Les deux stratégies fiscales immobilières que la plupart des comptables négligent |

La plupart des investisseurs immobiliers pensent que les plus gros avantages fiscaux surviennent lorsqu’ils achètent une propriété.

Ce n’est qu’une partie de l’histoire.

Oui, l’achat crée d’importantes déductions fiscales. Vous pouvez mener une étude de séparation des coûts, commencer l’amortissement et anticiper certaines radiations plus tôt. Mais certaines des déductions d’impôts fonciers les plus importantes n’apparaissent que plus tard, lorsque la propriété start à changer.

C’est là que de nombreux investisseurs ratent des opportunités majeures.

Lorsque vous remplacez un toit, rénovez des intérieurs, améliorez des unités ou repositionnez une location, vous créez de nouvelles radiations qui n’apparaissent pas sur votre calendrier de déduction d’amortissement d’origine. Et si personne ne réévalue la propriété, les investisseurs passent souvent à côté de ces radiations.

C’est exactement pourquoi les stratégies telles que les cessions partielles d’actifs (PAD) et les propriétés d’amélioration qualifiées (QIP) sont si importantes. Ils aident les investisseurs à bénéficier de déductions pour ce qu’ils suppriment, remplacent et améliorent après l’acquisition.

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Avant d’aborder ces deux stratégies fiscales destinées aux investisseurs immobiliers, il est utile de comprendre ce qui les rend possibles.

Qu’est-ce que la séparation des coûts et l’amortissement des bonus, et pourquoi sont-ils importants ?

Selon le code fiscal américain, la séparation des coûts est le processus d’identification des composants du bâtiment qui sont éligibles à des périodes d’amortissement plus courtes, tandis que l’amortissement bonus vous permet de déduire d’emblée un pourcentage necessary, voire dans certains cas la totalité, de ces coûts éligibles au lieu de les étaler sur plusieurs années. Lorsqu’elles sont utilisées correctement, les deux stratégies peuvent réduire les obligations fiscales courantes et créer des déductions plus importantes sur votre déclaration de revenus.

Une étude de ségrégation des coûts vous donne une répartition plus détaillée de votre propriété. Au lieu de tout regrouper dans le bâtiment et de l’amortir sur 27,5 ou 39 ans, il sépare les composants en durées de vie plus courtes afin que vous puissiez les amortir plus rapidement.

Cela seul peut générer des déductions plus importantes plus tôt dans la durée de vie de la propriété et améliorer les flux de trésorerie.

La dépréciation des bonus rend cela encore plus puissant. En vertu de la Loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA), les investisseurs ont obtenu la possibilité d’accélérer les déductions sur de nombreux actifs éligibles à durée de vie plus courte, ce qui a rendu la ségrégation des coûts encore plus précieuse.

Mais ces stratégies font plus que créer des économies à l’achat.

Ils créent également les bases de ce qui va suivre. C’est le pont vers le PAD et le QIP.

Remark pouvez-vous débloquer davantage de déductions fiscales après avoir acheté la propriété ?

Vous débloquez davantage de déductions fiscales en prêtant consideration à ce qui se passe après l’acquisition.

La plupart des investisseurs se concentrent sur l’apparence de la propriété lorsqu’ils l’ont mise en service pour la première fois.

Mais l’immobilier n’est pas statique. Les toits s’usent. Les systèmes CVC sont remplacés. Les intérieurs sont rénovés. Les loyers sont revalorisés pour supporter des loyers plus élevés ou un utilization différent.

Chacun de ces changements peut créer une nouvelle opportunité fiscale.

Le problème est que votre plan d’amortissement preliminary ne se met pas automatiquement à jour lorsque la propriété change. Il reflète la propriété au premier jour, et non ce qu’elle devient au fil du temps. Ainsi, si personne ne réévalue l’actif après ces améliorations ou remplacements, vous manquez ces déductions. Dans certains cas, les investisseurs peuvent même continuer à déprécier des composants qui n’existent plus.

C’est là que le PAD et le QIP deviennent si précieux. L’un vous permet d’annuler ce que vous supprimez. L’autre vous permet d’accélérer les déductions sur ce que vous ajoutez.

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Qu’est-ce qu’une disposition partielle d’actifs (PAD) et pourquoi est-ce necessary ?

Une disposition partielle d’actifs (DPA) est une stratégie fiscale qui vous permet de radier la valeur restante d’un composant que vous avez retiré d’une propriété.

Par exemple:

Vous remplacez une toiture.

Votre comptable ajoute la nouvelle toiture à votre plan d’amortissement.

Mais le vieux toit ?

Il reste souvent inscrit dans les livres et proceed de se déprécier, même s’il n’existe plus.

Cela signifie que vous signalez effectivement deux toits.

Voici ce que fait un PAD :

Supprime l’ancien composant de votre plan d’amortissement Vous permet d’amortir immédiatement sa valeur restante

Au lieu d’étaler cette déduction sur des décennies, vous la prenez maintenant.

Améliorations qualificatives courantesLe PAD peut s’appliquer à des éléments tels que :

Systèmes CVC Revêtement de sol Composants électriques Améliorations intérieures

Si vous avez remplacé quelque selected et n’avez pas ajusté votre emploi du temps, il y a de fortes probabilities que vous perdiez de l’argent sur la desk.

Qu’est-ce qu’une propriété d’amélioration qualifiée et remark accélère-t-elle les déductions ?

Si le PAD s’applique lorsque vous supprimez quelque selected, la propriété d’amélioration qualifiée (QIP) s’applique lorsque vous ajoutez quelque selected.

QIP couvre les améliorations intérieures des propriétés commerciales et permet souvent un amortissement accéléré.

Au lieu d’étaler les déductions sur plusieurs années d’imposition, vous pourrez peut-être déduire une grande partie, parfois la totalité, beaucoup plus rapidement.

Améliorations de qualification communes

Rénovations intérieures Murs non structurels Améliorations esthétiques Améliorations locatives

Ce qui n’est pas admissible

Agrandissements structurels Ascenseurs ou escaliers mécaniques

De nombreux comptables adoptent par défaut des plans d’amortissement longs sans vérifier si le QIP s’applique.

Cette approche coûte de l’argent réel aux investisseurs.

Remark une location à court docket terme peut-elle créer une plus grande opportunité fiscale ?

Il existe une opportunité importante d’économies d’impôt lorsque vous combinez votre location à court docket terme avec la stratégie QIP.

La loi fiscale traite une location à lengthy terme comme un bien résidentiel ou personnel.

Mais lorsque vous l’exploitez en location à court docket terme, vous pouvez le traiter comme une propriété commerciale, ouvrant ainsi la porte au QIP.

Pour maximiser les déductions avec QIP :

Mettez d’abord la propriété en service. Convertissez-la en location à court docket terme. Puis complétez les améliorations.

Si vous rénovez avant de convertir, ces coûts pourraient ne pas être admissibles de la même manière.

Obtenez la bonne séquence et vous pourrez accélérer considérablement les déductions.

Pourquoi ces déductions fiscales sont-elles si importantes à l’heure actuelle ?

Chaque déduction que vous accélérez est de l’argent que vous conservez.

Cet argent peut :

Financez votre prochaine transaction Améliorez les propriétés Renforcez les réserves

Étendre les déductions sur des décennies signifie renoncer au contrôle de ce capital.

Les investisseurs intelligents ne font pas cela ; ils font travailler leur argent pour eux.

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La plupart des comptables ne négligent pas intentionnellement ces stratégies. Le problème est que beaucoup ne reviennent jamais sur une propriété après son acquisition.

Mais votre stratégie fiscale ne doit pas s’arrêter lorsque vous fermez une propriété.

L’immobilier est en constante évolution. Lorsque vous remplacez des composants majeurs, rénovez des intérieurs ou convertissez des areas, vous pouvez également créer de nouvelles déductions. C’est pourquoi certaines des meilleures stratégies fiscales pour les investisseurs immobiliers entrent en jeu après l’achat, et pas seulement lors de l’acquisition.

Si vous avez apporté des améliorations sans revoir votre plan fiscal, il y a de fortes probabilities que les déductions passent entre les mailles du filet et vous coûtent plus cher qu’elles ne le devraient.

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