Le mouvement §1245 qu’ils sautent |

Si vous êtes un investisseur immobilier, vous avez probablement entendu cet avertissement plus de fois que vous ne pouvez le compter :

« Si vous dépréciez une propriété, vous devrez simplement la rembourser au second de la vente. »

Cette croyance se manifeste à chaque saison des impôts. Cela dissuade les propriétaires fonciers de bénéficier de puissantes déductions fiscales. Et pire encore, cela amène les investisseurs qui ont eu recours à la ségrégation des coûts et à l’amortissement des primes à payer en trop cher l’impôt de récupération de l’amortissement lorsqu’ils vendent un immeuble de placement.

Le problème n’est pas la déduction de l’amortissement.

Le problème est de savoir ce qui se passe après, lorsque les investisseurs ne comprennent pas remark fonctionne réellement la récupération.

Regardez ma dialogue approfondie sur la récupération de l’amortissement avec Chris Streit ici.

Les investisseurs immobiliers devraient-ils avoir peur de la récupération de la dépréciation ?

Je ne crois pas que la peur ait sa place dans la planification fiscale.

L’amortissement est l’un des outils les plus puissants dont disposent les investisseurs immobiliers, automobile il réduit l’impôt à payer sans réduire les flux de trésorerie. Sur vos déclarations de revenus, cela apparaît comme une dépense papier, mais cela peut réduire considérablement votre taux d’imposition sur le revenu au cours des premières années de propriété.

Lorsqu’elle est utilisée correctement, la dépréciation n’est pas une échappatoire. C’est un avantage fiscal et un outil de timing.

L’erreur se produit lorsque les investisseurs supposent que chaque greenback de dépréciation revient automatiquement à la vente, greenback pour greenback, au pire taux doable. Cette hypothèse conduit à de mauvaises décisions – soit ignorer complètement la ségrégation des coûts, soit accepter aveuglément des factures fiscales gonflées plus tard.

À quoi sert réellement la ségrégation des coûts ?

Lorsque vous achetez un bien locatif ou tout immeuble de placement générateur de revenus, l’IRS lui attribue un plan d’amortissement :

27,5 ans pour les biens locatifs résidentiels 39 ans pour les biens immobiliers commerciaux

La séparation des coûts modifie la manière dont cet amortissement est appliqué.

Au lieu de traiter l’ensemble du bâtiment comme un seul actif, la séparation des coûts le divise en composants ayant une durée de vie plus courte, comme les revêtements de sol, les armoires, l’éclairage, le câblage, les appareils électroménagers et certaines améliorations foncières.

Bon nombre de ces éléments sont considérés comme des biens personnels et non comme des biens immobiliers. Cette distinction est importante automobile elle permet des échéanciers d’amortissement plus rapides et, dans de nombreux cas, un amortissement bonus.

Après que la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi ait étendu l’amortissement des bonus, la ségrégation des coûts est devenue une stratégie incontournable pour les investissements immobiliers, automobile elle a créé plus tôt des déductions fiscales plus importantes et a réduit les factures fiscales à court docket terme.

Mais cet avantage preliminary ne fonctionne que si vous planifiez le back-end.

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Que signifie la récupération de l’amortissement lorsque vous vendez ?

La récupération de l’amortissement est simplement l’IRS qui rapproche les déductions fiscales que vous avez prises lorsque vous étiez propriétaire de la propriété avec le achieve que vous reconnaissez lorsque vous la vendez.

Si vous dépréciez un actif et le vendez plus tard, l’IRS souhaite savoir quelle partie de votre achieve est liée à ces déductions. C’est là qu’intervient la récupération.

Dans l’immobilier, le sort de propriété que vous dépréciez détermine le fonctionnement de la récupération – et c’est là que de nombreux investisseurs trébuchent après avoir utilisé la ségrégation des coûts.

Pourquoi la récupération §1245 prend-elle les investisseurs au dépourvu ?

La plupart des investisseurs estiment que la récupération de l’amortissement est plafonnée à un taux inférieur. Cette croyance vient généralement de l’expérience de la dépréciation structurelle.

Mais lorsque vous accélérez l’amortissement grâce à la ségrégation des coûts, vous créez souvent des biens related de l’article 1245. Cette catégorie peut être soumise à une récupération aux taux d’impôt sur le revenu ordinaires, et non aux taux des positive aspects en capital à lengthy terme.

Cela peut être une grande shock pour les investisseurs. Un investisseur bénéficie d’importantes déductions fiscales dès le départ, vend cinq ans plus tard et voit soudain une partie des positive aspects imposés au taux d’imposition sur le revenu le plus élevé. C’est pourquoi la taxe de récupération de l’amortissement est si douloureuse et peut anéantir une partie de l’avantage si vous ne la gérez pas correctement.

Quelle est la décision §1245 que la plupart des investisseurs ignorent ?

Voici la partie dont presque personne ne parle :

Vous ne devez récupérer l’amortissement qu’en fonction de la valeur de ces actifs au second de la vente.

La plupart des investisseurs ne remettent jamais en query cette valeur.

Pensez-y de cette façon. Les tapis, les appareils électroménagers, les armoires et les luminaires perdent rapidement de leur valeur. Après cinq ans, la moquette a bien moins de valeur qu’au second de son set up. Il en va de même pour les micro-ondes, les réfrigérateurs ou les aménagements fonciers.

Pourtant, de nombreux propriétaires traitent ces actifs comme s’ils étaient encore neufs lors du calcul de la récupération de l’amortissement. Cette seule hypothèse gonfle l’obligation fiscale et conduit à des factures fiscales inutiles.

Remark réduire la récupération §1245 lors de la vente ?

Une étude de séparation des coûts divise dès le départ la propriété en actifs individuels. Cela vous donne la possibilité de réévaluer ces actifs de manière indépendante lors de la vente.

En documentant la juste valeur marchande des biens personnels au second de la vente, vous pouvez réduire la partie du achieve traitée comme une récupération en vertu de l’article 1245. La valeur restante est absorbée dans la catégorie structurelle.

Le résultat est easy :

Moins les positive aspects imposés aux taux ordinaires des revenus Plus les positive aspects imposés comme plus-values ​​à lengthy terme

C’est dans cette différence de taux que de réelles économies apparaissent sur votre déclaration de revenus.

Pourquoi la justification est-elle si importante ?

L’IRS autorise cette approche, mais ils ne vous croient pas sur parole.

Pour réduire la taxe de récupération des amortissements, vous devez justifier de la valeur des actifs. Cela signifie montrer ce que valent réellement ces articles à la vente, sur la base de données réelles.

C’est là que de nombreux investisseurs s’arrêtent. Sans justification, l’IRS se base par défaut sur des hypothèses. Et les hypothèses penchent presque toujours en faveur d’une facture fiscale plus élevée.

Dans quelle mesure cela peut-il réellement changer les résultats financiers ?

Mettons cela en perspective.

Il est courant de voir un investisseur accepter un amortissement accéléré à six chiffres sur une propriété. Lorsque les investisseurs vendent la propriété quelques années plus tard, beaucoup supposent que la totalité du montant relève de la récupération en vertu de l’article 1245.

Lorsque les actifs sont correctement réévalués, ce chiffre peut chuter considérablement. Au lieu de récupérer la totalité du montant accéléré, seule la valeur actuelle de ces actifs est récupérée. Le reste est consacré au traitement des positive aspects en capital à lengthy terme.

Cette différence n’élimine pas l’impôt, mais elle peut réduire considérablement l’impôt à payer et protéger les résultats financiers.

Que signifie un « échange §1245 » en anglais easy ?

Vous pouvez entendre cette stratégie appelée « échange §1245 ».

En clair, cela signifie réaffecter de la valeur en fonction de la réalité. Les actifs usés ne devraient pas être imposés comme s’ils étaient neufs. En réévaluant les biens personnels lors de la vente, une plus grande partie du achieve est traitée comme un bien immobilier structurel plutôt que comme un bien personnel accéléré.

Ce n’est pas agressif. C’est precise.

Qui devrait réfléchir à cette stratégie ?

Cette approche est la plus efficace pour :

Investisseurs immobiliers qui ont eu recours à la ségrégation des coûts Propriétés détenues pendant environ 2 à 8 ans Offres avec un amortissement accéléré significatif Places à court docket terme et places unifamiliales à base plus élevée Syndicats qui ont procédé à la ségrégation des coûts

Si la propriété a été détenue pendant des décennies ou si la dépréciation a été minime, l’avantage peut être moindre. Mais pour de nombreux immeubles de placement, l’opportunité est considérable.

Cela peut-il être fait après la vente d’une propriété ?

Dans de nombreux cas, oui, si la vente a eu lieu au cours de l’année fiscale en cours.

C’est vital, automobile une fois les déclarations de revenus produites, les choices disparaissent. Il est essentiel d’examiner la récupération de l’amortissement avant que la déclaration ne soit finalisée.

Quelle est la plus grande erreur que commettent les investisseurs en matière de récupération ?

La plus grosse erreur est de ne pas utiliser l’amortissement.

C’est accepter les hypothèses par défaut.

La taxe de récupération de l’amortissement n’est pas quelque selected à craindre, mais c’est quelque selected à planifier. Lorsque les investisseurs ne planifient pas, ils paient souvent plus que ce que les lois fiscales exigent.

Prêt à voir l’impression de cela sur votre déclaration de revenus ?

Si vous êtes un investisseur immobilier qui vend un bien locatif, quitte un immeuble de placement ou prépare des déclarations de revenus après avoir utilisé la ségrégation des coûts pour les investisseurs immobiliers, c’est le second d’obtenir des éclaircissements.

Une séance stratégique gratuite de 45 minutes avec un conseiller principal d’Anderson Advisors nous permet d’examiner vos chiffres et d’appliquer une planification fiscale intelligente pour les investisseurs immobiliers à votre state of affairs, notamment remark :

Comprendre remark les calendriers d’amortissement affectent votre obligation fiscale globale Déterminer si l’article 1245 s’applique à votre vente Évaluer si la réévaluation des biens personnels pourrait réduire l’impôt de récupération de l’amortissement Aligner la ségrégation des coûts pour les investisseurs immobiliers avec des stratégies fiscales immobilières à lengthy terme Éviter les factures fiscales inutiles causées par des hypothèses par défaut lors du dépôt

Il ne s’agit pas d’éviter les impôts. Il s’agit d’appliquer correctement le code des impôts et de protéger vos résultats.

Planifiez votre séance de stratégie gratuite avant que votre déclaration ne soit déposée et le résultat est everlasting.