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L’effet de levier a toujours été le langage d’amour des investisseurs immobiliers. C’était le principe selon lequel le BRRRRR la stratégie était fondée et des fortunes étaient faites.
Cependant, depuis la hausse spectaculaire des taux d’intérêt après la pandémie de COVID-19, la stratégie dorée a commencé à perdre un peu de son éclat. Aujourd’hui, même les investisseurs les plus insouciants se demandent s’ils devraient fermer les écoutilles et rembourser leurs dettes plutôt que de risquer un nouvel achat.
Un jeu de chiffres
En fin de compte, l’immobilier est avant tout une query de chiffres : des flux de trésoreriela liquidité et la tolérance au risque. Dans le climat actuel de taux d’intérêt de 6,5 %, très peu de propriétés encaissent avec un acompte customary de 20 %. Si vous avez de la likelihood, vous atteindrez le seuil de rentabilité.
Bien sûr, les loyers diffèrent et il existe des moyens d’accélérer ou d’augmenter les loyers en fonction de la quantité de main-d’œuvre que vous souhaitez obtenir avec la gestion immobilière. Location à la chambre, areas à court docket termeet areas d’entreprise ne sont que quelques-uns des moyens d’augmenter les loyers.
En supposant que vous êtes d’accord pour ne pas gagner d’argent parce que toi veux acquérir des propriétés, rembourser l’hypothèque au fil du temps, vous mettre dans une place avantageuse pour refinancer si/quand les taux baissent, construire équitéet éventuellement bénéficier de flux de trésorerie, acheter et conserver peut être attrayant.
Quelle est votre scenario de liquidité ?
La prochaine query importante est : à quel level êtes-vous liquide ? Si vos liquidités ne sont pas suffisantes pour couvrir la upkeep, les postes vacants et tout élément de trésorerie négatif, vous aurez besoin de poches profondes pour compenser les coûts. Plus vous possédez de propriétés, plus vos poches devront être profondes.
Vous pourriez arriver à un level où vous dépenserez plus d’argent en upkeep sans réaliser un grand acquire en capitaux propres et sans voir de flux de trésorerie. Il faudra alors se demander si cela en vaut vraiment la peine. Il serait peut-être préférable d’utiliser vos liquidités et/ou l’argent de votre travail pour rembourser votre immeuble de placement, arrêter l’hémorragie, réaliser 100 % des flux de trésorerie et économiser votre argent avant d’acheter un autre investissement.
L’effet de verrouillage
Selon Forbesà un taux d’intérêt de 6 % (80 % des propriétaires ont ce taux ou moins) sur une hypothèque fixe sur 30 ans de 250 000 $, le paiement du principal et des intérêts est d’un peu moins de 1 500 $ par mois. Sur toute la durée du prêt, vous paierez 289 595 $ d’intérêts.
Si vous liquidiez certaines actions ou disposiez de 250 000 $, plutôt que d’avoir un seuil de rentabilité ou une trésorerie négative, vous gagneriez désormais 1 500 $ de plus chaque mois (moins les taxes et les assurances). En remboursant intégralement votre maison, vous disposez de la valeur totale de votre équité se redéployer sur le marché une fois que les taux baisseront et que les flux de trésorerie augmenteront.
Taxes et assurances
Si le taux de rendement d’une location à un taux d’intérêt de 6 % dépasse votre versement hypothécaire et que vous disposez d’une certaine liquidité, vous souhaiterez peut-être conserver la propriété avant que les prix n’augmentent, à situation que vous soyez à l’aise pour affronter la tempête financière de l’entretien et des vacances.
Un autre facteur à considérer est les taxes et les assurances. Les deux ont explosé ces dernières années, de sorte qu’une propriété de 250 000 $ dans une partie du pays pourrait atteindre le seuil de rentabilité, mais dans une autre, elle pourrait avoir un flux de trésorerie considérablement négatif. Dans ce cas, la meilleure resolution pourrait être de simplement rembourser l’hypothèque et de consacrer les flux de trésorerie aux frais de possession.
Votre revenu W-2
Les revenus de votre emploi W2 sont également un facteur déterminant. Si vous avez suffisamment d’argent pour rembourser votre prêt hypothécaire, que vous restez à l’écart mais que vous n’aimez pas l’idée de ne pas être liquide, appliquer une partie de votre revenu W-2 au remboursement du principal permettrait aux investisseurs plus conservateurs de rester liquides pour investir dans un acompte lorsque les taux sont plus favorables tout en continuant à rembourser leur prêt hypothécaire et en augmentant potentiellement leurs flux de trésorerie.
La Bourse
Selon Forbes:
« En utilisant un taux de rendement de 10 % comme estimation, si vous investissez vos 250 $ supplémentaires par mois dans un fonds indiciel S&P 500, vous pourriez le porter à 137 651 $ sur 21 ans. En suivant cette voie, vous gagneriez environ 37 900 $ de plus que si vous aviez appliqué les mêmes 250 $ par mois au capital de votre prêt hypothécaire pour rembourser votre prêt hypothécaire sur la même période.
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Il y a eu des succès boursiers scandaleux ces dernières années, qui ont largement dépassé tout ce qu’un investisseur immobilier aurait pu réaliser.
L’exemple le plus évident est Nvidia, qui a propulsé la révolution de l’IA grâce à ses GPU révolutionnaires. Son inventory a augmenté d’une manière stupéfiante 1 390% au cours des cinq dernières années, ce qui signifie que si vous investissiez l’argent que vous envisagez de rembourser votre hypothèque dans des actions Nvidia, vous seriez en mesure d’acheter autant de maisons de luxe contre de l’argent liquide dans le monde que vous le souhaiteriez.
La solidité de l’immobilier
Investir en actions comporte des risques inhérents, notamment un manque de contrôle. Il n’y a aucun moyen de savoir si une motion va monter ou descendre, c’est pourquoi de nombreux investisseurs immobiliers s’en détournent, préférant les éléments tangibles de l’immobilier: remboursement du locataire, dépréciation, appréciationles augmentations de loyer et la capacité de forcer les capitaux propres et d’augmenter les flux de trésorerie.
Cependant, il faut aussi un sure état d’esprit pour être un investisseur immobilier, surtout si vous ne possédez qu’une poignée de areas et n’avez pas un gros pécule. Vous devez être à l’aise pour gérer les problèmes d’entretien, les vacances et les litiges entre locataires lorsqu’ils surviennent, même si vous avez un gestionnaire immobilier.
Tous les chemins mènent au propriétaire
En fin de compte, tous les chemins mènent au propriétaire automobile c’est vous qui paierez. Lorsque les taux sont bas et les flux de trésorerie sont élevés, davantage d’investisseurs ont le tempérament d’investir ; cependant, lorsque les taux sont élevés et les marges faibles, naturel L’intuition est de rembourser ses dettes pour atténuer le stress.
Selon Forbesvoici un aperçu de divers scénarios dans lesquels rembourser votre prêt hypothécaire est logique et d’autres dans lesquels investir est plus logique.
Rembourser votre hypothèque
Vous avez un taux hypothécaire élevé.
Vous souhaitez économiser sur les taux d’intérêt.
Vous pouvez vous débrouiller sans la déduction fiscale des intérêts hypothécaires.
Vous souhaitez éliminer un montant de dette essential.
Vous voulez la sécurité d’être propriétaire de votre maison.
Investir
Vous avez un taux hypothécaire souhaitablement bas.
Vous devez rattraper votre retard en matière d’épargne-retraite.
Vous comptez rester dans votre logement pendant une courte période.
Vous donnez la priorité à une liquidité facile plutôt qu’aux obstacles liés à l’exploitation de la valeur nette de votre maison.
Vous êtes à l’aise avec le risque.
Pensées finales
Rembourser votre prêt hypothécaire ou investir ne doit pas nécessairement être un scénario soit l’un soit l’autre. En fonction du montant de liquidités dont vous disposez, vous pouvez à la fois rembourser une partie de votre prêt hypothécaire et investir. Il n’y a jamais de mauvais second pour rembourser une partie ou la totalité de votre prêt hypothécaire, surtout si vous êtes proche de l’âge de la retraite et que vous souhaitez vous libérer de vos dettes.
Cependant, investir dans l’immobilier dans le contexte actuel des taux d’intérêt nécessite une réflexion approfondie, en tenant compte de tous les factors que nous avons évoqués. Une approche judicieuse pourrait consister à utiliser l’argent que vous envisagez d’investir dans une autre propriété, avec un prêt hypothécaire, et à acheter plutôt un ADU ou convertissez une partie de votre location existante pour augmenter sa trésorerie et ainsi accélérer votre capacité à la rembourser sans risquer de recourir à un levier pour acheter un autre logement.
Parfois, la tranquillité d’esprit n’a pas de prix.
