L’accord de 80 000 $ qui s’est transformé en un immeuble de 24 logements

Dans cet article

Nom

Remington Lyman

Emplacement
Colomb, Ohio

Career
Investisseur immobilier et propriétaire d’une société de courtage

Actifs
~100 unités résidentielles et quatre transactions commerciales, dont un immeuble d’appartements de 24 unités et un entrepôt de 24 000 pieds carrés

Stratégie d’investissement
Piratage de maison, BRRRR, structuration de partenariat, business (bail triple web, zone opportunité), areas moyenne durée

Financement
Financement de piratage de maison conventionnel, achats au comptant avec financement/refinancement différé, fractionnement de capitaux propres de JV, échange 1031

Remington Lyman était un athlète de division I devenu analyste financier chez JP Morgan, et selon toutes les mesures conventionnelles, il faisait tout correctement. Ensuite, son patron lui a accordé une augmentation de 2 % au second de l’examen et l’a qualifié d’glorious travail.

Remington a fait le calcul et s’est rendu compte que nombre n’a même pas suivi le rythme de l’inflation. Plutôt que d’attendre le prochain cycle d’examen, lui et son colocataire ont évité de payer un propriétaire et ont acheté un duplex à la place. Trois mois plus tard, il achète un quadruplex.

Deux ans plus tard, JP Morgan l’a licencié et ce qui aurait pu être une crise s’est transformé en un pivot qui lui a permis de se lancer à fond dans l’immobilier. Il possède maintenant environ 100 unités résidentielles, quatre propriétés commerciales et 50 % d’une maison de courtage de 45 brokers.

Voici remark il l’a construit.

Vous avez commencé avec presque rien et un colocataire partageant le loyer. Remark cela s’est-il transformé en votre premier contrat ?

Mon colocataire et moi vivions dans un appartement délabré à Columbus, partageant 600 $ par mois, soit 300 $ chacun. Nous avons utilisé que économies à mettre un vers le bas paiement sur notre premier duplex, qui a coûté environ 330 000 $ en 2017.

Nous avons effectué nous-mêmes toutes les rénovations : location, tonte du gazon, tout cela. Une fois que nous avons loué l’autre côté et trouvé un troisième colocataire pour occuper notre logement, nous vivions presque sans loyer et gagnions environ 50 $ par mois en plus. de cela. C’est ce qui nous a rendu accro.

Trois mois plus tard, nous avons acheté un quadruplex de la même manière. Pour aller plus vite, nous avons arrêté d’être colocataires à chaque transaction et avons commencé à nous relayer : je hack de maison une propriété, il hack de maison le suivant, donc nous n’étions pas obligés d’attendre six mois à un an entre les achats. Nous sommes arrivés à trois propriétés et 10 unités en environ un an et demi en procédant ainsi.

La transaction qui a vraiment fait évoluer votre portefeuille était celle de quatre logements que vous avez achetés pour 80 000 $. Expliquez-nous celui-là.

J’avais appelé à froid des propriétaires fonciers inscrits sur la liste du commissaire aux comptes chaque matin avant le travail. J’ai trouvé un quatre logements dans un quartier en plein essor appelé Franklinton.

Le propriétaire voulait 80 000 $, mais il lui fallait une expulsion complète et environ 150 000 $ en rénovations. J’avais économisé 75 000 $ suite à mon licenciement, alors j’ai emprunté 10 000 $ supplémentaires à ma mère et je les ai achetés en espèces. Ensuite, je l’ai présenté à un mentor que j’avais rencontré par téléphone, et il a accepté de financer la totalité de la rénovation de 150 000 $, soit 50 % de la transaction.

Nous avons investi environ 230 000 $ au whole entre l’achat et la réhabilitation, l’avons rénové et l’avons fait évaluer entre 400 000 $ et 450 000 $. Nous refinancé après la norme six mois période d’assaisonnement et j’ai tout retiré de notre argent, plus un supplément. Plus tard, nous 1031-échangé cette même propriété de quatre logements pour un immeuble de 24 logements que nous possédons encore aujourd’hui.

Remark avez-vous réellement trouvé ce mentor et remark avez-vous structuré le partenariat pour qu’il soit équitable pour les deux events ?

Je l’ai rencontré grâce au même démarchage téléphonique que je faisais pour des affaires. J’appelais les propriétaires d’une liste, et un propriétaire plus âgé qui ne voulait pas vendre m’a plutôt référé à son agent.

J’ai commencé à rencontrer cet agent pour une bière une fois par mois après le travail, et cette relation est devenue mon premier véritable mentorat. Lorsque je lui ai proposé l’accord Franklinton, nous avons rédigé un accord d’exploitation easy : j’ai apporté la propriété, que je possédais déjà en espèces, plus un peu de capital supplémentaire pour correspondre à sa contribution, et il a financé la rénovation. Une fois le refinancement effectué, nous partageons le produit à 50-50.

Il n’y avait pas de cascade compliquée ni de rendement préféré – juste une répartition égale et nette liée à ce que chacun de nous y mettait réellement.

Les tarifs ont augmenté en 2022 et vous aviez déjà atteint 80 logements. Qu’est-ce qui vous a poussé à vous tourner vers des transactions commerciales comme l’entrepôt ?

À cette époque, j’autogérais 80 unités, et c’était beaucoup ; en plus, je venais d’acheter une maison avec ma femme, alors la stratégie de piratage de la maison a été réalisée. Je voulais quelque selected qui puisse évoluer sans multiplier mon fardeau de gestion, alors j’ai acheté un entrepôt de 24 000 pieds carrés avec un partenaire business pour environ 600 000 $, j’ai investi environ un demi-million en rénovations et j’ai signé un bail triple web de 10 ans avec un locataire.

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Dans un triple filet bail, le locataire couvre les taxes, les réparations et chaque autre coût un propriétaire absorberait normalement, c’est donc un revenu prévisible avec presque aucune shock de ma half. Le bâtiment se trouve également dans une zone d’opportunité, ce qui signifie que si nous le conservons pendant 10 ans, nous ne devrons pas payer d’impôt sur les plus-values ​​lors de la vente.

Cet accord distinctive est maintenant flux de trésorerie quelques milliers de {dollars} par mois et met en place une sortie libre d’impôt plus tard.

Qu’est-ce qui fonctionne pour vous en ce second dans un environnement où les taux sont plus élevés, et vers quoi visez-vous ?

Areas moyenne durée ont été le plus gros levier ces derniers temps. Je convertis certaines unités résidentielles en unités mensuelles ou jusqu’à des baux d’un an pour les infirmières itinérantes, les entrepreneurs et les étudiants, et je perçois 50 à 100 % de plus que sur un bail à lengthy terme commonplace, avec beaucoup moins de chiffre d’affaires et de gestion qu’une location à courtroom terme. Un gestionnaire immobilier gère environ 10 de ces logements pour moi et ne prend que 15 %.

À plus lengthy terme, je veux continuer à ajouter des actifs commerciaux, continuer à développer le courtage, automotive chaque agent performant que je recrute crée également plus de flux de transactions pour moi, et je viens d’avoir ma première fille, donc une grande partie de cela consiste à construire quelque selected qui puisse subvenir aux besoins d’une famille nombreuse à lengthy terme.