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Une nouvelle étude du Rochester Institute of Know-how, publiée dans Fortunea analysé 14 thousands and thousands de ventes de maisons sur 20 ans dans 30 États et est parvenu à une conclusion retentissante, mais évidente : il n’y a pas de gagnant dans une guerre d’enchères (à l’exception du vendeur, bien sûr).
Les acheteurs de maison qui ont obtenu une propriété en arrivant en tête lors d’une « offre la plus élevée gagne » se battent systématiquement surpayés en moyenne de 8,2 %, et ont par conséquent enregistré des rendements plus faibles au fil du temps. Pour palmes et les propriétaires travaillant avec de faibles marges bénéficiaires et refinancementla perte de équité peut avoir des conséquences à lengthy terme.
Le coût de « gagner »
L’une des premières leçons que les investisseurs débutants devraient apprendre est de « ne jamais tomber amoureux d’une maison ». Cependant, les brokers immobiliers qui orchestrent des guerres d’enchères comptent sur les acheteurs potentiels pour faire exactement cela : gagner à leurs purchasers le plus d’argent attainable pour leur maison et à eux-mêmes une fee plus élevée.
Ce qui ressemble à une victoire à la clôture finit souvent par se traduire par des années de performances médiocres, selon Quickly Hyeok Choi, professeur adjoint de finance immobilière au Rochester Institute of Know-how, qui a travaillé sur le rapport. Elle a découvert que les gagnants des guerres d’enchères avaient des rendements annuels inférieurs de 1,3 % à ceux des investisseurs comparables qui restaient à l’écart de la mêlée. De même, les acheteurs qui ont payé au-dessus du prix demandé ont également eu des taux de défaut plus élevés, soit 1,9 % au-dessus de la moyenne.
Ne vous laissez pas berner par les marchés abordables
La ville de Rochester, dans l’État de New York, où se trouve l’étude, s’est révélée particulièrement wise aux guerres d’enchères en raison de son prix abordable, qui a attiré les investisseurs et suscité de multiples offres. Le hazard de tels marchés est clair : ce n’est pas parce qu’ils sont abordables qu’ils constituent de bonnes affaires. Chaque marché doit être considéré isolément, automobile en fin de compte, lorsqu’il s’agit de vendre, de louer ou de refinancer, la concurrence d’un investisseur se porte sur les autres propriétés à proximité.
Où les guerres d’enchères sont susceptibles de se produire
Les journées mousseuses de l’après-pandémie de 2021 sont depuis longtemps derrière nous. Les guerres d’enchères de l’époque étaient créées par une combinaison de taux d’intérêt basdes actions élevées et une demande refoulée des acheteurs, qui s’est refroidie à mesure que les marchés se tournaient subtilement vers les acheteurs. “Nous constatons que les vendeurs deviennent plus flexibles”, a rapporté le Journal de Wall Avenue en février.
Cependant, malgré la hausse des taux d’intérêt qui a un impression sur l’accessibilité, l’offre limitée sur des marchés spécifiques a continué à alimenter guerre d’enchères braises, allumage dans concurrence féroce.
Zillow a récemment mis à jour son Prévisions des prix des logements pour 2025. Plusieurs villes petites et moyennes sont attendus de voir des augmentations de valeur substantielles, alimentées en partie par une offre qui peine à suivre la demande, ce qui rend ces marchés sujets à des guerres d’enchères.
Zillow a constaté que la valeur des maisons était en hausse par rapport aux niveaux d’il y a un an dans 25 des 50 plus grandes régions métropolitaines. Le les 15 meilleurs métros sont attendus voir les prix augmenter entre août 2025 et août 2026, ce qui va possible plomb aux guerres d’enchères. Ces marchés et augmentations sont :
Atlantic Metropolis, New Jersey : 4,7%
Torrington, Connecticut : 4,7%
Saginaw, Michigan : 4,6%
Pottsville, Pennsylvanie : 4,4%
Rockford, Illinois : 4,3%
Kingston, New York : 4,3%
Harmony, New Hampshire : 4,3%
Knoxville, Tennessee : 4,2%
Hartford, Connecticut : 4,1%
New Haven, Connecticut : 4%
Île de Hilton Head, Caroline du Sud : 4%
Vineland, New Jersey : 4%
Fayetteville, Arizona : 3,9%
Norwich, Connecticut : 3,9%
Youngstown, Ohio : 3,7%
Les conséquences des guerres d’enchères post-pandémiques dans différents secteurs immobiliers
L’aplatissement de la croissance des loyers est l’ennemi de l’immobilier surévalué. Cela a toutefois été le cas pour les projets de vente au détail et à utilization mixte. Dans ces cas-là, les guerres d’enchères, alimentées par des rendements trop optimistes et des taux d’intérêt bas, ont reflété le logement unifamilial après la pandémie.
Toutefois, les taux d’intérêt arrivent désormais à échéance sur un marché totalement différent, et de nombreux emprunteurs ont été forcé injecter des fonds propres supplémentaires pour refinancer, selon Forbes. Généralement, le commerce de détail, principalement lorsqu’ils sont ancrés dans des chaînes d’épicerie, on s’attend à ce que expérience Des taux de location plus élevés de 2 %, ce qui le place dans une bonne place.
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On ne peut pas en dire autant de multifamilial logements, alors que les loyers ont diminué dans certaines des zones métropolitaines les plus importantes du pays à partir de mai, selon Agent immobilier.comen raison d’une offre excédentaire, avec le Ceinture solaire particulièrement durement touché.
Élaborer une stratégie pour une guerre d’enchères en tant qu’investisseur : remark y mettre fin rapidement
Si vous avez l’intention d’acquérir une propriété et pensez qu’une guerre d’enchères en vaut la peine, il existe des stratégies que vous devriez utiliser pour essayer de rendre la bataille courte, intense et finalement agréable pour vous.
Renoncer aux inspections et imprévus
Un vendeur pourrait être plus enclin à accepter une offre d’un acheteur qui ne nécessite pas d’inspection ou l’approbation du prêteur, automobile les inspections sont souvent un stratagème pour faire baisser le prix et l’approbation du prêt hypothécaire n’est pas toujours garantie. Si vous enchérissez contre un propriétaire, il est possible qu’il veuille obtenir un prêt hypothécaire et une inspection. Une offre entièrement en espèces l’emporte généralement sur un prix légèrement plus élevé. offre contingent sur le financement.
Donnez une expiration à votre offre date
Si vous avez fait l’offre la plus élevée, donnez-lui une date d’expiration pour encourager le vendeur à prendre une décision rapide.
Restez versatile sur la clôture date
Ce donne au vendeur le temps de faire ses valises et de déménager à son propre rythme, ce qui pourrait être décisif.
Sachez quand les plier : quand vous devriez vous éloigner d’une guerre d’enchères
Tenez-vous en à votre MAO
Vous avez probablement entendu parler de la formule de l’offre maximale autorisée (MAO), couramment utilisée par les flippers domestiques. La MAO représente 70% du ARV (après réparation valeur), moins le coût des réparations. Donc, si la VDA de votre maison est de 100 000 $ et que les réparations s’élèvent à 20 000 $, votre offre devrait être de 50 000 $. Il ne sert à rien de violer cette règle si votre objectif est de réaliser un revenue.
Quand une propriété ne peut pas s’autofinancer
Si vous achetez pour les objectifs de détention et location, prendre en compte toutes les dépenses. Dans le pire des cas, dans un marché qui s’apprécie rapidement, il est toujours préférable qu’une maison soit rentabilisée par elle-même. Dans ce cas, vous pouvez au moins bénéficier des impôts et appréciationmême si le des flux de trésorerie est négligeable.
Si ces scénarios ne fonctionnent pas, s’en aller est une valeur sûre. Il y a toujours une autre maison.
Pensées finales
Les guerres d’enchères peuvent avoir du sens pour une résidence personnelle dans le cadre d’une transaction entièrement en espèces, automobile il s’agit d’un utilization personnel plutôt que professionnel. Cependant, comme le révèle l’étude de Rochester, les guerres d’enchères sont rarement une bonne idée pour un investisseur.
Idéalement, un L’investisseur doit planifier le marché pour se trouver de l’autre côté d’une guerre d’enchères, en tant que vendeur. L’achat doit être effectué sur un marché d’acheteurs, lorsque les vendeurs sont désespérés de vendre et peuvent offrir une remise.
Le seul scénario dans lequel une guerre d’enchères pourrait en valoir la peine pour un acheteur serait lors d’une vente aux enchères, où il y a de fortes possibilities que vous puissiez toujours obtenir une propriété à un prix réduit qui vous permettrait de la retourner ou de la louer avec revenue.
En résumé : lorsque la observe MLS d’un agent indique « Offres multiples : la plus élevée et la meilleure uniquement », il est généralement temps de s’en aller.
