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Indianapolis et l’État dans lequel elle se trouve, l’Indiana, ne pourraient pas être plus éloignés en ce qui concerne leur fortune immobilière. Pour les propriétaires familiaux qui envisagent l’Indiana pour de futurs investissements, le fossé marqué entre certaines events de la ville et de l’État est révélateur des réalités du marché moderne qui besoin de être considéré lors de la souscription d’opérations.
Indianapolis : le marché le plus convivial de Zillow pour les acheteurs
Indianapolis est sous la pression des investisseurs radars depuis un sure tempsaboutissant à Zillow le classe comme le marché le plus convivial parmi les 50 plus grandes métropoles américaines pour 2026. Le géant des annonces a évoqué une tempête parfaite de faveurs des acheteurs.
Orphe Divounguy, économiste principal chez Zillow, a déclaré à propos de la liste, qui comprenait principalement des villes du Midwest et du Sud :
« Les acheteurs de maisons ont la possibilité de respirer dans ces marchés conviviaux. Une moindre concurrence donne aux acheteurs plus de temps pour décider et une marge de manœuvre pour négocier, additionnant à une expérience de magasinage moins stressante. La baisse des prix aujourd’hui, associée à la croissance attendue à venir, constitue un bon level d’entrée pour ceux qui qui ont été en attendant le bon second. Pour les vendeurs, la fixation stratégique des prix dès le départ devient d’autant plus importante que les acheteurs détiennent le pouvoir.
L’abordabilité est un facteur clé
“Les gens se tournent vers cette zone en raison de l’abordabilité du marché”, a déclaré Laura Turner, courtier et propriétaire du FC Tucker Laura Turner Realty Group, aux médias locaux. WRTV. “À l’échelle nationale, ils peuvent dépenser 50 à 60 % de leurs revenus [on their mortgage]; ici, c’est 30 % ou moins de leurs revenus.
“Les entreprises vont se tourner vers cette région pour dire qu’elles souhaitent installer leur siège social à Indianapolis”, a poursuivi Turner. “En raison du logement abordable, parce que c’est une vacation spot dans laquelle les gens souhaitent élever leur famille.”
Pour les petits investisseurs cherchant à augmenter leurs revenus avec des des flux de trésorerieIndianapolis fonctionne parce que les prix d’entrée de gamme et taux plafonds faire du revenue ou du moins du seuil de rentabilité une réelle possibilité, même si les taux d’intérêt oscillent autour de 6 %. Cependant, Indianapolis sert également de mise en garde quant à ce à quoi les investisseurs doivent faire consideration lorsqu’ils explorent les marchés.
Indianapolis régional : une histoire de deux ou plusieurs villes
La région métropolitaine d’Indianapolis, comme Pittsburgh et Détroit et d’autres villes plus anciennes du Midwest, fonctions comme un système régional plutôt qu’une seule ville. Les habitudes de déplacement et de logement font que les régions voisines sont souvent influencées les unes par les autres.
Les statistiques montrent que la croissance dans toutes les zones régionales ne se produit pas au même rythme et, de manière générale, la croissance régionale, où les résidents peuvent vivre et travailler, a augmenté beaucoup plus rapidement que la croissance des villes dans les centres-villes.
Il en va de même pour l’Indiana dans son ensemble. La récente croissance du métro dans les quartiers suburbains du centre de l’Indiana n’a pas été assorti par la croissance des centres-villes plus denses, qui ont souffert.
Selon Indianahub.orgla croissance de l’État s’est étendue en :
Couloirs logistiques
Nœuds de bureaux de banlieue
Grappes des sciences de la vie
Parcs industriels
Cependant, dans le centre-ville, les signes d’un déclin urbain sont évidents. Selon Axiosla zone métropolitaine d’Indianapolis a connu une croissance de 2,2 % entre 2020 et 2023, maquillage la moitié de les positive aspects en La inhabitants de l’Indiana.
Le problème des saisies immobilières dans l’Indiana découvert
Selon la plateforme d’analyse et de données immobilières ATTOMIndianapolis se classe parmi les premiers taux nationaux de saisies immobilières, avec environ un dépôt pour 1 249 logements en février. Une autre ville de l’Indiana, Evansville, en a enregistré une pour 1 316 unités, ce qui lui confère une place parmi les cinq premières en matière de saisies immobilières aux côtés de la capitale de l’État.
La plongée de l’Indiana dans le désespoir des saisies n’a pas été soudaine. Rapports de saisie ATTOM de l’année dernière a montré un dépôt pour 302 unités de logement, signalant un incident sur plusieurs années, comprenant des propriétaires qui, dans un contexte de pertes d’emploi, d’inflation et de hausse des taux d’intérêt, simplement n’ont pas l’argent nécessaire pour payer leur hypothèque.
Remark exactement Indianapolis peut-elle être à la fois la « meilleure » et la « pire » ?
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Si Indianapolis était un personnage de bande dessinée, ce serait le Joker, arborant deux expressions à la fois. Mais remark une ville aux manières douces du Midwest parvient-elle à avoir une double personnalité aussi extrême ?
C’est parce que nous ne comparons pas des pommes avec des pommes. Le rapport Zillow se concentre sur les situations auxquelles sont confrontés les acheteurs potentiels aujourd’hui : l’abordabilité du prêt hypothécaire, les niveaux de concurrence des autres acheteurs et l’appréciation attendue. ATTOM, quant à lui, se concentre sur la détresse des emprunteurs parmi les propriétaires existants. En outre, les chiffres d’ATTOM tiennent compte des ménages qui ont pris du retard dans leurs paiements des mois, voire des années plus tôt, ce qui reflète les situations économiques sur une longue période, certaines découlant des situations d’abstention mises en place après la pandémie.
Les particularités du marché d’Indianapolis
Indianapolis est un marché distinctive à bien des égards, automotive il regroupe plusieurs choses à la fois. Concernant son classement en matière de saisies immobilières, la ville comptait un nombre élevé de «saisies de zombies“, selon les données ATTOM : 6,5 % des saisies immobilières résultent de problèmes financiers des années plus tôt, souvent sous forme de maisons vacantes ou en difficulté.
“Les données d’ATTOM ne mettent pas en évidence les nuances locales qui expliquent pourquoi certains métros se démarquent, mais dans certaines events du Midwest, elles reflètent probablement un mélange de parcs de logements plus anciens, d’une demande plus lente dans certains quartiers et de conditions de propriété ou de capitaux propres qui rendent les propriétaires en difficulté plus susceptibles de partir plus tôt”, a déclaré Rob Barber, PDG d’ATTOM. Agent immobilier.com. “Ces situations peuvent augmenter les possibilities qu’une saisie se transforme en zombie, même si les taux globaux de zombies restent faibles à l’échelle nationale.”
Les investisseurs transforment les saisies en areas
De plus, en raison de la configuration régionale distinctive d’Indianapolis, de nombreuses zones disparates – certaines en plein essor, d’autres en difficulté – sont incluses dans les chiffres globaux rapportés, créant ainsi une picture quelque peu confuse.
Alors que la pression des investisseurs s’est accentuée sur Indianapolis depuis un sure temps, avec des étrangers se précipitant pour se réhabiliter et louer, de nombreux habitants estiment que cela n’a fait que contribuer à la réelle instabilité, enlevant les maisons aux propriétaires-occupants locaux.
“Beaucoup trop souvent, lorsque ces maisons finissent par être saisies, elles finissent par être achetées par des investisseurs étrangers, qui les transforment ensuite en areas coûteuses”, a déclaré Amy Nelson, directrice exécutive du Honest Housing Heart of Central Indiana. Médias publics de l’Indiana (IPM).
Réflexions finales : remark les investisseurs de l’extérieur de la ville devraient percevoir l’Indiana
Dans l’ensemble, les chiffres des saisies immobilières dans l’Indiana ne sont pas hors de propos et reflètent une normalisation après des années d’instabilité du logement plutôt qu’un krach. Dans le communiqué nationwide d’ATTOM, le PDG Barber a souligné que même avec des augmentations d’une année sur l’autre, « les niveaux globaux de saisies restent bien inférieurs aux normes historiques ».
Realtor.com a noté que les saisies à Indianapolis et dans d’autres villes du Midwest représentent en réalité une opportunité pour les nouveaux investisseurs. Cependant, comme pour tout investissement, vérifications nécessaires est nécessaire, surtout avec un investissement à l’extérieur de l’État où vous ne pouvez pas simplement sauter dans votre voiture pour vérifier votre location. Cela veut dire méticuleux sélection des locatairesembaucher le bon gestionnaire immobilier et faire vos devoirs sur le quartier dans lequel vous investissez.
Dans les villes du Midwest de Rust Belt comme Indianapolis et Pittsburgh, les quartiers peuvent changer non seulement d’une région à l’autre, mais aussi d’un pâté de maisons à l’autre. L’examen du comté de Marion par la FHCCI a identifié des quartiers spécifiques tels que Crown Hill, Close to Northwest-Riverside, Maywood, Close to Southside et Martindale Brightwood comme ayant les taux de saisies les plus élevés, l’extrême Est étant également signalé pour une forte activité d’investisseurs hors de l’État. Les maisons de ces quartiers devront être examinées bloc par bloc. Il est également probablement préférable d’examiner des quartiers alternatifs pour éviter la concurrence.
Il est essential de ne pas croire tout le battage médiatique autour d’Indianapolis, qui voudrait vous faire croire que, au milieu du déluge de nouveaux résidents, d’emplois et de logements abordables, vous pouvez lancer une fléchette n’importe où sur le plan de la ville et gagner de l’argent. Les taux hypothécaires, l’emploi et les profils des locataires ne sont qu’une partie du tableau.
“Les coûts de dépôt fiduciaire augmentent, par exemple”, a déclaré Amy Nelson de FHCCI. Actualités WBOI. « Bien que très souvent votre versement hypothécaire n’ait pas beaucoup changé, ce sont les autres coûts qui ont changé, et cela peut être les taux d’assurance habitation, qui ont augmenté, et les coûts des providers publics et taxes foncièrestout cela peut avoir un impression significatif.
