Dans cet article
Nom
Jefferson Simmons
Emplacement
Manhattan, Kansas
Occupation
Investisseur immobilier à temps plein (ancien souscripteur, agent immobilier et collecteur de fonds universitaire)
Actifs
17 propriétés, 39 portes, 20 000$/mois de money circulate
Stratégie d’investissement
Achat-vente d’unifamiliales et de petites multifamiliales, rénovation de model BRRRR, vendeur créatif et financement privé
Financement
Cosignature parentale, capitaux propres de la coentreprise familiale, marge de crédit privée, financement du vendeur
Jefferson Simmons avait 20 ans et était sur le level de se retrouver sans abri. Toute sa maison de fraternité était en prepare d’être rénovée, et chaque location en ville ne voulait rien avoir à faire avec un groupe d’étudiants.
Sur un coup de tête, il a basculé de Zillow du loyer à l’achat et a trouvé une maison de trois chambres mal commercialisée qui était en fait une propriété de 2 700 pieds carrés avec trois pièces supplémentaires au sous-sol. Il a lancé ses dad and mom qui cosignea négocié avec le vendeur à la baisse Sept arrondit à 178 000 $ et a transféré ses frères de fraternité au sous-sol.
Neuf ans plus tard, il a quitté ses études de droit, a noué des partenariats avec un oncle et un investisseur privé et a transformé cette première transaction accidentelle en 17 propriétés et 39 portes.
Voici remark il l’a construit.
Vous étiez étudiant en deuxième année à l’université, sans revenu ni crédit. Remark avez-vous réellement obtenu cette première maison ?
J’avais économisé de l’argent depuis le lycée en vendant du bois de chauffage et en réalisant des projets d’élevage, et j’avais obtenu une bourse d’études complète juste avant l’obtention de mon diplôme, j’avais donc un pécule mais aucun revenu sur lequel une banque pourrait prêter.
Je suis rentré chez moi et j’ai présenté mes dad and mom en utilisant une feuille de calcul Excel et un professional forma complet sur 10 ans montrant les augmentations de loyer, et ils ont accepté de cosigner. J’ai négocié avec le vendeur une baisse du prix demandé à 178 000 $ en sept excursions d’allers-retours, en partie parce que je savais par l’agent inscripteur que la famille était très motivée à vendre, et en partie parce que je n’avais vraiment plus de place pour aller plus haut.
Mon versement hypothécaire est resté le même tout au lengthy de cette période, soit environ 1 300 $ par mois, taxes et assurance contains. Je l’ai loué la première année pour 1 600 $, et il est actuellement loué jusqu’en 2027 à 3 100 $ par mois.
Votre deuxième transaction était une propriété aux enchères de forclusion que vous avez achetée avec votre oncle. Concrètement, remark ce partenariat a-t-il fonctionné ?
J’ai vu un duplex à côté de ma première maison se diriger vers une vente aux enchères de saisie bancaire, et je n’avais aucun argent pour l’acheter moi-même. Mon oncle, qui avait construit son propre portefeuille et était un grand mentor pour moi, a accepté de le financer en tant que partenaire financier.
Nous ne pouvions regarder qu’à travers les fenêtres avant la vente aux enchères, automobile nous ne pouvions pas accéder à l’intérieur. Nous avons donc effectué notre souscription depuis l’allée autour d’un café et il m’a dit que nous pouvions nous permettre jusqu’à 140 000 $ après les réparations. Puis il a quitté le pays pour un voyage et m’a dit qu’il serait complètement injoignable, alors c’est moi qui enchérissais en direct depuis mon ordinateur transportable.
Je l’ai porté à 100 000 $, et même si techniquement cela ne correspondait pas à la réserve de la banque, ils voulaient que cela soit retiré de leurs livres et ont quand même accepté l’offre.
Vous avez quitté la faculté de droit après un semestre pour vous lancer dans l’immobilier. Qu’est-ce qui vous a poussé à appuyer sur la gâchette ?
J’ai assisté à mon premier cours de faculté de droit et ils ont décrit la courbe en cloche des diplômés, ce qui signifie que votre rang détermine votre salaire. J’ai réalisé que je n’allais pas être au sommet de cette courbe et que je quitterais l’école avec plus de 100 000 $ de dettes étudiantes pour ce privilège.
J’avais déjà conclu deux transactions immobilières à ce moment-là et j’avais une véritable preuve de idea, alors j’ai décidé que je préférais contracter une autre hypothèque qui me rembourse plutôt qu’une dette qui ne me rembourse pas. Je suis parti après un semestre, j’ai travaillé comme assureur et gagné 42 000 $ par an, j’ai obtenu mon permis immobilier en parallèle et j’ai continué à acheter des maisons unifamiliales pendant des années tout en occupant deux emplois.
Depuis, vous avez fait preuve de créativité en matière de financement, notamment en transformant la vente d’une maison en marge de crédit. Expliquez-nous cet accord.
Je travaillais comme agent pour un consumer acheteur au comptant dans un marché de vendeurs insensé où chaque annonce était déjà en attente en quelques heures. Il était frustré que nous ne puissions pas avancer assez vite sur quoi que ce soit.
À peu près au même second, les locataires d’une maison que je possédais ont demandé à résilier leur bail plus tôt pour acheter leur maison pour toujours, et je les ai laissés s’en sortir. Cela m’a laissé une maison vacante qui correspondait exactement à ce que voulait mon consumer.
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Au cours du dîner, je lui ai proposé deux choices : je le lui vendrais 25 000 $ de plus que ce que j’avais payé, ou je le lui vendrais à mon prix actual s’il m’écrivait plutôt une marge de crédit privée de 200 000 $. Il a ri, a regardé la maison avec sa femme sur FaceTime et a accepté la ligne de crédit.
Trois mois plus tard, je l’ai utilisé pour acheter une maison de 171 000 $, et il a viré le solde complet le jour de la clôture sans évaluation ni frais bancaires. Je lui paie des intérêts de 7,25 %, ce qui dépasse le rendement de ses bons du Trésor et me coûte moins cher qu’une banque. Depuis, nous avons conclu plusieurs autres accords ensemble et sommes devenus de véritables amis.
À quoi ressemble votre portefeuille aujourd’hui et qu’est-ce qui stimule réellement votre croissance actuellement ?
Je possède 17 propriétés, 39 portes au whole, et je les possède toutes, à l’exception d’une participation minoritaire dans une quinzaine d’unités que je détiens avec quelques associés. Tout à faitcela représente environ 20 000 $ de liquidités par mois.
Un gros déblocage en cours de route a été l’équité en sueur : j’ai aidé mon oncle à rénover un 12 logements qu’il a acheté en 2019, en faisant de nouvelles cuisines, de nouveaux sols et en peignant moi-même, en échange d’une participation de 10 %, ce qui m’a permis de construire équité sans investir une grande partie de mon argent. J’ai également arrêté de penser que je ne pouvais acheter qu’une seule maison par an en économisant pour la prochaine mise de fonds, automobile cet état d’esprit limitait en fait la rapidité avec laquelle je pouvais évoluer.
Entre le partenariat familial, la marge de crédit privée et le easy fait de me sentir à l’aise de demander directement du capital aux gens, c’est ce qui m’a permis de passer d’une transaction par an à là où j’en suis maintenant.
