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Il n’y a rien qui unifie plus rapidement les factions politiques opposées que de voir des campements de sans-abri dans les villes américaines. C’est pourquoi le Loi sur le logement pour le 21e siècle a blanchi la Chambre des représentants des États-Unis avec une écrasante voix de 390 voix contre 9 et se dirige maintenant au Sénat.
Le projet de loi de 200 pages contient une proposition particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers. Plus necessary encore, il augmente les limites de prêt pour les petites multifamilial propriétés, permettant ainsi un plus grand pouvoir d’achat et des retours sur investissement potentiellement plus élevés.
Les représentants French Hill (R-AR) et Maxine Waters (D-CA), issus d’extrémités opposées du spectre politique, sont deux des principaux sponsors du projet de loi et ont travaillé pour s’assurer qu’il inclue des tendencies des deux partis, lequel a été célébré dans les secteurs du logement et de la development.
“La NAHB félicite la Chambre d’avoir adopté la loi sur le logement pour le 21e siècle, une législation bipartite qui réduira les obstacles à l’augmentation de l’offre de logements”, a déclaré Buddy Hughes, président de la Nationwide Affiliation of Dwelling Builders. dans un communiqué de presse.
Ses sentiments ont été repris par Shannon McGahn, vice-présidente exécutive et directrice du plaidoyer de la Nationwide Affiliation of Realtors, qui a déclaré dans un communiqué de presse: « Alors que le pays est confronté à une pénurie d’environ 5 hundreds of thousands de logements et que les premiers acheteurs arrivent désormais sur le marché à un âge médian de 40 ans, une motion audacieuse pour accroître l’offre et éliminer les obstacles à l’accession à la propriété n’a jamais été aussi urgente. »
Parmi les initiatives plus larges qui s’appliquent aux investisseurs figurent les suivantes.
Modernisation des codes du bâtiment (réforme à un seul escalier)
L’article 103 traite de l’une des tendencies les plus importantes pour les petits développements multifamiliaux : les bâtiments en blocs d’accès (également appelés appartements à un seul escalier).
Lignes directrices nationales : Exige que HUD établisse des lignes directrices fédérales et des meilleures pratiques pour les bâtiments multifamiliaux à un seul escalier jusqu’à cinq étages. Actuellement, de nombreuses juridictions exigent des escaliers doubles pour des raisons de sécurité. Cependant, cela rend difficile et coûteuse la development de bâtiments multifamiliaux sur des terrains urbains étroits. Ce est déjà à l’étude en Californie et dans d’autres États.
Programmes pilotes : La loi autorise des subventions compétitives pour des projets pilotes visant à tester la sécurité et l’efficacité de nouvelles conceptions, ce qui pourrait éventuellement conduire à des aménagements d’appartements plus petits, de fashion européen.
Rationaliser les examens environnementaux
La loi fédérale sur la politique nationale de l’environnement (NEPA) a été critiqué pour être prohibitif et lent, en particulier pour les développeurs de projets à petite échelle. Dans une démarche similaire à celle du gouverneur de Californie Gavin Newsom réforme de la California Environmental High quality Act pour accélérer le développement du logement, nouvelles mesures visent à réduire le décalage en contournant certains processus d’examen.
Exclusions catégoriques : L’élargissement des « exclusions catégorielles » exempte la development à petite échelle. L’aménagement intercalaire et la réhabilitation des bâtiments résidentiels ne nécessitent plus d’examens environnementaux complets.
Des délais plus rapides : En réduisant les prices administratives fédérales, le projet de loi vise à réduire délais de development et inférieurs le par unité coût pour de modestes projets multifamiliaux.
Encourager le zonage « Lacking Center »
Le Acte utilise les directives fédérales pour pousser les gouvernements locaux vers un zonage plus convivial pour les petites unités multifamiliales (article 102) :
Développement de droit : Encourage les localités à accélérer les duplex, les triplex et les quadplex « de droit », ce qui signifie qu’elles peuvent être construit sans un lengthy processus d’autorisation.
Livres de modèles : Il accorde des subventions aux gouvernements locaux et aux tribus pour créer des « livres de modèles » – des conceptions architecturales pré-approuvées pour les ADU, les duplex et les maisons de ville. Si un constructeur utilise une conception pré-approuvée, le processus d’autorisation est accéléré.
Mises à jour du soutien financier et programmatique
Limites de prêt FHA : Article 106 met à jour les limites légales maximales de prêt pour les logements multifamiliaux FHA (assurance hypothécaire). Ces limites sont ajustées pour refléter les coûts de development modernes, ce qui permet aux promoteurs de bâtiments de petite et moyenne taille d’obtenir plus facilement un financement fédéral.
Flexibilité du programme HOME : Le acte réforme le programme de partenariats d’investissement HOME pour permettre aux fonds de être utilisé pour le « logement de la main-d’œuvre » et l’amélioration des infrastructures (comme l’eau et les égouts) en particulier pour les nouveaux lotissements.
Inspections rationalisées : Pour les propriétés bénéficiant de plusieurs sources de financement fédérales comme Crédit d’impôt pour le logement à faible revenu (LIHTC) et l’article 8, le projet de loi autorise un inspection réussie pour répondre automatiquement aux exigences d’inspection des bons de choix de logement (HCV), réduisant ainsi le administratif mal de tête pour les petits propriétaires.
Remark ces lois aident les petits investisseurs
Bien que bon nombre de ces propositions sont orientés vis-à-vis des promoteurs, certains features spécifiques séduiront les propriétaires. L’augmentation des limites de prêt FHA pour les petites propriétés multifamiliales peut aider les investisseurs débutants à tirer parti du pouvoir de piratage de maison et des revenus locatifs pour relancer leur carrière d’investisseur.
Un prêt FHA, qui permet à un acheteur de mettre aussi peu que 3,5% d’acompte, exige qu’un acheteur vive dans l’une des unités pendant au moins 12 mois, ce qui signifie qu’après un an, il est libre de déménager et d’acheter une autre propriété, en louant la propriété initiale du prêt FHA dans son intégralité. Les règles de la FHA stipulent qu’un acheteur ne peut bénéficier que d’un seul prêt FHA à la fois (sauf si l’autre se trouve dans un autre État) ; cependant, les investisseurs peuvent refinancer la première maison en une hypothèque conventionnelle, leur permettant d’acheter la seconde avec un prêt FHA.
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En vivant dans un seul logement et en faisant en sorte que le loyer du locataire couvre la majeure partie, sinon la totalité, de l’hypothèque, un propriétaire-investisseur se met en prime place pour épargner pour le acompte sur leur prochain immeuble de placement. Le des flux de trésorerie de la maison FHA initiale et la deuxième propriété pourrait également fournir l’acompte pour une troisième maison, et ainsi de suite. Finalement, le délai entre les achats de propriété se réduit.
Cette stratégie souvent utilisée pour créer de la richesse repose sur quelques principes de base : sélection des locataires et vivre au ras du sol, sans faire de folies dans une résidence personnelle stylish jusqu’à ce que votre revenu passif est considérable.
Limites des prêts multifamiliaux FHA
La FHA 2026 actuelle limites de prêt multifamilial sont les suivants :
Deux logements (duplex)
Zone à faible coût : 693 050 $
Zone à coût élevé : 1 599 375 $
Trois logements (triplex)
Zone à faible coût : 837 700 $
Zone à coût élevé : 1 933 200 $
Quatre logements (quaruplex)
Zone à faible coût : 1 041 125 $
Zone à coût élevé : 2 402 625 $
Les limites sont plus élevées en Alaska, à Hawaï, à Guam et dans les îles Vierges américaines.
L’effet sur les inspections des logements
Quiconque a déjà eu la malchance de traiter avec un inspecteur du logement officieux sait qu’il peut améliorer ou défaire votre trésorerie. Moins vous avez de temps pour interagir avec eux, mieux c’est. Ainsi, la proposition d’inspections rationalisées constituera un énorme soulagement pour les propriétaires habitués à rester sur des coquilles d’œufs pendant qu’un inspecteur recherche des fissures capillaires dans les plaques de sortie ou sur un robinet qui goutte toutes les 30 secondes.
Pour précision, voici la liste de contrôle d’inspection 2025 de la part 8.
Pensées finales
L’augmentation des limites de prêt de la FHA signifie que davantage de personnes pourront acheter davantage de maisons multifamiliales, en déposant seulement 3,5 % de mise de fonds et en pouvant potentiellement bénéficier d’un financement avec un montant inférieur. cotes de crédit que celui requis pour un prêt hypothécaire conventionnel. Rincer et répéter cette formule fonctionne aussi longtemps que les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier sont relativement bas et que les loyers sont élevés. Deux de ces trois ne s’appliquent plus, ce qui signifie que la mise en œuvre de cette stratégie signifie invariablement mobiliser beaucoup d’argent emprunté et espérer que vos locataires paieront leur loyer à temps.
Donc, si vous envisagez de l’utiliser pour booster votre portefeuille, soyez prudent. Ce n’est pas une approach qui vous permettra de quitter votre emploi de sitôt. En fait, si vous exécutez correctement, vous devriez garder votre travail quotidien comme coussin au cas où les choses tourneraient mal, ce qui se produit habituellement.
Les prêts FHA ont été inventés pour permettre aux propriétaires occupants d’acheter plus facilement une maison et, dans le cas de petites maisons multifamiliales, pour permettre aux propriétaires d’obtenir un peu d’aide de leurs locataires pour leurs paiements. En tant qu’investisseurs immobiliers, nous tendance à Sortez des sentiers battus et avez développé le idea de piratage domestique répété pour jouer avec le système. Cependant, à l’ère actuelle des tarifs et des coûts élevés, cela comporte de nombreux risques. Ce n’est pas parce que les limites de prêt de la FHA augmenteront, vous permettant d’emprunter davantage, que vous devriez le faire.
