L’exode des assurances en Floride déclenche une réaction en chaîne semblable à celle de 2008 – avec une différence cruciale

Deux mois plus tôt, l’ouragan Hélène avait envoyé plusieurs mètres d’eau dans les maisons, même si le centre de la tempête était resté loin au massive. Quelques jours seulement après Hélène, Milton a touché terre à proximité sous la forme d’un ouragan majeur, causant d’importants dégâts dus au vent.

Ce que j’ai vu ce matin d’automne était une scène de reconstruction de quartier très inégale : des dizaines de maisons plus anciennes, la plupart construites pendant le increase de la development d’après-guerre dans la région, étaient dans un état de délabrement choquant. Cloisons de plâtre brisées, armoires de delicacies déformées, verre brisé – des intérieurs entiers se sont déversés dans la rue en tas, parfois aussi hauts que ma grande.

Dans la même rue, j’ai également vu des maisons plus récentes et immaculées qui semblaient intactes. Élevés sur des poteaux bien au-dessus de leurs voisins – conformément aux nouveaux codes du bâtiment – ​​il n’y avait aucun signe qu’une tempête majeure ait récemment frappé le quartier.

Alors que le bruit des scies circulaires et des marteaux résonnait dans mes oreilles, j’ai remarqué des panneaux « à vendre » devant de nombreuses maisons endommagées par la tempête. Reconstruire après une tempête est une entreprise éprouvante, et il semble que certains aient décidé d’y mettre un terme.

Depuis plus d’une décennie, j’étudie la manière dont les marchés immobiliers s’adaptent aux réalités financières changeantes liées au changement climatique en Floride, aux Pays-Bas et au-delà. Dans cette rue, j’ai vu une communauté se désagréger lentement alors que les chocs climatiques – et les réponses du marché qui en ont résulté – ont remodelé le coût de la vie.

Ces coûts ne sont pas uniquement imputables aux catastrophes majeures. La flambée des tarifs d’assurance des biens entraîne une révision des prix de la vie dans le Sunshine State, et cette state of affairs risque de s’aggraver à mesure que les ouragans s’intensifieront dans les années à venir. Mais la manière dont nous gérons actuellement ces risques et ces coûts n’est pas la seule choice.

Une crise tangible

À Shore Acres et ailleurs, la crise climatique devient tangible lorsque vous recevez votre facture annuelle d’assurance habitation. Des hausses de prix soutenues d’une année à l’autre ont été bien documentées en Floride et dans d’autres États. Il n’est pas uncommon d’entendre dans les journaux locaux des reportages sur des voisins qui ont de sérieuses difficultés à payer leurs assurances. Il n’est pas non plus surprenant d’apprendre qu’un voisin a été abandonné par un autre assureur ou qu’on lui demande de remplacer son toit s’il souhaite être couvert par un nouvel assureur.

Ces expériences apparemment banales reflètent l’significance structurelle de l’assurance dans nos systèmes de financement du logement et de gestion des risques climatiques aux États-Unis et au-delà.

En Floride, où la fortune individuelle et collective repose sur la valeur de l’immobilier et sur les marchés de l’immobilier, les marchés de l’assurance sont particulièrement vitaux.

Sans assurance, vous et moi ne serions pas en mesure d’obtenir – ou de conserver – un prêt hypothécaire. Sans hypothèques, les acheteurs perdraient l’accès au marché, ce qui entraînerait une chute des prix des logements. Le marché immobilier, et tous les emplois qui y sont créés, bégaieraient. L’assiette de l’impôt foncier diminuerait, et avec elle, les budgets des collectivités locales diminueraient. Une spirale financière descendante s’ensuit.

Même ceux qui peuvent se permettre de rester subissent des pertes en termes de valeur nette de leur logement et de model de vie à mesure que la communauté qui les entoure se désintègre ou disparaît. Cela s’est produit lors de la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008 et de la récession économique qui a suivi.

Et ce n’est pas seulement un problème pour les propriétaires : une assurance coûteuse affecte également les locataires et les fournisseurs de logements abordables, automobile les propriétaires répercutent les coûts sur les locataires, retardent l’entretien, retardent la development de nouvelles constructions ou sont confrontés à des difficultés financières.

Sélectif, pas collectif

Certains individus, quartiers et villes peuvent se permettre de payer pour sortir de cette spirale. Ils peuvent construire des infrastructures coûteuses pour atténuer les dégâts causés par les tempêtes, absorber les pertes et reconstruire après une disaster.

Des études de cas réalisées à Miami montrent remark le risque climatique begin déjà à trier les quartiers en fonction de leur richesse, de leur résilience et de leur assurabilité. Les coûts d’assurance élevés pourraient encore rendre l’accession à la propriété abordable hors de portée dans des endroits comme Miami Gardens et des communautés similaires, où les coûts du logement sont en hausse. Pendant ce temps, les investisseurs achètent des terrains surélevés qui sont moins susceptibles d’être inondés dans des communautés comme Little Haiti, déplaçant les communautés et limitant leur accès à des logements abordables.

Les propriétaires comptent sur l’assurance pour mutualiser les risques afin qu’aucun individu n’absorbe le coût complete d’un choc. Mais à mesure que les assureurs à however lucratif cherchent à se protéger contre des pertes croissantes, ils deviennent nécessairement beaucoup plus sélectifs quant à savoir qui bénéficie d’une safety et à quel prix.

Mais cette forme d’adaptation fragmentaire, axée sur le marché immobilier, reporte un bilan collectif plus vaste et plus coûteux : que se passe-t-il si un plus grand nombre de résidents n’ont plus les moyens de rester, ou décident que les risques sont trop élevés, et déménagent ailleurs ? Où vont-ils et que deviennent les lieux qu’ils laissent derrière eux ?

En d’autres termes, le partage des risques devient un tri des risques. Et sans mécanismes solides pour contrer cela, une scission se produit dans des endroits comme Shore Acres. Les communautés côtières de Floride montrent déjà des signes de ce « protectionnisme éclaté » – une mosaïque d’individus et de quartiers qui sont financièrement protégés ou exclus face au risque climatique croissant.

Ces schémas rappellent et renforcent souvent des formes historiques d’injustice raciale et économique sur les marchés immobiliers de Floride et plus largement aux États-Unis.

À la recherche d’options existantes

Une réponse immédiate serait de créer des politiques publiques qui permettent à l’adaptation et à l’assurance de mieux fonctionner ensemble. En d’autres termes, les propriétaires ont besoin d’aide à la fois pour protéger leur maison contre les tempêtes afin de réduire les dommages immédiats et pour payer les réparations et la reconstruction si nécessaire après une tempête.

L’État de Floride a progressivement construit un système complexe d’establishments d’assurance semi-publiques, mais il n’a pas abordé de manière significative la résilience à l’échelle des foyers et des quartiers. Les efforts visant à stimuler les options des marchés financiers privés pour les propriétaires se sont révélés difficiles, en partie parce que les individus et les marchés privés ne peuvent pas coordonner des stratégies d’adaptation communautaires globales.

De nombreuses propositions de réforme américaines et internationales visent à lier les garanties d’assurance, telles que l’élargissement des choices d’assurance publique, à des mesures concrètes qui stimulent la résilience des foyers et des communautés, notamment des codes de development plus stricts, la rénovation des logements, de nouvelles infrastructures et un meilleur aménagement du territoire.

Ces propositions reconnaissent qu’il est inefficace de laisser aux propriétaires individuels les décisions concernant l’adaptation des maisons situées dans des zones vulnérables. Ceux qui en ont les moyens peuvent procéder à des rénovations coûteuses dans leur maison s’ils pensent que les risques sont suffisamment élevés, mais ceux qui n’en ont pas les moyens n’ont tout simplement pas de probability.

Les establishments publiques telles que les agences de résilience du logement proposées par le Local weather and Neighborhood Institute pourraient aider à relier l’assurance et l’adaptation de manière nouvelle. De nombreuses études de cas internationales constituent également une base solide pour réinventer nos establishments d’assurance et de résilience.

Les variations locales, étatiques ou même fédérales de ces agences pourraient proposer une assurance à la consommation pour les particuliers parallèlement à des programmes d’investissement pour l’adaptation en tant que guichet distinctive. Ces agences pourraient mutualiser les risques grâce à un système d’assurance à payeur distinctive et réduire ces risques en investissant dans des mesures de résilience. En tant qu’agences gouvernementales, elles se concentreraient sur la sécurité et l’abordabilité à lengthy terme plutôt que sur la réalisation de bénéfices.

De telles agences pourraient également intégrer un processus décisionnel clear et démocratique, donnant ainsi plus de pouvoir aux communautés sur les décisions qui sont généralement « mises en boîte noire » par les acteurs du marché privé.

Aller de l’avant

Quelle que soit la manière dont la Floride choisit d’aller de l’avant, les débats sur la réforme de l’assurance ne doivent pas perdre de vue ces questions fondamentales : que essayons-nous de protéger et qui, à quel horizon temporel et à quels coûts ?

Le système actuel répond déjà à ces questions, décidant du kind de Shore Acres et de nombreuses communautés similaires. La dynamique de tri des risques qui stimule l’adaptation ouvre également de nouvelles lignes de fracture financière et approfondit celles qui existent déjà dans des quartiers comme celui-ci. D’un côté se trouvent ceux qui peuvent se permettre des tarifs d’assurance élevés et le coût des mesures de safety, telles que les volets anti-tempête. De l’autre côté, il y a ceux qui n’ont pas les moyens de s’assurer ou de reconstruire leurs maisons en ruine après une tempête.

Je pense que le défi de la Floride n’est pas simplement de stabiliser les marchés de l’assurance, mais de créer de nouvelles formes de safety collective qui relient la finance, la réduction des risques et les décisions sur la façon dont les communautés vivent avec le risque climatique.

Zac Taylor, professeur adjoint de gestion du développement urbain, Université de technologie de Delft

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