d’augmentation des dividendes. De plus, les aristocrates de dividendes doivent répondre à certaines exigences en matière de capitalisation boursière et de liquidité.

Il est relativement difficile de devenir un aristocrate des dividendes, c’est pourquoi il n’en existe que 69. Dans cet esprit, nous avons créé une liste complète des 69 aristocrates du dividende.

Vous pouvez télécharger votre copie de la liste Dividend Aristocrats, ainsi que des mesures importantes telles que les ratios cours/bénéfice et les rendements des dividendes, en cliquant sur le lien ci-dessous :

Avertissement : Certain Dividend n’est en aucun cas affilié à S&P World. S&P World possède et gère l’indice Dividend Aristocrats. Les informations contenues dans cet article et dans cette feuille de calcul téléchargeable sont basées sur l’examen, le résumé et l’analyse de Certain Dividend de l’ETF S&P 500 Dividend Aristocrats (NOBL) et d’autres sources, et visent à aider les investisseurs individuels à mieux comprendre cet ETF et l’indice sur lequel il est basé. Aucune des informations contenues dans cet article ou cette feuille de calcul ne constitue une donnée officielle de S&P World. Consultez S&P World pour obtenir des informations officielles.

Dans le même temps, les fiducies de placement immobilier (REIT) semblent être des choix naturels pour l’indice Dividend Aristocrats. Les REIT sont tenus de distribuer au moins 90 % de leurs bénéfices aux actionnaires. Et pourtant, il n’y a que 3 REIT sur la liste des aristocrates de dividendes, dont Federal Realty Funding Belief (FRT).

La raison de l’absence relative de REIT dans l’indice Dividend Aristocrats est principalement due aux exigences de paiement élevées des REIT. Il est difficile d’augmenter les dividendes chaque année alors que la majeure partie des revenus est déjà distribuée, automobile cela laisse peu de marge d’erreur.

Federal Realty a un historique de dividendes très impressionnant, en particulier pour un REIT. Federal Realty a augmenté son dividende pendant 58 années consécutives, ce qui en fait également le roi des dividendes.

Cet article discutera du seul FPI figurant sur la liste des Dividend Aristocrats et des Dividend Kings.

Aperçu de l’entreprise

Federal Realty a été fondée en 1962. Le modèle industrial de Federal Realty consiste à posséder et à louer des biens immobiliers en tant que fiducie de placement immobilier. Elle utilise une half importante de ses revenus locatifs et de financements externes pour acquérir de nouveaux immeubles.

Cela contribue à créer un effet « boule de neige » d’augmentation des revenus au fil du temps.

Federal Realty possède principalement des centres commerciaux. Cependant, elle opère également dans le réaménagement de propriétés polyvalentes, notamment des commerces de détail, des appartements et des copropriétés.

Supply : Présentation aux investisseurs

Le portefeuille est très diversifié en termes de base de locataires. Federal Realty dispose également d’un portefeuille de locataires de haute qualité.

La stratégie d’investissement de la fiducie consiste à cibler les communautés riches et densément peuplées avec une forte demande en immobilier industrial et résidentiel. Cette stratégie a alimenté une forte croissance au fil des décennies.

Views de croissance

Federal Realty Funding Belief a publié son rapport sur les résultats du quatrième trimestre 2025 le 12 février 2026. Federal Realty Funding Belief a annoncé de solides résultats pour le quatrième trimestre 2025, avec des fonds d’exploitation (FFO) de 1,84 $, contre 1,73 $ l’année précédente. Les revenus ont augmenté de 7,9 % à 335,8 thousands and thousands de {dollars}.

Pour l’année, les FFO ont augmenté de 6,6 % pour atteindre 7,22 $ par motion, tandis que les revenus ont augmenté de 6,4 % pour atteindre 1,28 million de {dollars}.

Cette efficiency a été particulièrement impressionnante, puisque la société a réalisé une activité de location report de 2,5 thousands and thousands de pieds carrés d’espace de vente au détail et a généré ses écarts de loyers comparables les plus élevés depuis plus d’une décennie, à 15 % sur une base de trésorerie et à 27 % sur une base linéaire, reflétant la solide demande des locataires et leur pouvoir de fixation des prix. Le taux d’occupation du portefeuille a atteint 94,5 % avec un taux de location de 96,6 %, soulignant encore une fois l’attractivité des centres commerciaux en plein air et des propriétés à utilization mixte de Federal Realty.

De plus, la société a déployé 340 thousands and thousands de {dollars} dans des acquisitions qui ont ajouté près d’un million de pieds carrés et a engagé 280 thousands and thousands de {dollars} dans de nouveaux projets de développement résidentiel.

Pour 2026, Federal Realty Funding Belief s’est orienté vers un FFO compris entre 7,42 $ et 7,52 $ par motion, ce qui implique une faible croissance à un chiffre par rapport à l’année dernière.

Avantages concurrentiels et efficiency en récession

L’une des façons dont les REIT établissent un avantage concurrentiel consiste à investir dans des portefeuilles de la plus haute qualité. Federal Realty y est parvenu en se concentrant sur les régions riches du pays où la demande dépasse l’offre. C’est également ainsi qu’elle peut continuer à stimuler la croissance de son roulement sur base de trésorerie au fil du temps ; elle possède des propriétés dans les zones les plus recherchées et les locataires sont prêts à payer plus pour avoir accès aux meilleurs consommateurs.

La fiducie dispose également d’un portefeuille très diversifié qui contribue à la protéger contre un ralentissement dans un domaine donné.

Supply : Présentation aux investisseurs

Federal Realty bénéficie d’un contexte économique favorable, avec des taux d’occupation élevés et la possibilité d’augmenter les loyers au fil du temps.

Un autre avantage concurrentiel pour Federal Realty est un bilan solide. La dette de premier rang non garantie de la fiducie bénéficie d’une notation de crédit A- de Commonplace & Poor’s, d’une solide qualité d’investissement et d’une notation élevée pour un REIT.

Un bilan solide contribue à maintenir les coûts d’emprunt à un niveau bas, ce qui est essentiel pour le modèle industrial des REIT.

Ces atouts concurrentiels ont permis à Federal Realty de bien performer lors de la dernière récession. Les FFO de Federal Realty pendant la Grande Récession sont présentés ci-dessous :

FFO par motion 2007 de 3,63 $ FFO par motion 2008 de 3,87 $ (augmentation de 6,6 %) FFO par motion 2009 de 3,87 $ (fixe) FFO par motion 2010 de 3,88 $ (augmentation de 0,3 %) FFO par motion 2011 de 4,00 $ (augmentation de 3 %)

Les FFO sont restés stables ou ont augmenté au cours de chaque année de récession. Il s’agit d’une réalisation remarquable qui témoigne de la power de l’entreprise.

Nous nous attendons à ce que Federal Realty résiste bien au prochain ralentissement économique, mais nous notons également que la croissance ralentira certainement pendant une telle période.

Valorisation et rendements attendus

Sur la base d’un FFO par motion attendu de 7,45 $ pour 2026, l’motion de Federal Realty se négocie à un ratio cours/FFO de 14,2. Les investisseurs peuvent considérer cela comme un ratio cours/bénéfice.

Sur la base de la valorisation, Federal Realty semble surévalué. Notre estimation de la juste valeur est un ratio P/FFO de 12,0, ce qui implique un potentiel de baisse en raison du a number of de valorisation élevé.

Par conséquent, les rendements futurs pourraient être réduits de 3,3 % par an au cours des cinq prochaines années si le ratio P/FFO passe de 14,2 à 12,0.

La croissance des FFO par motion, qui devrait atteindre 4,3 % par an, ajoutée au rendement actuel du dividende de 4,3 % et aux vents contraires en matière de valorisation, donne lieu à des rendements totaux attendus de 4,9 % par an.

Federal Realty contribue à compenser ce taux de rendement grâce à une forte croissance des dividendes et à ses antécédents impeccables. Elle a augmenté son dividende pendant près de 60 années consécutives.

Pensées finales

Les investisseurs prosperous vers les REIT pour obtenir des dividendes, et avec des rendements élevés dans l’ensemble de la classe d’actifs, il est facile de comprendre pourquoi ils sont si populaires auprès des investisseurs à revenu.

Federal Realty a un rendement en dividendes généreux, en particulier par rapport au nom moyen du S&P 500. Le titre se négocie systématiquement à une valorisation relativement élevée. Cependant, les entreprises de haute qualité ont tendance à afficher des valorisations supérieures à la moyenne.

Federal Realty est un bon choix pour les investisseurs en dividendes compte tenu de son historique, mais nous considérons le titre comme une possibility en raison de ses rendements totaux projetés.

Si vous souhaitez trouver davantage d’actions de croissance de dividendes de haute qualité adaptées à un investissement à lengthy terme, les bases de données Certain Dividend suivantes vous seront utiles :

Les principaux indices boursiers nationaux constituent une autre ressource solide pour trouver des idées d’investissement. Certain Dividend compile les bases de données boursières suivantes et les met à jour mensuellement :