Dans cet article
Il y a de nombreuses années, j’ai acheté un bien locatif qui satisfaisait à la « règle des 2 % », où le loyer dépassait 2 % du prix d’achat.
J’ai perdu de l’argent sur cette propriété.
Même lorsque les propriétés des flux de trésorerie décemment, ils peuvent encore sous-performer les autres choices proposées. À mesure que vous améliorez votre jeu en tant qu’investisseur immobilier (actif ou passif), gardez un œil sur les éléments suivants lorsque vous évaluez les flux de trésorerie et plus encore.
Avantages fiscaux
Certains investissements offrent des flux de trésorerie exceptionnels mais aucun avantage fiscal.
Ce n’est bien sûr pas une rupture. C’est juste un compromis dont il faut être conscient.
Par exemple, l’un de mes fonds préférés verse des distributions trimestrielles à 16 %. Notre membership de co-investisseur y a déjà investi à plusieurs reprises et cela nous rapporte des sommes considérables depuis des années. Mais nous payons des impôts sur ces distributions à notre taux d’imposition habituel.
Heureusement, nous examinons et investissons également ensemble dans de nombreuses opérations sur actions, tel que syndications qui venir avec d’énormes déductions fiscales. Cela aide à compenser les impôts sur les autres investissements que nous effectuons ensemble.
Tueurs de flux de trésorerie cachés
Toutes les dépenses ne sont pas faciles à prévoir sur papier.
C’est précisément pourquoi cette propriété de la « règle des 2 % » que j’ai mentionnée n’a pas réellement généré de flux de trésorerie et j’ai perdu de l’argent dessus. Dans ce cas-là, il s’agissait de taux de criminalité élevés, de vandalisme, de taux de roulement élevés et d’une base de locataires généralement horrible.
“Je veux savoir ce que fait le quartier, quelles sont les choices de sortie et quel est le niveau de risque caché dans l’accord”, explique l’investisseur professionnel Austin Glanzer de 717HomeBuyers.com dans une dialog avec BiggerPockets. « Une propriété peut afficher un flux de trésorerie positif sur le papier, mais si son état, ses taxes, son assurance ou sa base de locataires jouent en votre défaveur, ce flux de trésorerie peut disparaître rapidement. »
C’est une recrue erreur d’investissement de revenus: il manque les dépenses « invisibles » mais bien réelles qui peuvent faire dérailler un accord.
Dépenses imprévisibles
Un jour, j’ai acheté une propriété pour découvrir qu’une grande partie de la charpente en bois derrière les murs était pourrie. Je n’en suis pas sorti indemne, comme vous pouvez l’imaginer.
Noah Glatfelter le constate tous les jours lorsqu’il inspecte les maisons Efficiency à domicile de York. “Une location peut sembler bonne financièrement, mais si la maison a des courants d’air, est mal isolée ou possède de vieux équipements mécaniques, ces problèmes peuvent se transformer en plaintes des locataires, en factures plus élevées et en coûts de réparation futurs. Les investisseurs intelligents examinent l’état à lengthy terme de la propriété avant d’acheter”, a-t-il déclaré à BiggerPockets.
Engagement à lengthy terme
Comme Glatfelter y a fait allusion, les investissements en matière de trésorerie sont des engagements à lengthy terme. Vous en perdez des dizaines de milliers à frais de clôture, qui vous frappent les deux à l’avant et à l’arrière lorsque vous vendez.
Pour surmonter ces pertes, vous devez conserver la propriété pendant de nombreuses années de trésorerie. Et même dans ce cas, vous comptez probablement sur l’appréciation pour couvrir ces deux séries de frais de clôture.
Cela ne me dérange pas investissements à lengthy terme dans mon portefeuille. De nombreux investissements que je réalise en tant que membre de mon membership de co-investisseur sont autour engagements sur cinq ans. Mais la liquidité et l’engagement de temps sont toujours facteurs dans le investir décision, et certains investissements axés sur la croissance nécessitent des détentions plus courtes.
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Par exemple, nous envisageons un investissement en actions privilégiées qui ne durera pas plus de trois ans. Il ne versera aucune distribution, mais il est possible payer plus de 20% rendements annualisés uniquement en raison de son coût extrêmement faible.
Certaines offres sont plus courtes que cela. J’ai déjà investi dans un billet à six mois. Mais investir selon des délais différents est l’une des nombreuses façons dont je diversifier mon portefeuilleautomobile j’investis entre 2 500 $ et 5 000 $ à la fois aux côtés d’autres membres de mon membership de co-investisseur.
Plusieurs choices de sortie
Souvent, les investissements en flux de trésorerie n’ont qu’une seule choice de sortie : vendre à un autre investisseur en flux de trésorerie.
Cette propriété de la « règle des 2 % » dont j’ai parlé ? Je ne pouvais pas vendre cette propriété à un acheteur. Personne dans ce quartier n’était admissible à une hypothèque.
Des investissements plus sûrs permettent plusieurs stratégies de sortie. Par exemple, dans mon membership, nous examinons partenariat avec un investisseur de area of interest qui achète des propriétés pour des locataires-acheteurs qui versent un énorme acompte à l’avance, puis signent des contrats de location-achat. Les propriétés encaissent décemment, mais plus vital encore, l’opérateur s’en type en tête quoi qu’il arrive.
Si le locataire achète, l’exploitant gagne une marge. S’ils font défaut, l’exploitant les expulse et vend la propriété au détail, tout en gagnant automobile le locataire a perdu son gros acompte.
Les fondamentaux du marché comptent
Si vous achetez des propriétés sur des marchés où la croissance démographique, l’emploi, la fierté et les valeurs communautaires sont faibles, vous vous retrouverez avec de faibles rendements, quelle que soit l’apparence du professional forma sur papier.
“Parfois, la meilleure affaire n’est pas celle qui génère le flux de trésorerie le plus élevé dès le premier jour, mais celle qui se situe dans une zone où les acheteurs et les locataires souhaitent tous deux s’engager sur le lengthy terme”, explique Dane Ohlen, investisseur professionnel chez Vendre ma maison à Dallas rapidementen parlant à BiggerPockets. “Les investisseurs doivent réfléchir à la demande à lengthy terme, à l’appréciation, au risque de réparation, aux impôts, à l’assurance et à la facilité de vente si leur plan change. Une demande accrue offre plus d’une façon de gagner.”
Ce nous ramène directement aux multiples stratégies de sortie.
Les flux de trésorerie vivent ou meurent grâce à la gestion immobilière
Les investissements à revenus, qu’ils soient actifs ou passifs, s’appuient sur la gestion immobilière pour leur efficiency.
J’ai vu de bons accords de sauvetage en matière de gestion immobilière qui autrement auraient mal tourné. J’ai vu une mauvaise gestion immobilière ruiner de très bonnes affaires.
Lorsque notre membership de co-investisseurs look at ensemble une transaction, l’une des premières questions que nous posons est la suivante : « Qui va gérer cette propriété et combien de propriétés gèrent-ils déjà pour vous ? » Je m’en fiche de savoir si le la gestion est interne ou externalisée. Je tiens à ce que l’exploitant travaille avec la même équipe de gestion immobilière depuis de nombreuses années., sur de nombreuses offres.
C’est aussi pourquoi j’aime investir avec des Land Flippers. Ils génèrent de gros bénéfices sans aucune gestion immobilière requise : « Pas de locataires, pas de toilettes ni de termites », comme ils aiment à le dire.
Notre membership a prêté un titre à 15 % d’intérêt un an ou deux à un propriétaire de terrain, qui a mis en garantie sa résidence principale à un LTV de 55 %. Il n’a jamais manqué un paiement, automobile il bénéficie d’énormes marges avec un minimal de maux de tête.
Le rôle essential du financement
Les transactions échouent généralement pour l’une des deux raisons suivantes : l’opérateur manque d’argent ou de temps.
Vous n’avez pas besoin que je vous rappelle tous les opérateurs qui ont perdu de l’argent et propriétés après 2022 parce qu’ils les avaient financés avec intérêt flottant prêts. Leur trésorerie est devenue négative et ils ont manqué d’argent.
Mais d’autres ont eu des ennuis parce qu’ils manquaient de temps. Même si les liquidités de leur propriété circulaient, leurs prêts relais à court docket terme arrivaient à échéance et ils se retrouvaient incapables de vendre ou de refinancer en raison des taux d’intérêt et des taux de capitalisation toujours élevés.
Il convient de le répéter : les transactions ont quand même perdu de l’argent même si elles étaient flux de trésorerie.
Prenez votre gâteau et mangez-le aussi ?
Certaines transactions génèrent de bonnes liquidités pendant que vous les détenez, puis génèrent d’importants bénéfices en fin de compte lorsqu’elles sont vendues.
Il y a quelques années, notre membership de co-investisseur a investi dans une opération de cession-bail industrielle qui a rapporté de solides distributions de 6 % pendant que nous la détenions. Il a fermé après deux et demi années pour un grand bénéfice, payer un whole annualisé taux de rendement interne (TRI) de 27,6%. Oh, et nous avons également bénéficié d’importants avantages fiscaux sur ce level.
Côté multifamilial, nous avons investi dans un portefeuille de propriétés qui étaient géographiquement propagé dehorset l’opérateur marqué un prix exceptionnel sur eux. En six mois, ils payaient plus de 9 % en distributions, et nous obtiendrons probablement également un rendement annualisé de plus de 20 % sur ces distributions lorsqu’ils vendront dans quelques années.
Les flux de trésorerie sont bien sûr importants. J’aime investissements à haut rendement et voir ces dépôts de revenus passifs sur mon compte bancaire. Un jour, j’ai emmené ma fille dans la forêt amazonienne et je l’ai financé uniquement avec mon argent. investissement passif revenus de ce mois.
Mais la trésorerie ne fait pas tout. Examinez chaque transaction de manière globale, que vous investissiez activement ou passivement. Allez au-delà du professional forma pour regarder les dépenses immobilières à lengthy terme, la demande du marché et les choices de sortie, et vos investissements devraient trouver une voie rentable même lorsque la vie vous lance des bouleversements chez eux.
