Dans cet article
Que vous investissiez activement ou passivementles mêmes risques généraux s’appliquent à des flux de trésorerie. Méfiez-vous de ces erreurs qui peuvent vous laisser sans aucun flux de trésorerie ou, pire encore, faire échouer complètement votre transaction.
1. Ne pas planifier la gestion immobilière
Des gestionnaires immobiliers exceptionnels peuvent maintenir à flot des transactions en difficulté. Des gestionnaires immobiliers faibles ou médiocres peuvent réaliser de très bonnes affaires.
J’ai appris celui-ci à mes dépens à plusieurs reprises. Dans la vingtaine, j’ai acheté plusieurs propriétés locatives dans des quartiers à faible revenu de Baltimore. Je n’ai réalisé que des années plus tard que les bons gestionnaires immobiliers n’acquéraient pas de propriétés dans de mauvais quartiers. Ils gagnent leur argent en pourcentage du loyer qu’ils perçoivent, et les mauvaises propriétés sont accompagnées de locataires nécessitant plus d’entretien pour des salaires inférieurs.
Cela a laissé la lie des gestionnaires immobiliers qui étaient disposé à me prendre comme consumer. Chacun fait du mauvais travailet j’ai finalement vendu bon nombre de ces propriétés à perte.
Sur le côté passifj’ai également vu cela se jouer dans les deux sens. Une fois, j’ai vu une offre de parc de maisons mobiles qui avait l’air fantastique sur le papier, mais ils n’ont jamais pu mettre en place un bon gestionnaire immobilier.
Le membership de co-investissement par lequel j’investis chaque mois a examiné une transaction il y a environ 18 mois, avec plus de 400 unités réparties dans une douzaine de villes de trois États. Les chiffres sur papier étaient également incroyables, mais à ce stade, j’avais appris à examiner attentivement le plan de gestion immobilière.
Notre membership a interrogé sans relâche l’opérateur sur son projet, et nous avons apprécié sa réponse : “Nous comprenons que cet accord va couler ou nager en fonction de la gestion immobilière. Ces unités dispersées seront un défi à gérer, nous mettons donc tout en œuvre pour rester sur les différents gestionnaires immobiliers comme de la colle.”
Et bien sûr, cet accord a surperformé ses projections initiales et rapporte actuellement sur un 9% rendement.
2. Accepter les circumstances de dette risquées
Les investissements immobiliers s’effondrent et s’épuisent pour l’une des deux raisons suivantes : l’opérateur manque de liquidités ou manque de temps.
La dette affecte les deux risques.
De nombreux investisseurs immobiliers ont rencontré des difficultés avec les prêts à taux d’intérêt variable en 2022, lorsque les taux d’intérêt ont explosé. En quelques mois, beaucoup sont passés de avoir un une trésorerie saine pour perdre de l’argent chaque mois. Et à partir de là, ce n’est qu’une query de temps avant que vous vendiez à perte ou que vous ne remboursiez pas votre prêt.
De même, si vous contractez un prêt ballon, vous êtes obligé de vendre, de refinancer ou de recapitaliser à l’échéance dans quelques années. Encore une fois, de nombreux opérateurs commerciaux ont manqué de temps pour rembourser leurs prêts au cours des dernières années et ont été forcés vendre ou refinancer dans un mauvais marché.
Lire : pertes.
3. Comprendre le risque de rénovation
Les entrepreneurs sont notoirement difficiles à gérer. Ils dépassent constamment les délais et les budgets, exigent plus d’argent à mi-parcours des projets, rognent sur les raccourcis et ne fonctionnent pas comme promis.
Avant d’investir dans une transaction immobilière, je demande : « Qui va faire les rénovations, les réparations et l’entretien ? Des salariés en interne ? Des équipes d’entrepreneurs et de sous-traitants ?
Tout aussi vital : sur combien de projets avez-vous déjà travaillé avec cette équipe ?
Les opérateurs inexpérimentés se font faire un tour par entrepreneurs. Considérez-vous averti.
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4. Sous-estimer les dépenses courantes
Trop d’investisseurs sous-estiment les dépenses futures et finissent par gagner moins de liquidités que prévu. à trigger de ça.
Les impôts fonciers ont fortement augmenté 25% entre 2019 et 2024. Les primes d’assurance ont augmenté 12% rien qu’en 2025 et 46% depuis 2021. Coûts de foremost d’œuvre se sont levés pour l’entretien et les réparations.
Et méfiez-vous des lentilles roses lorsque vous (ou l’opérateur) prévoyez les taux d’inoccupation, les coûts de gestion immobilière, les taux de défaut de paiement des loyers et les expulsions.
Lorsque nous examinons ensemble un accord au sein de mon membership de co-investisseurs, nous essayons de déterminer à quel level les prévisions de l’opérateur sont réellement conservatrices. Nous voulons les voir utiliser des prévisions de dépenses futures « déraisonnablement » élevées, sachant que chaque investissement immobilier connaît des bouleversements.
5. Surestimer la croissance des loyers
D’un autre côté, nous souhaitons que les opérateurs prévoient une faible croissance future des loyers afin de maintenir des projections prudentes.
Par exemple, un opérateur dans lequel nous avons récemment investi prévoyait une croissance des loyers de 0 % pour les deux premières années de la transaction. Nous pensons qu’ils feront mieux que cela, bien sûr, mais nous avons apprécié leur souscription prudente.
Zillow’s Gestionnaire de loyer affiche les loyers à l’échelle nationale goutte 5% sur l’année dernière. Alors non, les loyers ne sont pas un ascenseur qui ne fait qu’augmenter.
6. Sous-estimer la concurrence future
Loyers sont en baisse à Phénix par 8% sur l’année dernière. Pourquoi? En grande partie parce que de nombreuses nouvelles propriétés multifamiliales ont été mises en ligne au cours des deux dernières années.
Et ce chiffre masque en réalité le véritable carnage, puisque les exploitants d’appartements ont dû offrir d’énormes concessions pour attirer de nouveaux locataires. Le marché a obtenu inondé de nouveaux approvisionnements, et il a envoyé résultat internet d’exploitation les revenus (NOI) dégringolant. De nombreuses propriétés sont devenues négatives en termes de flux de trésorerie et sont en grave difficulté.
C’est idéal pour les acheteurs et les investisseurs comme moi qui aiment voir les bonnes affaires. Ce n’est pas si formidable pour les personnes qui ont investi dans ces propriétés.
Une partie de votre vérifications nécessaires implique la recherche d’une nouvelle development d’approvisionnement sur le sous-marché. Sautez-le à vos risques et périls.
7. Ignorer le risque juridique
À l’époque où j’étais un investisseur actif, j’ai été poursuivi à plusieurs reprises en tant que propriétaire. C’était totalement nul.
Les gens adorent poursuivre les propriétaires en justice. Locataires, entrepreneurs, voisins : ils voient tous une opportunité de gagner rapidement de l’argent.
Ensuite, il y a le risque du prêteur. Lorsque vous empruntez de l’argent en tant qu’investisseur, vous devez presque toujours signer une garantie personnelle. Si vous faites défaut, le prêteur ne se contente pas de saisir ses biens : il s’en prend à vos biens personnels.
Aujourd’hui, j’investis uniquement passivement. je suis protégé de ces deux sorts de risque de responsabilité.
Ne vous méprenez pas : Quelqu’un pourrait toujours poursuivre l’opérateur en justice, ce qui pourrait nuire à mes revenus en tant qu’investisseur. Mais ils ne peuvent pas me poursuivre personnellement. Je n’ai pas à me soucier de payer de ma poche les providers d’un avocat ou de me présenter au tribunal.
8. Ignorer les opportunités d’augmenter les flux de trésorerie
Les opérateurs augmentent souvent les loyers grâce à des stratégies de « valeur ajoutée » telles que la rénovation d’unités et l’amélioration des espaces communs, des commodités et de la signalisation. C’est tremendous; rien contre les stratégies traditionnelles de valeur ajoutée.
Mais certains investisseurs vont au-delà de l’évidence pour augmenter le NOI encore plus.
Dans le cadre d’une récente transaction examinée et dans laquelle mon membership de co-investisseur a investi, l’opérateur a converti l’espace de stockage inutilisé en un supplémentaire studio unité.
Certains opérateurs ajoutent des locations de parking couvertes et facturent un supplément pour celles-ci. D’autres commencent à facturer les providers publics aux locataires. D’autres encore ajoutent un espace de coworking sur website et facturent des frais d’utilisation ou d’adhésion.
L’une des stratégies les plus intelligentes pour augmenter les flux de trésorerie que j’ai jamais vues s’appelle «Surplomb de la part 8.» Il s’agit d’acheter un bien immobilier au crédit d’impôt pour l’habitation à loyer modique (LIHTC)., à un prix avantageux sur la base de son NOI actuel. Ensuite, l’opérateur remplace progressivement tous le locataires en espèces avec les locataires de la part 8, percevant les loyers du marché complet, tout en garde les avantages fiscaux du LIHTC, automotive le règles pour LIHTC restreindre ce que le locataire je peux payer, pas quoi le propriétaire peut collecter.
Vous voyez la faille ?
Revenu à vie
J’aime les vrais revenus passifs qui juste touche mon compte bancaire sans que je doive lever le petit doigt. Et chaque année depuis que j’ai commencé à investir passivement through un membership de co-investissement, j’ai collecté de plus en plus de revenus véritablement passifs.
Certaines transactions offrent des rendements inférieurs de l’ordre de 4 à 6 %, la majeure partie des le rendements projetés de des bénéfices à vente. D’autres offres paient rendements élevés dans le 8%-16% gamme.
Ce sort de flux de trésorerie passif me donne plus d’choices dans ma vie et ma carrière. J’ai passé de nombreuses années à vivre à l’étranger, à investir et à récolter des liquidités tout le temps. Mais lorsque ma famille et moi sommes retournés aux États-Unis, je savais que le coût de la vie allait augmenter – et ce n’était pas grave, automotive mes revenus gagnés étaient complétés par mes revenus passifs.
Si jamais je veux vendre mon entreprise et aller écrire des romans, devinez quoi ? Mes revenus passifs provenant des investissements en flux de trésorerie m’aideront à subvenir à mes besoins.
L’investissement en flux de trésorerie peut vous donner de la liberté. Ou encore, cela peut vous donner des maux de tête, des cauchemars et des pertes si vous le faites mal.
En cas de doute, rejoignez un membership d’investissement pour examiner les transactions et les flux de trésorerie aux côtés d’autres investisseurs. C’est ainsi que j’investis personnellement, avec de petites sommes chaque mois pendant étalement des coûts en {dollars}.
Je ne recommencerai jamais à investir autrement.
