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Le gouverneur de Californie, Gavin Newsom, a rarement été aux côtés du gouvernement fédéral ces derniers temps, mais ils sont d’accord sur un level : empêcher les investisseurs professionnels d’acheter des maisons unifamiliales.
Les investisseurs californiens ont discrètement récupéré 40 % des terrains incendiés à Altadena, une banlieue de Los Angeles, selon un récent rapport. Rapport Redfin. Newsom appelle à une nouvelle surveillance de l’État pour empêcher les grands investisseurs d’acheter des maisons unifamiliales en Californie.
“Lorsque le logement est traité principalement comme une stratégie d’investissement d’entreprise, les Californiens en ressentent l’impression”, une supply au bureau du gouverneur a déclaré. « Les prix augmentent, les loyers augmentent et moins de gens ont la possibilité d’acheter une maison. »
Cela a fait écho Message précédent du président Trump sur Fact Socialoù il a déclaré : « Je prends immédiatement des mesures pour interdire aux grands investisseurs institutionnels d’acheter davantage de maisons unifamiliales. »
En attente de plus de détails
Il n’existe pas de chiffres précis sur ce qu’entendent les investisseurs des « grandes » establishments.bien que l’utilisation par le président du mot « institutionnel » impliquerait Wall Road FPI et des hedge funds plutôt que des petits investisseurs familiaux. Newsom n’a pas fourni plus de détails, mais une déclaration récente implique que Wall Road était également la cible de son interdiction.
« Ces investisseurs brisent le rêve d’accession à la propriété et imposent des loyers trop élevés pour tout le monde. » Newsom a déclaré dans un communiqué. “Je pense qu’il est honteux que nous permettions aux sociétés de capital-investissement de devenir parmi les plus grands propriétaires de nos villes.”
Les petits investisseurs possèdent la plupart des places unifamiliales en Californie
Comme pour une grande partie du marché américain du logement unifamilial, les investisseurs professionnels ne sont pas les principaux propriétaires en Californie, où moins de 3 % appartiennent à des sociétés possédant au moins 10 propriétés, selon une analyse du Bureau de recherche de Californie.
Seulement 20 066 logements sont la propriété par des entreprises possédant un portefeuille de 1 000 ou plus, la plus importante étant Invitation Houses, qui en possède 11 000 dans l’État, le Bureau de recherche de Californie dit. Cela ne représente qu’une partie des plus de 16 tens of millions de logements locatifs en Californie, selon les données du recensement.
Ces informations a été stressé par Scott Lincicome, vice-président de l’économie générale et du commerce au Cato Institute, qui a déclaré CNBC“Les investisseurs institutionnels ne sont tout simplement pas les principaux acteurs du marché. C’est principalement une query d’offre.” Il qualifie la proposition de « populisme 101 ».
Les terrains endommagés par le feu sont-ils un bon investissement ?
La combinaison des efforts fédéraux et étatiques pour freiner les grands investisseurs qui achètent des maisons unifamiliales, lorsqu’ils sont appliqués aux quartiers où investissement institutionnel est concentré, cela pourrait signifier moins de guerres d’enchères contre des adversaires aux poches profondes pour les rénovations et les places.
Cependant, pour acheter quoi que ce soit dans les zones touchées par les incendies de forêt de Los Angeles, comme Pacific Palisades et Malibu, vous avez besoin de beaucoup d’argent. Les investisseurs familiaux de ces quartiers sont déjà multimillionnaires. Mais pour les propriétaires, vendre leurs heaps est probablement une autre histoire.
“A Altadena, il y a une réelle poussée autour de l’idée que la communauté n’est pas à vendre”, a déclaré l’agent de Redfin, Sylva Khayalian, dans le communiqué de presse de Redfin. « Les gens qui envisagent de rester encouragent les autres à ne pas vendre, automobile cela pourrait changer le quartier. Mais pour certains résidents, la vente est la seule possibility qui ait un sens financier. »
Par conséquent, certains « signent sur la ligne pointillée parce qu’ils sont désespérés de vendre » en raison du coût de nettoyage des dégâts causés par la fumée et les cendres, ajoute Khayalian, qui peut s’élever à des centaines de milliers de {dollars}, en particulier lorsque l’assainissement et le coût du traitement de l’exposition au plomb et de la destruction du paysage après de fortes pluies. sont pris en compte.
Dépense élevée
Pour les investisseurs, acheter l’un de ces terrains endommagés par le feu représente une mise de départ importante. Khayalian affirme que les heaps d’Altadena se vendent entre 500 000 et 600 000 {dollars}, et que les heaps survivants avec des maisons similaires pourraient coûter 1 million de {dollars} ou plus. Pendant ce temps, à Pacific Palisades et à Malibu, le chiffre est plus proche de 1,3 à 1,6 million de {dollars}.
“Il y a tellement de heaps sur le marché que les vendeurs commencent à baisser les prix pour attirer les offres”, a déclaré Khayalian, suggérant que l’effet de levier a penché en faveur des acheteurs ici. Il s’agit néanmoins d’une mise de départ importante pour un investisseur, même s’il ne fait pas d’offre contre les géants de Wall Road.
L’ajout d’unités through les ADU pourrait changer la donne
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Beaucoup dépend de la nature de la répression exercée par Newsom. Si le législateur adopte des modifications fiscales qui pénalisent les acquisitions massives ou resserrent les règles sur la propriété des entreprises, cela pourrait alléger la concurrence et créer des opportunités pour les petits propriétaires d’acheter des places unifamiliales et de petits logements. multifamilial propriétés.
Si cela est combiné à l’intérêt déjà déclaré de Newsom pour les méthodes de building options, y compris les logements modulaires, et à l’encouragement de la building d’ADU, les petits investisseurs pourraient bénéficier de l’ajout d’unités, de la conversion de propriétés et de la participation aux efforts de reconstruction, malgré la mise de fonds initiale requise pour acheter des terrains et des maisons endommagées.
Réflexions finales : facteurs que les petits investisseurs californiens doivent prendre en compte
Investir dans une maison unifamiliale en Californie, surtout dans une zone sujette aux incendies, n’est pas un processus easy. Khayalian a expliqué :
« Les maisons à vendre qui n’ont pas brûlé n’attirent les offres que si ils ont un prix raisonnablement et le propriétaire a réparé les dégâts causés par les cendres et la fumée. La selected la plus importante que puisse faire quelqu’un qui cherche à acheter dans cette région est savoir si ils peuvent se permettre une assurance. Les prêteurs hypothécaires en Californie exigent que les acheteurs de maison aient une couverture incendie, et les primes ont augmenté de 35 à 50 % depuis les incendies.
Malheureusement, même si un quartier n’a pas été récemment touché par un incendie de forêtles investisseurs californiens pourraient encore en être affectés, compte tenu de la proximité de l’État avec les forêts. La majeure partie de la Californie est une véritable poudrière.
Décider où investir signifie obtenir une bonne affaire sur l’assurance habitation. Entre 2019 et 2024, plus de 100 000 propriétaires ont perdu leur couverture. Le Plan FAIR de Californieconnu comme « l’assureur de dernier ressort », a connu une croissance de 155 % depuis 2021, mais sa couverture reste encore dérisoire par rapport à l’assurance conventionnelle. Pour le second, c’est tout ce que possèdent de nombreux Californiens, et les investisseurs en immobilier locatif doivent décider si cela vaut la peine d’être pris.
