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Cet article est présenté par Price Segregation Guys.
Demandez à 10 investisseurs immobiliers d’expliquer la dépréciation et vous obtiendrez 10 réponses différentes. Certains y parviendront en grande partie correctement, tandis que d’autres le confondront avec autre selected. Quelques-uns admettront qu’ils ont simplement laissé leur CPA s’en occuper et n’ont jamais vraiment approfondi son fonctionnement.
C’est plus courant qu’on ne le pense, et c’est aussi une véritable opportunité manquée. Dépréciation est l’un des avantages fiscaux les plus importants dont disposent les investisseurs immobiliers, et le comprendre à un niveau de base fait de vous un investisseur plus avisé, quel que soit le nombre d’unités que vous possédez.
Ce que signifie réellement la dépréciation
En clair, la dépréciation est la reconnaissance par l’IRS que les actifs physiques s’usent avec le temps.
Un bâtiment ne va pas durer éternellement. Le toit devra éventuellement être remplacé. La plomberie vieillit. La construction elle-même a une durée de vie limitée. Pour cette raison, le code des impôts permet aux propriétaires de déduire chaque année une partie de la valeur de leur propriété pour tenir compte de l’usure progressive.
Pensez-y comme ça. Si vous achetez un équipement pour votre entreprise ça a une durée de vie de 10 ans, vous pouvez déduire un dixième de son coût chaque année plutôt que d’écrire tout cela d’avance. L’immobilier fonctionne de la même manière, mais sur une période plus longue. Vous avez payé un sure montant pour la propriété, et le IRS vous permet de répartir ce coût dehors en déduction sur le cours de plusieurs décennies.
Une remarque importante : La terre ne se déprécie pas. Vous ne pouvez déprécier que la construction elle-même, pas la saleté qui se trouve en dessous. Lors du calcul de l’amortissement, la valeur du terrain est séparée de la valeur du bâtiment et seule la partie bâtiment compte.
Délais résidentiels et commerciaux
L’IRS attribue différents délais d’amortissement en fonction du kind de propriété. Pour les immeubles résidentiels locatifs, ce délai est de 27,5 ans. Pour les propriétés commerciales, c’est 39 ans.
Ces chiffres ne sont pas arbitraires. Ils reflètent l’hypothèse générale de l’IRS concernant combien de temps chaque kind de construction a une durée de vie utile.
Qu’est-ce que ça moyens est pratiquement que chaque année, vous pouvez déduire 1/27,5 de la valeur de votre immeuble résidentiel, soit environ 3,6 %, à titre d’amortissement sur vos impôts. Pour une propriété commerciale, cela équivaut à environ 2,6 % par an sur 39 ans.
Ce sont les délais requirements. Il existe des stratégies, comme séparation des coûtsqui permettent à certains éléments d’une propriété de être déprécié sur des horaires beaucoup plus courts. Mais comme référence, 27,5 et 39 ans sont les chiffres avec lesquels la plupart des investisseurs commencent.
Pourquoi la dépréciation ne signifie pas que votre propriété perd de la valeur
Ce est l’un des factors de confusion les plus courants, et il vaut la peine d’y répondre directement. L’amortissement fiscal n’a rien à voir avec la valeur réelle de votre propriété sur le marché. Un bâtiment peut se déprécier sur le papier tout en s’appréciant en valeur. Ce sont deux choses distinctes.
L’amortissement fiscal est un idea comptable. Il existe pour refléter l’usure théorique d’une construction au fil du temps, et non pour suivre les circumstances du marché. La valeur réelle de votre propriété est déterminée par ce que les acheteurs sont prêts à payer pour çaqui est influencé par le marché, l’emplacement, l’état, les revenus locatifs et des dizaines d’autres facteurs qui n’ont rien à voir avec le Dépréciation de l’IRS calendrier.
De nombreux investisseurs possèdent depuis 20 ou 30 ans des biens dont la valeur a triplé tout en étant entièrement amortis sur le papier. Les deux choses simplement vivre dans des mondes différents.
Remark la dépréciation réduit le revenu imposable
C’est ici que la dépréciation devient véritablement puissante. Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien locatif, les revenus que vous percevez auprès des locataires sont imposables. Mais vous êtes également autorisé à déduire des dépenses légitimes de ce revenu, comme les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers, les assurances, les réparations et les frais de gestion immobilière.
L’amortissement est une autre déduction que vous pouvez cumuler en plus de celles-ci. Et contrairement à la plupart des déductions, cela ne vous oblige pas à dépenser d’argent l’année où vous le demandez. C’est ce que les comptables appellent une déduction non monétaire. L’usure de votre immeuble est présumée se produire, que vous ayez ou non rédigé un chèque pour celui-ci.
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Le résultat est que de nombreux propriétaires d’immeubles locatifs affichent une perte sur papier même lorsqu’ils des flux de trésorerie positif. Entrées de loyers, dépenses et amortissements sont déduitset le revenu imposable restant est souvent nettement inférieur à l’argent réel en poche. Selon votre scenario, cette perte de papier peut également potentiellement compenser d’autres revenuscependant les règles à ce sujet impliquent des limites de revenu et des règles d’activité passive qui méritent d’être discutées avec un fiscaliste.
Là où la plupart des investisseurs se trompent
Le malentendu le plus courant ne concerne pas les mécanismes de dépréciation eux-mêmes. Il s’agit de ce qui se passe lorsque vous vendez.
Lorsque vous vendez une propriété, l’IRS vous oblige à rembourser une partie de la dépréciation que vous avez réclamée au fil des ans. Ce s’appelle récupération de l’amortissementet ça est imposé à un taux de jusqu’à 25%.
Beaucoup de Les investisseurs en sont surpris au second de la vente, soit parce qu’ils ont oublié qu’ils bénéficiaient de déductions pour amortissement, soit parce qu’ils n’ont pas bien compris que ces déductions n’étaient pas gratuites. Il s’agissait plutôt d’un report.
Le deuxième malentendu le plus courant est simplement ne réclame pas du tout une dépréciation. Certains investisseurs, notamment ceux qui sont plus récents ou qui travaillent avec des CPA généralistes, finissent par ne pas bénéficier de la déduction à laquelle ils ont droit. L’IRS le compte toujours comme si vous l’aviez fait, ce qui signifie que vous pourriez finir par payer des impôts de récupération sur une dépréciation dont vous n’avez jamais réellement bénéficié.
Pensées finales
La dépréciation n’est pas compliquée une fois que l’on en comprend les bases, mais elle récompense les investisseurs qui y prêtent consideration. Savoir remark cela fonctionne, ce que cela affecte et ce que cela vous coûte éventuellement vous donne une idée plus claire de la efficiency financière réelle de vos propriétés.
Si vous êtes prêt à aller au-delà des échéanciers requirements de 27,5 et 39 ans et à découvrir des radiations plus rapides qui se cachent à l’intérieur de votre propriété, Les gars de la ségrégation des coûts peut vous aider à le faire de la bonne manière. Leur équipe fait le processus easyidentifie le composants que bénéficier d’un amortissement accéléré et vous aide à maximiser les déductions tout en restant aligné sur les règles de l’IRS. Vous pouvez contacter Price Segregation Guys pour voir dans quelle mesure vous pourriez potentiellement accélérer et commencer à conserver une plus grande half de ce que gagnent vos propriétés.
