Dans cet article
Dans le contexte de discussions croissantes sur la bifurcation de l’économie américaine et la focus des contributions économiques des riches, voici un aperçu de certaines des fractures discrètes du marché immobilier américain au cours des trois dernières années.
Au lieu de un le marché nationwide évolue de manière synchronisée (pensez au growth de l’ère pandémique), nous avons maintenant bifurqué environnementstirés par les taux hypothécaires, régionaux économieet la démographie. Comprendre cette fracture est essential pour les investisseurs, les courtiers et tous ceux qui attendent « le krach » qui n’est pas encore arrivé.
Propriétaires bloqués vs acheteurs actifs
Environ les deux tiers des propriétaires américains détiennent sous-4% hypothèques. Ils restent sur place. Les shares restent historiquement faibles et cette pénurie maintient les prix élevés dans de nombreuses régions, même là où la demande s’est refroidie.
De l’autre côtéles acheteurs qui entrent sur le marché actuel sont absorbant deux fois l’emprunt coût pour la même maison, remodelant l’abordabilité et réduisant le pouvoir d’achat. Le résultat : une couche supérieure gelée du marché, assise au-dessus d’une couche energetic tendue.
L’administration Trump étudie activement les choices permettant d’assouplir les normes de prêt, comme l’offre d’un Hypothèque sur 50 ans. C’est aussi considérer portabilité hypothécairepermettant essentiellement aux emprunteurs à faible taux de conserver leur prêt hypothécaire et de le « transférer » vers une nouvelle propriété, de la même manière que les forfaits de téléphonie cell américains permettent aux shoppers de transférer leurs numéros d’un opérateur à l’autre.
Les investisseurs bien capitalisés pourraient également explorer hypothèses hypothécairesqui sont se produisant avec une fréquence croissante. En fait, nous avons récemment pu aider un multifamilial investisseur supposer une ère de pandémie 3 thousands and thousands de {dollars} et plus, prêt inférieur à 4 % sur un 20+ unité propriété que le prêteur a fait des heures supplémentaires pour faciliter la tâche.
Villes en plein essor et marchés de réversion
Certaines métropoles – pensez au Sud-Est et à des villes comme Austin, au Texas, et certaines villes de la Sunbelt et des Appalaches qui ont prospéré pendant la pandémie – ont connu de fortes corrections ou une croissance explosive des shares. Sur ces marchés, la valeur des maisons reste secure, la concurrence demeure et les nouvelles constructions comblent le vide.
Ce sont les marchés où les prix ont baissé ou stagné. L’écart entre les deux groupes se creuse chaque trimestre depuis 2022.
La poussière semble être s’installer, ou au moins atteindre un équilibre. Si ces marchés sont sur votre radar, des négociations agressives pourraient être plus bien accueillies que prévu. Envisagez des incitations au-delà du prix, telles que des meubles, des concessions du vendeur pour couvrir les frais de clôture, ainsi qu’un calendrier de transaction et une clôture qui est le plus propice à vos délais et votre price range.
Sur des marchés solides, le timing est essential. Gardez votre pied proverbial sur le gaz d’investissement, et faire l’effort de faire une tournée (virtuellement ou physiquement) des annonces de premier ordre aussi proches que doable de leur mise sur le marché. Soyez décisif et utilisez votre période de contingence pour valider l’offre et l’état de la propriété.
Drive d’une seule famille et stress multifamilial
Une autre ligne de fracture se forme entre les maisons unifamiliales et les actifs multifamiliaux :
Les propriétés unifamiliales restent structurellement sous-approvisionnées.
Les immeubles multifamiliaux sont confrontés à une obscure de nouveaux shares, à une baisse des loyers et à un resserrement des prêts.
Les investisseurs qui supposent que tous les biens immobiliers déménagent ensemble devrait percer approfondissez les informations locales et les transactions récentes. Les investisseurs multifamiliaux devraient se connecter à l’immobilier industrial native spécialisé courtiers/brokersrecueillez des informations auprès de sociétés de gestion immobilière locales réputées et mettez-vous sur le terrain. Rien ne remplace le fait de battre le pavé et de découvrir personnellement les opportunités d’investissement.
Parler avec les locataires et les voisins peut fournir subtil aperçu que peut faire ou défaire le enthousiasme pour un domaine ou une propriété en particulier. D’après notre expérience en matière d’investissement, un fort non est plus précieux qu’un oui incertain.
Le marché des acheteurs aisés par rapport à tout le monde
La croissance des ventes reste concentrée sur le haut du marché. En octobre, les maisons d’un prix supérieur à 1 million de {dollars} ont connu une hausse de plus de 16 % d’une année sur l’autre, et les propriétés entre 750 000 $ et 1 million de {dollars} ont augmenté de 10 %. En revanche, les ventes entre 100 000 $ et 250 000 $ n’ont augmenté que d’environ 1 %, tandis que les maisons de moins de 100 000 $ ont diminué de près de 3 %.
Nos prévisions pour 2026 et 2027 concernent les maisons unifamiliales de luxe, les résidences secondaires et marchés de location à court docket terme être exceptionnellement fort grâce à des incitations fiscales (comme le Faille STR), la diversification et les prises de bénéfices sur les actions, et une réduction anticipée des taux hypothécaires dans le contexte de la fin du resserrement quantitatif (avec un potentiel d’assouplissement).
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Ce que cela signifie pour 2026 et au-delà
Le marché américain ne « corrigera » pas uniformément. Au lieu de cela, les investisseurs immobiliers doivent s’attendre à :
Fort appréciation et la demande dans les pôles résidences secondaires et STR
Prix stables ou en baisse dans les métros en déclin
Demande proceed de logements unifamiliaux à tous les niveaux, avec une pression sur les prix sur les premiers acheteurs et les premiers acheteurs de maison
Pression sur les zones et les développements multifamiliaux surconstruits et les nouvelles zones de development de base
Des cycles de tarification plus inégaux et hyperlocalisés
Comme le vieux L’adage dit : L’immobilier est une query d’emplacement. Comprendre les situations du marché native et les choices de financement sera essentiel pour réussir un investissement immobilier en 2026 et au-delà.
